TiN's Blog

　　以前房仲總是教育買方，日本買房不能殺價，因為開價已經接近合理價。然而，這篇新聞卻提及，如果你買的是近五年完工的新古屋，要特別留意。

　　因為這五年很多人都是買來投資的，因此拿出來賣的，很多新古屋都是投資客倒出來的貨。他們開價都開過高，一方面有些人肖貪，有些則是像新聞中講的一樣，先開高讓你殺價。

　　當中國人的殺價文化進入日本房市後，就要留意賣方開價的方式，有可能會演變成跟我們台灣一樣的「開價嚇死人，可能成交也會笑死人」，「賣不掉時加價賣」。

　　開高價掛出來賣的，也不見得都真的想賣屋的，有許多日本投資客開高價，目的就只是試水溫，其心態就是「高價賣得掉就賣，賣不掉就繼續抱著，反正融資成本低」。

　　最後，新聞當中的專家說，買20年左右品牌建案房屋，價位會比較合理。其實這也不見得，很敢開的也大有所在。

　　總之，當房市由通縮時代轉變爲通膨思維後，就不能再用過去那種「可能開價就是合理價」的思維來看賣方開價，自己要做足功課。
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以下分享的新聞由Grok AI整理翻譯
資訊可能出錯，請務必自行確認原文
https://news.yahoo.co.jp/articles/bb32fb8e7f738c96f552ed8b8efda0dc2484d73a
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東京23區內中古マンション平均價格突破1億2,000萬日圓，住宅評論家警告：築5年以內物件需特別注意

（東京綜合報導，2026年3月13日）東京23區內中古マンション市場持續高漲，根據東京カンテイ最新數據，70平方公尺標準物件的平均希望售價已達1億2,123萬日圓，創下歷史新高。面對這波價格飆升，住宅評論家櫻井幸雄指出，購屋者應特別謹慎，尤其**築5年以內**的中古マンション存在明顯風險，建議避免貿然入手。

櫻井幸雄氏每年親自實地考察超過200件物件，被譽為住宅評論領域的權威。他分析指出，2020年之後，新築マンション價格顯著上漲，導致許多投資者以「轉賣獲利」為目的購入新築物件。這些轉賣者為了確保獲利，往往以極為強勢的高價掛出中古物件，這正是近1～2年來23區中古マンション平均價格急速拉升的主要原因之一。

此外，外國買家（特別是中國買家）對東京高級マンション的需求也推升了價格。櫻井氏說明，中國買家偏好中古物件而非新築，主要有兩大原因：

1. **交屋速度快**：新築物件從簽約到實際入住往往需等待2～3年，期間中國國內情勢可能變化，因此他們希望盡快取得物件以降低風險。
2. **議價習慣**：中國買家普遍具有「不接受原價」的購物文化，習慣強力殺價。新築物件價格固定難以議價，而中古物件則有較大談判空間。

賣方深諳此一特性，因此在開價時已預先將「預期被砍價」的幅度上調，導致中古物件的掛價普遍偏高。這一現象進一步加劇了價格高漲。

櫻井氏特別強調：「東京23區內築5年以內的中古マンション，多數屬於『強勢定價』，實際價值與價格之間存在落差。對於中古物件交易經驗不足、或首次購屋的買家來說，建議避免觸碰這類物件，以免踩雷。」

相對而言，他認為**築20年前後**的中古大規模社區較具吸引力。這類物件價格設定相對溫和，且因地段優良、社區管理良好，未來仍有增值潛力。櫻井氏近期更親自精選東京23區內20件「築20年前後優良中古物件」（包括PARK CITY、Brillia、Proud等知名品牌），並公開推薦，認為這些才是當前值得鎖定的目標。

隨著新築供給持續減少、海外資金流入及轉賣需求增加，東京23區中古マンション價格短期內恐難回落。專家提醒，有意購屋的民眾務必仔細比對物件狀況、議價空間及長期持有價值，避免被表面上的「築淺」優勢所迷惑。

（資料來源：マネーポストWEB，櫻井幸雄氏訪談）