投資不動產,地點很重要。曾經我也在自己的部落格以及新書寫過,蛋殼區以外的地方,投資少碰。這些地方,之所以會被列為蛋殼區,是有理由的。東京的不動產,價位「西高東低、南高北低」,這是大家都知道的常識。這一篇,我們就來看看三個區域:「1.高級住宅區」、「2.下町(類似我們的老街)」以及「3.新城(大規模新造鎮)」吧。

  先來講講「1.高級住宅區」好了。為什麼港區、澀谷區、以及千代田區這些位於東京都西半邊的區域會貴氣逼人?原因很簡單。除了本身地盤穩固以外,還有一點,就是歷史上,這裡就是江戶時代武家宅邸所在地。也就是這裡本來就是將軍等達官貴人住的地方,自然而然,氣息就會形成一股貴氣。

  至於「2.下町」呢?其實這裡就是古時候的藍領階層等工人、職人所匯集的地區。像是淺草,上野等一帶的下町,雖然商業氣息濃厚,但畢竟就不是個高級住宅區。就是因為這樣的歷史因素,而導致這兩邊的氣息完全不同。注意喔,我現在是以「住宅」的觀點在看,而不是以「商業」的觀點在看。當然你買上野或淺草的商業樓,是可以賺到翻的!

  接下來「3.新城」。所謂「市可生,不可造」,在上篇文章也曾經提過。雖然「新城」有新的交通網,鐵道路線,也有大規模的賣場,周遭又規劃得很漂亮,看起來就是前途一片光明啊!但等等,那為什麼40年前的大規模造鎮:「多摩新城(多摩ニュータウン)」為什麼會衰退呢?房價有多便宜你猜猜!甚至70平米40年屋齡三房產品,大概只需要1300日圓就可以買到(不相信可以自己上網查查)。

  多摩新城搭特急,只要30分鐘就可以直達新宿ㄝ!超近的!但它衰退原因,其實也很簡單,就是因為它是一個「完全的」新城,沒有絲毫人文上的氣息。這種新城的一次取得者,多半進駐的人都是年輕夫妻(因為買不起都心),因此新城剛完成時,家家戶戶都是年輕夫妻,小朋友。整個城市充滿了活力。但,大部份的家庭,小孩子都會同時一起長大,一起外出求學工作,而造成這個地區人口大量流出,同時,因為它也舊了,所以也不會有太多的新人口流入(因為有更多更新更漂亮的新城:如灣岸跟武蔵小杉),也因此導致婦產科,育幼業等年青人取向的產業也無法繼續經營下去,沒有了婦產科,育幼院,更是惡性循環,沒有新的年經家庭要入住。

  再者,就是因為「新城」又沒有「高級住宅區」或者是「下町」的一些人文文化,沒有活水注入,久而久之,這裡就變成了「多摩舊城」。因此日本也有一個研究指出,「凡是發展越快的城市,其衰退速度就越快」。晴海也是,雖然有一堆高級居住大樓,但其實生活機能真的不怎麼樣。跟多摩新城的情況很像,沒有文化涵養,因此也有人擔心,它會步上多摩的後塵(幸好灣岸還離都心很近)。但也別忘了,這裡地盤不穩,再來個大地震,它首當其衝。因此各位也可以想想,會不會我們台灣的林口以及三峽,會有跟多摩新城一樣的命運??

  回到主題!我的新書將足立區、葛飾區以及江東區劃在蛋殼外,並不是我的個人偏見。曾經看過一個調查,指出足立區北千住車站一帶的中古大樓價格,其資產價值從新成屋到中古屋,下滑率高達了60%。也就是如果你在北千住,買了一個5000萬的新成屋,繳完30年的房貸後,等到你房子要賣,你這30年的中古屋,大概只能賣2000萬日圓了,也就是剩下40%而已。疑?阿老師,這樣我頂多賠3000萬啊?哪來的賠6000萬阿! Dear, 你忘了,貸款30年,如果利率為3%~4%中間,你所繳出去,真正的本金可能不是5000萬,而是本利和高達7000萬~8000萬喔。那總成本8000萬-賣價2000萬,你不是賠了6000萬嗎?

  好拉,就算你錢多多,當初購屋的5000萬全額都用現金付清好了,但你要知道喔,現金只要放在銀行就會有利息。你5000萬就算讓它睡在銀行,假設利率2%,以複利計算,30年本利和也超過9000萬了。若以72法則來計算,年息2%,36年你的本金都可以翻倍了,更別提這段期間你損失賺取更高投報的機會成本,以及被吃掉的通貨膨漲了。

  這項調查還指出,不只足立區這樣,隅田川以及荒川流域周邊,大概都有相同的命運。因為這裡是河流流域的周遭,除了它地盤不穩以外,一直以來,流域就是傳產輕工業等勞動階層居住的「下町」地方,因此它的環境自然無法跟武士居住的高級住宅區比擬。所以我一直以來,就是建議大家隅田川以東,盡量別碰。

  但如果你是買在蛋黃區,就之前的通縮時代來講,它跌價的幅度其實也很有限,更何況現在蛋黃區都已經大漲20%~40%了!因此如果你是打算購買蛋殼區的產品投資,如果這產品的出租投報率不高,沒有讓你十幾年就能收回本金,建議也別碰了。這是今年最後一篇PO文了,祝各位新年快樂,投資發大財喔!

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