TiN's Blog

  我們台灣的朋友購買不動產，都會有「蛋黃區、蛋白區」與「蛋殼區」的觀念。之前在台灣時，我曾經拜讀過戴德梁行總裁顏炳立老師的書《買房子顏炳立教你這樣算》，著作中提到，在台北投資不動產，一定要有「替代與空間」的概念，才可以衡量出一個不動產真正合理的價格是如何。書中舉例，如果蛋白區的價位，已經接近蛋黃區，那麼不用考慮，一定要去買蛋黃區。因為這種情況下，等到市場恢復理性，蛋白區的價位必定下修。像是最近台北的不動產市場回跌，而跌幅跟拋售情況最明顯的，還是蛋白區跟蛋殼區。

  建商蓋房子賣你，本來就是要賺錢。在東京，由於現在市況很好，因此即便是蛋白區，甚至是蛋殼區的地方的新成屋，開價都已經有越來越接近都心蛋黃區的傾向了。我們先撇開有地段情感因素的麻布，白金台等快變成胚胎的高貴地帶不談，目前像是新宿，或者是部分中央區比較沒那麼黃的蛋黃區，其新成屋的平米單價就落在90萬~120萬日圓不等（依產品規劃不等）。但我們卻不時可以看到都心五區，乃至於都心七區（加上目黑區及一部分的品川區等城南地區）以外的房子，開價接近，甚至超越了都心七區的價位。雖然可能這些開高價的個案，所使用的設備較為頂級，不過各位要知道，設備是會折舊的，舊了，就不值錢了。因此這種都心七區以外，即便設備高檔的高價物件，在這一波房市漲幅2020年後，是否能全身而退，就有待觀察了。

  現在好地段的物件日漸稀少，傳統上的都心三區（千代田区、中央区<晴海、勝どき不算>、港区），已經很難看到好的案子了，甚至連像樣一點的中古屋也看不到。若將投資範圍拓展為都心五區（前三區加上新宿区、渋谷区、中央区晴海＆勝どき），或許還有不少還OK的物件，但也都很高價。不過由於上述「替代與空間」的因素，我還是建議各位朋友，盡量將你的投資目標放在都心九區（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、目黒区、品川区、中野区、文京区）中就好。至少在房市反轉時，這些區域可能會賠得比較少。

  來，上述的「蛋黃區，蛋白區」等用語，我們都是以「台北市」又或是「東京都」這樣整個大城市行政區的觀點在看的，也許在台北，這樣就夠了，但是由於東京實在是太大了，從東邊到西邊的距離，可能要等同於台北到桃園了。因此看東京的不動產時，我認為除了可以把東京看成是一棵很大的蛋，都心五區看成蛋黃區以外，我們也可以把各個區域，都獨自當成一顆小顆的蛋。車站或者區域周邊精華區為蛋黃；再遠一點或者次級的地方為蛋白；而生活機能較差、較不方便的地方則為蛋殼。也就是「大蛋包小蛋」（突然有點想吃大腸包小腸）。因為如果兩個區域距離太過遙遠，則替代與空間的效應將會比較不明顯，就是因為太遠了，對於住在「豐洲」的人，可能會覺得「中野」根本就已經是另一個城市了，因此兩者之間的替代性可能就比較沒有那麼的高。或許以「大顆蛋」為主，再以「小顆蛋」為輔的觀念來補足，會比較貼近真實的東京不動產投資。

  舉個例子，我們就先暫且把「目黑及品川車站一帶」這個區域，當作是一顆小蛋。因此山手線的「目黑」站週邊商業區，也就是這顆蛋的蛋黃區，價位理所當然不便宜。但僅僅一站之隔的東急目黑線的「不動前」站，比較偏向住宅區，所以自然地價不比目黑站，這裡，我們就把它看成是這顆小蛋的蛋白區。由於兩地的交通條件差異不大（其實不動前，要走到目黑車站也很快），因此租金差距其實並不大。這時，會使用「收益還原法」來計算「投報率」的朋友，就知道後者，也就是「不動前」的投報率較高。（房價低，租金相同，計算出來的投報率就高）。因此，在房價不漲的前提之下，比起購買蛋黃區「目黑」站，反而購買蛋白區「不動前」，資金的投資效用更大。再連結回我們剛剛講的「空間與替代」的觀念，由於最近蛋白的「不動前」其實也漲蠻多了，房價也接近蛋黃的「目黑站」，因此投報率也拉近了不少。聰明的你，如果最近還要在這小顆蛋的區域投資不動產，應該選擇哪裡已經很明顯了。對，前文提到的：「如果蛋白區的價位，已經接近蛋黃區，那麼不用考慮，一定要去買蛋黃區」（ＰＳ：我不是在替某個建案打廣告喔，那個案子我沒看過。）

  再來舉個例子，如果把「渋谷車站周邊」當成一顆蛋，則離渋谷僅一站之隔的「池尻大橋」可能算是蛋白區，但高級住宅區「青葉台」就應該算是蛋黃區，雖然兩者步行距離不到十分鐘，而且也都使用同一個車站：「池尻大橋駅」。但由於「青葉台」是代官山附近的高級住宅區，因此房價比起「池尻大橋」高很多。但因為兩者都屬於同一個交通圈，因此兩邊的租金其實沒有太大的差異，因此也很容易可以判斷，如果要投資收租公寓收租的話，當然要買蛋白區「池尻大橋」，可以用少一點的本金，賺到一樣的房租。這是到目前為止的觀念。就以前幾年通縮的經濟情勢，反正房價在跌，當然買便宜的賺更多。但接下來，東京進入了「資產通膨」的時代（也就是房價上漲的時代），因此，可能今後你要考慮到的，不只是賺租金，還要看哪一間比較有機會漲更多。對，就像你在投資台北不動產一樣，看哪裡比較有漲價的空間。這時，請將你台灣人的投資腦袋找回來。你覺得蛋黃區「青葉台」跟蛋白區「池尻大橋」，哪裡的產品才是好地段，好環境，符合升值的要件呢？答案應該很明顯了。

  結論就是：在房價不會漲的小顆蛋地區，也許買蛋白才是明智的選擇，但如果你所屬意的這一小顆蛋，是屬於會資產通膨的區域，或許選擇蛋黃，才是好的投資策略。不同的經濟情勢背景，不同的區域，有不同的投資手法。以上純屬個人目前時空背景下的個人意見，並非絕對，僅供參考，祝投資愉快。