我們台灣的朋友購買不動產,都會有「蛋黃區、蛋白區」與「蛋殼區」的觀念。之前在台灣時,我曾經拜讀過戴德梁行總裁顏炳立老師的書《買房子顏炳立教你這樣算》,著作中提到,在台北投資不動產,一定要有「替代與空間」的概念,才可以衡量出一個不動產真正合理的價格是如何。書中舉例,如果蛋白區的價位,已經接近蛋黃區,那麼不用考慮,一定要去買蛋黃區。因為這種情況下,等到市場恢復理性,蛋白區的價位必定下修。像是最近台北的不動產市場回跌,而跌幅跟拋售情況最明顯的,還是蛋白區跟蛋殼區。

  建商蓋房子賣你,本來就是要賺錢。在東京,由於現在市況很好,因此即便是蛋白區,甚至是蛋殼區的地方的新成屋,開價都已經有越來越接近都心蛋黃區的傾向了。我們先撇開有地段情感因素的麻布,白金台等快變成胚胎的高貴地帶不談,目前像是新宿,或者是部分中央區比較沒那麼黃的蛋黃區,其新成屋的平米單價就落在90萬~120萬日圓不等(依產品規劃不等)。但我們卻不時可以看到都心五區,乃至於都心七區(加上目黑區及一部分的品川區等城南地區)以外的房子,開價接近,甚至超越了都心七區的價位。雖然可能這些開高價的個案,所使用的設備較為頂級,不過各位要知道,設備是會折舊的,舊了,就不值錢了。因此這種都心七區以外,即便設備高檔的高價物件,在這一波房市漲幅2020年後,是否能全身而退,就有待觀察了。

  現在好地段的物件日漸稀少,傳統上的都心三區(千代田区、中央区<晴海、勝どき不算>、港区),已經很難看到好的案子了,甚至連像樣一點的中古屋也看不到。若將投資範圍拓展為都心五區(前三區加上新宿区、渋谷区、中央区晴海&勝どき),或許還有不少還OK的物件,但也都很高價。不過由於上述「替代與空間」的因素,我還是建議各位朋友,盡量將你的投資目標放在都心九區(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、目黒区、品川区、中野区、文京区)中就好。至少在房市反轉時,這些區域可能會賠得比較少。

  來,上述的「蛋黃區,蛋白區」等用語,我們都是以「台北市」又或是「東京都」這樣整個大城市行政區的觀點在看的,也許在台北,這樣就夠了,但是由於東京實在是太大了,從東邊到西邊的距離,可能要等同於台北到桃園了。因此看東京的不動產時,我認為除了可以把東京看成是一棵很大的蛋,都心五區看成蛋黃區以外,我們也可以把各個區域,都獨自當成一顆小顆的蛋。車站或者區域周邊精華區為蛋黃;再遠一點或者次級的地方為蛋白;而生活機能較差、較不方便的地方則為蛋殼。也就是「大蛋包小蛋」(突然有點想吃大腸包小腸)。因為如果兩個區域距離太過遙遠,則替代與空間的效應將會比較不明顯,就是因為太遠了,對於住在「豐洲」的人,可能會覺得「中野」根本就已經是另一個城市了,因此兩者之間的替代性可能就比較沒有那麼的高。或許以「大顆蛋」為主,再以「小顆蛋」為輔的觀念來補足,會比較貼近真實的東京不動產投資。

  舉個例子,我們就先暫且把「目黑及品川車站一帶」這個區域,當作是一顆小蛋。因此山手線的「目黑」站週邊商業區,也就是這顆蛋的蛋黃區,價位理所當然不便宜。但僅僅一站之隔的東急目黑線的「不動前」站,比較偏向住宅區,所以自然地價不比目黑站,這裡,我們就把它看成是這顆小蛋的蛋白區。由於兩地的交通條件差異不大(其實不動前,要走到目黑車站也很快),因此租金差距其實並不大。這時,會使用「收益還原法」來計算「投報率」的朋友,就知道後者,也就是「不動前」的投報率較高。(房價低,租金相同,計算出來的投報率就高)。因此,在房價不漲的前提之下,比起購買蛋黃區「目黑」站,反而購買蛋白區「不動前」,資金的投資效用更大。再連結回我們剛剛講的「空間與替代」的觀念,由於最近蛋白的「不動前」其實也漲蠻多了,房價也接近蛋黃的「目黑站」,因此投報率也拉近了不少。聰明的你,如果最近還要在這小顆蛋的區域投資不動產,應該選擇哪裡已經很明顯了。對,前文提到的:「如果蛋白區的價位,已經接近蛋黃區,那麼不用考慮,一定要去買蛋黃區」(PS:我不是在替某個建案打廣告喔,那個案子我沒看過。)

  再來舉個例子,如果把「渋谷車站周邊」當成一顆蛋,則離渋谷僅一站之隔的「池尻大橋」可能算是蛋白區,但高級住宅區「青葉台」就應該算是蛋黃區,雖然兩者步行距離不到十分鐘,而且也都使用同一個車站:「池尻大橋駅」。但由於「青葉台」是代官山附近的高級住宅區,因此房價比起「池尻大橋」高很多。但因為兩者都屬於同一個交通圈,因此兩邊的租金其實沒有太大的差異,因此也很容易可以判斷,如果要投資收租公寓收租的話,當然要買蛋白區「池尻大橋」,可以用少一點的本金,賺到一樣的房租。這是到目前為止的觀念。就以前幾年通縮的經濟情勢,反正房價在跌,當然買便宜的賺更多。但接下來,東京進入了「資產通膨」的時代(也就是房價上漲的時代),因此,可能今後你要考慮到的,不只是賺租金,還要看哪一間比較有機會漲更多。對,就像你在投資台北不動產一樣,看哪裡比較有漲價的空間。這時,請將你台灣人的投資腦袋找回來。你覺得蛋黃區「青葉台」跟蛋白區「池尻大橋」,哪裡的產品才是好地段,好環境,符合升值的要件呢?答案應該很明顯了。

  結論就是:在房價不會漲的小顆蛋地區,也許買蛋白才是明智的選擇,但如果你所屬意的這一小顆蛋,是屬於會資產通膨的區域,或許選擇蛋黃,才是好的投資策略。不同的經濟情勢背景,不同的區域,有不同的投資手法。以上純屬個人目前時空背景下的個人意見,並非絕對,僅供參考,祝投資愉快。

 


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