前一陣子有個好朋友傳Facebook問我,說:由於他現在已經工作穩定,也剛好租的房子約期已滿,所以考慮乾脆轉租為買,在台北市擁有自己的小窩。他說:「現在租一間15坪的小套房,一個月一萬七,總覺得錢都繳給房東花,很可惜。如果買下來,至少貸款是繳給自己」。聽他這麼說,我立刻就跟他講,不會不划算,先租沒關係,不然你就大刀砍下去!!除了現在台北市房價已高之外,稍微算一下,就知道租比買划算。更何況政府現在打房手段越來越兇殘,稅制越來越重,哪一天給你使個殺手鐧,利率給你拉高,讓房價像20年前的東京這樣狂崩,連跌個20年也不一定。(PS:朋友還說,最近聽說一個開價1000萬的板橋巷弄40幾年無都更價值老屋,買方大刀一砍,600萬成交的案子,不知是真是假。)


  來,回到主題。以現在這位朋友他台北市想要購買的地段,15坪的小套房,至少要價1200萬。如果這間,它買下來,扣除頭期款三成後,房貸是870萬,保險一點,利率以2.4%計算,貸款20年,每月應付本息為45679元,而其中送給銀行花的利息部分,就高達17400元。看出來了嗎,同一個物件,用租的只要一萬七,用買的,你每個月還多拿一萬七千四百元當作利息送給銀行花。當然,租比買划算。


  朋友也立刻反擊說:「人家屋主又不是白癡,那為什麼人家願意租這麼低??」,我也立馬回應說:「Dear, 行情就這麼低!」


  我在台北也投資過不動產。房子買來的目的,根本不是要賺租金,隨便租一租,甚至不租丟在那裡爛都無所謂,因為,屋主貪圖的,是兩年奢侈稅閉鎖期後,大撈一票增值財。朋友想要買的這間,少說房東也可以賺個三百萬台幣。也就是說這個房東只拿了330萬頭期款,就賺了300萬台幣,可說是投資報酬高達90%啊。誰還在乎租金低不低呢。因此,除非你有把握,買了之後,過兩三年,他還有本事給你漲個兩三百萬,不然如果房價之後不漲了,那你利息不就都白繳了。而且說實話,就算房價過兩三年後台北房價就算續漲,也可能只是「有行無市」而已。


  最近也聽聞許多之前在台北有投資的朋友,以及在台北從事房仲業的朋友說:現在房子很難賣,生意很難做,所以很多房仲不得不做國際線,像是賣東京屋,賣倫敦屋之類的,來吸引一些台灣的資金,投資國外相對低檔,相對高投報的不動產。因為如果不這麼做,房仲業沒成交,很難生存下去。


  相信大家都聽過「現金流/Cash Flow/キャッシュフロー」這個字。上述台北房產的例子,其現金流是負的,因為租金還不足以幫你繳房貸,甚至連利息都不夠。如果這種產品在不會漲價的前提下,是無法順利資產形成的。來,角度轉向東京。1200萬日元的產品,投報率若為5%(實際上更高的一堆),則每個月租金則為五萬。完全相同的情形,相同的金額,台北市投報率卻只有1.7% 。 也就是相同的一筆錢,放在東京房市,你的現金流,會是正的。

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台北:(房價1200萬)

投報率1.7%...租金1萬7

租金收入17000-房貸應付本息45679= -28670 (每個月來要拿錢出來倒貼)

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東京:(房價1200萬)

投報率5%...租金5萬

租金收入50000-房貸應付本息45679= +4321 (每個月還有錢可以進來)

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   好,來了,到2012年為止,為什麼在台北,上述的低頭報,負現金流情況會成立呢?難道台北投資客是蠢蛋嗎?當然不是。那是因為到2012年為止的情況,是「台北房子會漲價,但日本房子會跌價」。因此,日本的高投報,只是對於房屋跌價以及稅金的合理彌補而已(oh, 我必須加個でした)。如果賺得到資本利得(房價漲價),那租金就隨便。如果賺不到資本利得,則租金投報率就顯得相對重要。這就是台北東京兩地房地產投資情況大不同。台北賺增值財,東京賺高額租金。


  但2013年,乃至於2014年,情況似乎稍有轉變。台北的房價漲勢似乎間歇,甚至前幾天看到新聞報導,淡水新城屋,已經開始出現一字頭房價了,但東京房價這兩年至少漲了兩成。最近稍微看了一下台灣的591,再比較日本的at home...互相比較類似地段,等級雷同的產品,很像台北跟東京的房價,有越來越接近的感覺了(台北開價越來越低,東京開價越來越高)。今後會怎樣,我不知道,不過有許多日本房市專家也預測,優良不動產,之後可能會有不錯的漲幅。我個人一直認為,東京的優良不動產,實在沒有理由比台北便宜。除了東京房子本身品質比台北房子品質好很多以外,東京即將有奧運利多,好幾百億資金的建設,投資,反觀台北...。另外,東京是世界上第四大都市,台北只第40名。因此怎樣看,我也覺得有一天,兩者房價應該會逆轉(這純屬個人不負責任的見解,聽聽就好)。


  另外,日本人一直以來,因為房價會跌,因此一般的老百姓都不敢玩房地產,只有部分精明的日本投資客,就算在房價會跌的前提之下,只要你善用「房貸槓桿黃金率」,也可以很順利地資產形成。不過這招,我們不能貸款超過30年,70%的外國人不適用,只有日本人,而且是只有日本上班族才能玩的資產形成遊戲。之後會分享一篇關於日本投資客的玩法,祝各位投資順利。

 

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