TiN's Blog

　　仲介業者，靠的就是成交量，房價高低對他們來講沒有太大的差別。所以當仲介講說，市場很好的時候，多半是在講「對他們很好」，看屋的客人很多，但這不代表房價在漲。

　　相反地，對於投資客而言，市場很好的定義與仲介業者不同，投資客就是要房價有漲才有錢賺，量少一點沒關係，只要賣得掉就好。

　　就是因為日本現在房價漲太高，很多人買不起房，所以掀起了一波仲介倒閉潮。值得注意的是，倒掉的，都是小型業者，大業者反倒賺更多。原因除了他們有品牌、有資源以外，他們常常為人詬病的「兩手交易」（不分給別人賣，賣賣仲介雙邊都自己賺）可能也是讓他們業績長紅的其中一個原因。

　　仲介很辛苦，因為並不是只要努力就會有成果，還會受到市場供給量以及需求量的影響，看來，還是當房東跟股東比較能夠輕鬆躺著賺。

PS：鴿子很可愛，兔子也不錯，只不過我拍不到兔子。
（有人知道這什麼梗嗎？）

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以下分享的新聞由Grok AI整理翻譯
資訊可能出錯，請務必自行確認原文
https://www.rakumachi.jp/news/column/395213
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**日本不動產市場現「價升量縮」隱憂　マンション契約率下滑　中小業者廢業潮持續擴大**

樂待新聞／高幡和也　2026年3月18日報導

近年日本不動產市場雖呈現價格持續高漲的現象，但實際交易量卻出現停滯跡象，首都圈新築マンション初月契約率連續多月未達「好調」標準，同時不動產業者廢業與倒閉數量更創下過去10年新高，「買不起」的消費族群增加，正成為市場隱憂。

根據國土交通省「不動產價格指數」，以2010年為基準100點計算，全國住宅綜合指數近年維持在140點左右，呈現長期上升趨勢。其中マンション價格漲幅尤其明顯，東京都心部不斷創下歷史新高。建築資材與人工費用上漲、用地取得競爭激烈，加上長期低利率環境等因素，共同推升了房價。

然而，價格上漲並未帶來市場全面活絡。東京商工リサーチ調查顯示，2025年不動產業休廢業與解散件數達2,000件（較前一年增加3.3%），倒產件數136件（增加32.0%），合計市場撤退企業達2,136件，為過去10年最多。

值得注意的是，全國主要6,090家不動產業者2024年7月期至2025年6月期的總賣上額雖達17兆3,430億日圓（年增7.9%），但其中賣上額100億日圓以上的244家大型業者（占4.0%），賣上額合計即達13兆4,198億日圓，占整體約77.3%。反觀賣上額未滿5億日圓的中小型業者雖占7成以上，賣上額合計卻僅4,878億日圓，顯示業界明顯呈現「大者恆大」的兩極化現象。

**交易件數減少　實需購買力跟不上漲勢**

國土交通省土地交易調查顯示，2025年1至8月全國土地交易件數約100萬件，較2024年同期減少約2萬件。若全年交易件數持續負成長，顯示購買力已難以追上房價漲幅。

首都圈新築マンション初月契約率方面，2025年12月僅63.1%（不動產經濟研究所調查），自2025年4月起連續9個月未達業界視為銷售順暢指標的70%。建賣市場同樣呈現明顯分化，站前等熱門地段物件銷售迅速，但距離車站較遠或生活機能較差的物件，銷售期明顯拉長，需大幅降價才能成交的情況日益增加。

東京都下某中堅仲介業者營業主管指出，目前雖因單價上升，營收尚未大幅下滑，但交易件數若持續減少，未來營收勢必受到影響。他表示：「客戶希望的預算與實際房價差距越來越大，『買不起』的族群正急速增加。」

以東京都訂購住宅為例，疫情前土地加建物總預算約5,000萬日圓的客戶相當普遍，如今許多案例已攀升至7,000萬至8,000萬日圓以上，預算與現實價格的落差高達數千萬日圓，這在過去35年的業界經驗中極為罕見。

**中小不動產公司面臨淘汰　市場進入選別時代**

業界人士普遍認為，未來不動產市場將加速進入再編與淘汰階段。擁有雄厚資本的大手企業與基金系業者持續擴張版圖，而中小型業者則必須透過數位化轉型、業務效率提升、專業領域特化或強化區域深耕等策略尋求差異化，否則將難以生存。

在物件端也出現明顯分化。站前等便利地段因開發商積極高價搶地，價格持續上漲且仍有買方跟進；但在神奈川縣西部等生活機能較差的區域，已有部分土地價格回跌至疫情前水準，甚至可能進一步下滑。

作者高幡和也指出，在人口持續減少的背景下，不動產公司需強化差異化策略，而土地利用也必須因應各地區特性進行最佳化。過去一律將郊外土地轉為住宅開發的思維，已不再適用，否則該區域的不動產價值將持續下滑。

**結語**

日本不動產市場目前呈現「價升量縮」的複雜局面。價格高漲的表象之下，隱藏著實需停滯、成本上升、購買力與價格嚴重脫節等問題。中小型不動產業者經營環境日益嚴峻，市場正加速淘汰與重整。

未來不動產投資與市場判斷，不能僅看價格漲跌，更需綜合考量交易量、業界實際經營狀況，以及各地區特性等多元面向，方能做出準確評估。