TiN's Blog

　　房價高漲，最常見到的，就是建商越蓋越小，以「低總價來掩飾高單價」。

　　這個專家認為，與其買80平米（約24坪）的房子，應該買60平米（約18坪），將來比較好賣，又比較好租，又比較便宜，修繕費用等負擔也比較輕。

　　但說實在的，房子太小，住起來很不舒服。收納空間不夠，你想要自己可以安靜工作或看書的書房都沒有。

　　根據日本國土交通省的官方建議：

「最小居住面積」，一人至少需要25平米、兩人則是30平米、三人則是40平米、四人則是50平米。

要住得舒服的「誘導居住面積」，
[在都市的話]，一人至少需要40平米、兩人則是55平米、三人則是75平米、四人則是95平米；
[在市郊的話]，一人至少需要55平米、兩人則是75平米、三人則是100平米、四人則是125平米。

　　如果只有60平米的面積，對於四人家族來說，真的有點擠。你可能在家待不久，也不能放鬆。

　　另外，這個專家有一個盲點。基本上，如果在都心三區，價格是沒有天花板上限的，反倒是越大的房子，單價有機會創新高。你想想，有錢人會想要住在60平米的小房子嗎？

　　但一旦離開了都心五區，總價就會有一個天花板在。就是當地居民所得的天花板。這就真的建議不要買太大的房子，因為高總價會使得當地的人無力負擔，會變得很難賣。

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以下分享的新聞由Grok AI整理翻譯
資訊可能出錯，請務必自行確認原文
https://news.yahoo.co.jp/articles/412280dd55d57035e9b2d39891da13e5ebf611a3

https://www.mlit.go.jp/common/001098415.pdf

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中古マンション購入時　80平方公尺不如60平方公尺？
世帶構成改變　「易賣、易租」物件原則已變
面談逾3萬人、成交逾6000件的房地產顧問詳解

曾經許多人認為「買マンション就要70～80平方公尺」

中古マンション購入之際，物件坪數大小不僅影響居住舒適度，更是決定未來資產價值的重要關鍵。累計面談超過3萬人、成交件數超過6000件的房地產顧問後藤一仁氏強調：「若重視將來資產價值，60平方公尺左右的物件最為推薦。」後藤氏接受訪問，詳細說明其理由。

後藤氏指出：「過去多數人認為『買マンション就要70～80平方公尺』，但如今60平方公尺左右才是『守備範圍』最廣、效率最高的選擇。」其中一個主要原因，就是日本世帶構成的重大變化。

根據2020年國勢調查的家族類型統計，全國「夫婦與子女組成的家庭（家庭型世帶）」為1394.9萬戶，而「單身世帶」達2115.1萬戶、「夫婦二人世帶」為1115.9萬戶，單身與夫婦二人世帶合計數量已是家庭型世帶的2.3倍以上。

若聚焦東京地區，單身世帶更占整體的50.2%，超過半數；家庭型世帶占22.0%、夫婦二人世帶占16.4%，單身與夫婦二人世帶合計已達三分之二。對單身或夫婦二人世帶而言，80平方公尺規模的マンション需求較低，60平方公尺左右才是最「易賣、易租」的理想坪數。

### 坪數越大　長期成本負擔越重

成本面來看，後藤氏也強調60平方公尺的優勢更為明顯。

「如果同一區域內60平方公尺與80平方公尺的マンション售價相同，當然會選擇較大的80平方公尺。但實際上，面積越大，購入價格越高，隨之而來的每月住宅貸款還款額、修繕積立金、管理費也會同步增加。這些長期營運成本累積數十年，將形成極大的費用差距，因此成本效益上仍是60平方公尺較為優異。」

此外，在出售或出租時，雖然80平方公尺的售價或租金單價較高，但結合前述世帶構成的變化，實際上卻可能面臨「賣不出去、租不出去」的困境，最終不得不降價或降低租金，導致資產價值受損。

### 購買後的選擇彈性　60平方公尺更靈活

從購入後的生活選擇彈性來看，60平方公尺同樣更具優勢。

「許多人原本預想有孩子而購入80平方公尺的マンション，但孩子長大後，80平方公尺反而變得過剩，這樣的案例比比皆是。先在都心購入60平方公尺，之後再視需要於郊區或地方購入較大的80平方公尺是可行的；但反過來，從郊區或地方的大坪數物件轉向都心小坪數，則相當困難，因為郊區與地方的價格下跌幅度通常較大。」

後藤氏總結：「以往以四人家庭為基本的生活型態已然改變，如今若還以家庭型世帶為前提購買マンション，無疑是一項極大的挑戰。從最大公約數的角度來看，60平方公尺前後仍是目前最務實的選擇。」

（本文整理自マネーポストWEB 2026年3月23日報導）