TiN's Blog

　　這篇新聞的專家分析說，灣岸塔樓的指標建案「Park Tower 勝鬨」，漲到現在的每坪1000萬，似乎已經漲不動了。

　　是啦，畢竟它是灣岸，而且其實這種塔樓，不能說是豪宅。雖然公設豪華，但光是「戶數太多」以及「面積只有20～30坪」這兩點，就不符合豪宅「珍・稀・絕・大」的要件，充其量就只是收入高的上班族會選擇的產品，自然總價來到2億多，也到他們購買力的頂點。

　　如果你是投資者，你可能要考量，你買進這種產品後，後續是要賣給誰？超富裕層看不起，中產階級買不起，可能最終也只能賣給跟你一樣的高薪上班族。但這也代表，漲價空間可能不多了。

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以下分享的新聞由Grok AI整理翻譯
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https://news.yahoo.co.jp/articles/603af723738ed6a5e502a894ee9e01de83138502
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東京23區中古マンション平均價格首度突破1億元　上升趨勢趨緩　專家分析「坪單價1000萬元」或為實需層購買極限

東京23區的中古マンション價格持續高漲，但上升速度已出現放緩跡象。不動產調查公司東京カンテイ的最新數據顯示，2025年東京23區中古マンション（70平方公尺換算）的平均希望售價達到1億393萬元，首次突破1億元大關，較前一年大幅上漲34.6%。

然而，不動產仲介公司KIZUMA FACTORY代表取締役、同時也是書籍《住む資產形成　資產價格重視で後悔しないマンションの選び方》（KADOKAWA出版）作者的稲垣慶州指出，雖然中古マンション價格仍在上漲，但漲幅已逐漸趨緩。他分析：「2025年都心中古マンション價格上漲約15%，但今年預計僅上漲5%左右。價格上漲的主要原因是通貨膨脹導致貨幣價值下降，人們將資金轉向不動產或股票等資產避險。然而，薪資漲幅未能跟上通貨膨脹，導致實需購屋者（自住需求者）越來越難負擔高價物件，市場已出現頭打跡象。」

**灣岸區域頂級物件已觸及「坪單價1000萬元」上限**

稲垣氏的看法並非孤例。日本經濟新聞（2026年1月13日報導）引述三井不動産社長植田俊的發言指出，灣岸區域的新築塔式マンション價格，「坪單價1000萬元」已成為上限指標。若新築物件的上限為此水準，中古物件幾乎不可能超過此價格。

稲垣氏對此表示同意，並指出：「目前灣岸區域的最高坪單價，已在『パークタワー勝どき』等主要物件達到約1000萬元水準，近兩年來上漲幅度明顯趨緩。以坪單價1000萬元計算，70平方公尺的物件總價約2億1000萬元，購買此類物件的家庭年收入需達2500萬至3000萬元以上。如此高收入族群極為稀少，因此可視為實需層的購買極限點。」

他進一步說明，港區或千代田區等數億元以上的超高價物件屬於另一個市場，主要由現金購買的富裕層、IPO新富階級或海外投資者支撐，即使坪單價達2000萬至3000萬元也能成交。但對於仰賴住宅貸款的自住實需層而言，坪單價1000萬元大致已是上限。

儘管整體市場趨於高檔盤整，東京23區內仍有部分坪單價維持在300萬至500萬元區間的物件，未來仍有上漲潛力。相關報導中，稲垣氏從獨特視角精選出東京23區內「具增值期待」的中古マンション物件排行榜前10名，提供購屋者參考。

隨著通貨膨脹與薪資成長失衡加劇，東京中古マンション市場的高價時代是否已接近頂點？專家認為，實需層的購買力將成為決定未來走勢的關鍵因素。