TiN's Blog

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https://toyokeizai.net/articles/-/939040
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**金融廳警告地銀　日本不動產泡沫崩壞是否即將到來？**

東京，2026年3月27日——金融廳近日向全國地方銀行發出異例警告，要求關注對不動產業融資的急劇增加，此舉被視為可能預示日本不動產市場，尤其是都心高級マンション價格泡沫風險升高。

據不動產顧問沖有人分析，此次金融廳的警告並非突如其來，而是過去一年半以來多項事態發展的延續。

2024年7月，金融廳已發布《地方銀行不動產業貸款及債務者分類動向分析》報告，指出地方銀行對不動產業的貸款持續增加，當時雖以健全債權為主，但已顯露出潛在風險。

進入2025年，東京都心3區中古マンション單價急劇上升，10月為止較前年同期上漲25%。若以複利計算，三年後價格將翻倍。外界原本懷疑是外國人大量購入所致，國土交通省因此展開交易實態調查。調查結果顯示，在都心6區2億元以上高額物件中，「國外地址持有者進行活潑短期買賣的傾向並不明顯」。

那麼，推動價格急漲的主力究竟是誰？根據不動產投資平台「樂待」（Rakumachi）對2023年竣工的「Park Tower Katsudoki Mid」所有權調查，約7成爲個人自住購買，日本人法人約2成，外國人或外國法人約1成。

沖顧問團隊進一步調查2025年後東京都中央區、港區2億元以上中古マンション的登記簿，發現外國人購買比例約1成（多為中國人姓名，且多以現金全額購入），而日本人法人比例上升至3成。這些法人多為轉售不動產業者，其資金來源主要來自信金、信組（54%）、ノンバンク（38%）及地銀（8%），都市銀行則未見明顯參與。

分析指出，購買資金的增加是推升房價的最主要因素。中國資金與日本轉售業者在金融機構融資支援下，形成資金循環，成為都心マンション價格年漲25%的關鍵推手之一。新築マンション的急漲，更需開發商、轉售業者與融資機構三者配合才能實現。

面對價格異常飆漲，千代田區率先行動。2025年7月18日，千代田區向不動產協會提出要請，要求實施「自交付日起原則5年內禁止轉售」及「同一名義人不得購買多戶」等轉售管制措施。

不動產協會最初反應消極，但因外界壓力增大，於2025年11月25日公布自主對策，包括限制登記及購買戶數、嚴格管理契約名義、禁止契約後至交付前轉售等。然而，這些措施被認為拘束力不足，且對會員公司為任意性質，未能完全回應千代田區的強硬要求。

與此同時，日本政府也從多個層面展開因應。2025年秋季的稅制改正討論中，已將マンション價格高漲列為問題；同年12月19日公布的稅制改正大綱中，明載新築マンション短期賣買是價格高漲的主因之一，政府將研擬必要稅制措施。日本銀行也在2025年10月23日發布的《金融系統報告》中，特別提及不動產價格的未來風險。

雖然2026年度稅制改正中，具體管制措施暫時未推出，但課題意識已十分明確。若不動產業界無法有效自制，政府很可能祭出更強硬的資金面監管。歷史上，1990年為抑制泡沫而實施的「不動產業總量規制」，正是導致泡沫最終破裂的關鍵政策。

金融廳目前已與日本銀行共同推進貸款明細資料的共同數據平台，可更精準監控投機性融資流向。分析認為，金融廳接下來極可能對ノンバンク、信用金庫、信用組合及地方銀行等機構，透過口頭指導或強化融資審核基準（例如提高自備款比例、加重利息負擔）等方式，針對投機性轉售融資進行「狙擊式」監管。

專家指出，若能精準壓制投機資金，而非全面限制不動產融資，將有助市場回歸以自住需求為主的穩定狀態，都心高級マンション價格也可能出現階段性調整。

目前，金融廳對地方銀行的警告，已被市場解讀為不動產泡沫風險警報正式拉響的訊號。日本不動產市場是否將步入調整甚至崩壞階段，後續金融廳的具體監管動作，將成為關鍵觀察重點。