TiN's Blog

「社區居住品質由水準最差的一戶所決定」！第一次接觸到「破屋理論」這個觀念，是從下面這篇馮先勉博士的文章中讀到。中古社區中，如果有住戶隨意更改外觀，例如自己換上自己喜歡的大門，把鞋櫃放公共梯廳等，只會讓一棟大樓的水準變差，讓房價不易支撐。日本的社區大樓，就是因為深知這個道理，因此對於共用空間，以及管理上面都花很多心思。日本到目前一直以來，市面上流通的中古屋，很多價位都低於當初新城屋時購買時的價位，除了通縮影響之外，也有一部分就是因為某些流通到中古市場的房屋，的確有受到這種破屋理論的影響，而導致價位下跌。其實，在日本，雖然處於通縮的局面，但是也有很多管理好的中古屋，其交易價格不跌反漲。這種房子，日本人稱之為「ヴィンテージマンション（Vintage Mansion）」。因此選購中古屋食，一定要注意整棟社區的管理，以及居住者的素質，以免深受「破屋理論」之害。這是一篇好文章，與大家分享。

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購買中古屋不易獲利的原因【文/馮先勉】

許多人以為中古屋的價格便宜，交易數量大，價格參考性多，是一種好的投資標的，事實上並非如此！如果缺乏對中古屋投資性質的瞭解，類似的觀念很可能會使自己陷入極大的投資風險之中。

這種風險的主要原因有四，分別說明如下：

一、中古屋是「破屋理論」的受害者　預售屋則是得利者

大家不知道有沒有想過，一戶好的住宅是大多數人夢寐以求的標的，非常不容易買得到，為什麼會有人要出售呢？ 仲介者一定告訴我們，是因為屋主要移民或是財務發生問題，所以要出售。但真正是這種原因的比例卻是小的，因為好地區、好景觀、好社區的住宅是極為搶手的， 例如信義計畫區內的許多社區，只要房屋一貼出要出售，一週之內一定會被買走，原因何在？

因為好房屋極為稀少，所以，大多數的人買到後很少會轉售，尤其是好住宅的租金與租客水準通常也較高，因此，通常會是寧願出租也不出售，很少人會為吃雞蛋而殺掉一隻金雞母的。

最可能的真正原因是什麼呢？答案是「破屋理論」！幾乎所有的中古屋都是「破屋理論」的受害者；社區居住品質由水準最差的一戶所決定！這也是幾乎所有高水準與有能力的屋主要搬離現有住宅的最主要原因。

他們不願繼續住在一個水準不高的社區，也不願繼續擁有位於品質持續下跌社區中的房屋，所以才會出售或搬離，這才是中古屋出現在市場上的主因，自然也代表了中古屋的投資風險！

好中古屋不容易出現在市場上還有一個重要的原因，是台灣的房屋仲介店現有數千家，這麼多的仲介人員、仲介店長、仲介店東基本上都是對於房屋市場行情有相當瞭解的專業人士，他們對好房屋的稀有性有極清楚的認識，而且又掌握了通路。

因此，當真正的好房屋出現時，他們因擁有一手資訊，所以，不論是自己購買或是與朋友合夥，必然會先採取行動，除非他們評估後，覺得無利可圖，才會出現在市場上。

所以，市場上的中古屋，幾乎都是經過一波一波篩選過後，才會出現的。物美價廉的機會不是沒有，但機會顯然不高！

所謂「便宜無好貨！」中古屋就像中古汽車般的充滿著風險，她可能是事故車、泡水車，中古屋亦是如此，她也有可能是事故屋、淹水屋、惡鄰屋、產權不清屋……而且因為金額高，因此，售屋的伎倆高，風險也更大。

會由誰來承受這種「破屋理論」的最後苦果呢？通常是社會上的經濟弱者，他們的能力有限，所以只能買得起便宜的中古屋，所以自然成為品質不良社區的真正受害 者，而這些經濟弱者進入社區後，不幸的又自然成為導致「破屋理論」的禍首；因為社區中新搬入的住戶經濟能力愈來愈差，社區的水準自然也就愈來愈差，在這種 既是「果」又是「因」的惡性循環下，待售的中古屋數量自然會愈來愈多。 所以，當一個社區中要出售的房屋數量愈多，就代表這個社區的品質已經朝向愈來愈差的水準變化，惡性循環的結果，就會產生「破屋理論」的結果；有能力的人最 先搬出社區（通常去買預售屋），而新進入社區的居民品質愈來愈差（因為經濟能力差），社區居住品質自然也就不容易有大輻度改善的機會，這種現象不斷重覆的 結果，自然造成大部份中古屋社區的居住品質會愈來愈差。

在這種情況下，投資中古屋怎麼會有獲利的機會呢？尤其是許多存款不多的人，在「住者有其屋」的錯誤思維下，常受到媒體與仲介人員的鼓吹，依自己的「能力」 去「購買」中古屋，於是乎導致許多人被套牢山巔（某某山莊）、被套牢於海濱（某某海洋）、被套牢於荒野（某某大郡），但更多人被套牢於都市中的中古屋社區 （某某更新區）。

這種現象多因對破屋理論的認識不足，大家一定要知道，台灣預售屋的價格有多高，就代表「破屋理論」的殺傷力有多強，也代表了中古屋投資的風險有多大，所以在投資中古屋前一定要多加考慮。

二、中古屋已經供過於求，預售屋則是供不應求

很多人一定會奇怪，台灣的住宅早已有供過於求的現象，為什麼還有那麼多的建商不斷地推出新的住宅供給，到底要賣給誰呢？

其實這種現象正反映出一種情況──大多數人購買新屋的原因，是因為對目前居住的房屋或是社區不滿意，所以當經濟能力許可，總希望換屋，於是不斷地去尋找更好的房屋──這就是造成新屋需求量不斷增加的主要原因。

這些不斷下濾（filter down）的中古屋會有什麼下場呢？最理想的方法，就是把它們拆掉、更新或重建，不就是可以達到一種最佳的循環嗎？拆掉差的房屋，興建新的高品質房屋，這個社會不就是天堂了嗎？

但能不能做到呢？事實卻是不但不能做到，而且還朝完全相反的方向演變，為什麼呢？

因為要將一件事情改善，通常必須是由最有能力的人參與才能成功，因此，如果要將老舊、破敗的房屋（或社區）拆除重建，就必需要有經濟能力最強的人參與，才有成功的可能──因為他們有能力投入資本，也有能力承擔風險！

可是實際上住在這些最差房屋與社區中的人是什麼樣的人呢？他們幾乎是經濟上的最弱者（如果不弱，早就已經搬離該社區了）。

就硬體而言，他們現在居住的坪數，可能遠超過他們的能力所能負擔的坪數，所以通常還增建了許多違章使用的空間（如頂樓加蓋、陽台外推…）。因此，任何更新的機會，對他們而言，在硬體上都是遙不可及的，他們通常最低的要求是──我原來住多大的空間，你就給我多大的空間。

但這種最簡單的要求，幾乎就是沒有任何開發商能夠予以滿足的死穴！因為老房子多是「建蔽率」時期的房屋，可蓋面積遠大於現在「容積率」時期，再加上他們的「合法違章」空間，要滿足上述的條件，幾乎是不可能的任務。

為了解決容積不足的問題，政府不斷地放出許多獎勵容積的訊息，於是又產生了炒作問題，許多仲介人員及媒體不斷地告訴投資人說：「投資」愈老愈破的中古屋，只要能夠參與更新，就會一本萬利，獲得很大的利益！

這種鼓勵禿鷹式的投機方式，卻成為更加破壞更新與改建的殺手，因為這些「禿鷹」購買中古屋的目的就是為了獲利。因此，會儘可能的要求最好條件，於是常常獅子大開口的向開發商要求條件，直到開發商因能力不足而放棄！

所謂「緣木焉能得魚」，類似問題的本質只有一個，就是希望由經濟弱者達成更新的目標是做不到的！所以最近我們可以看到完全相反的例子，有些區位很好的中古屋社區，因為住戶都是有錢人，他們計畫「自己」將大樓更新，迅速獲得銀行的支持，而順利更新成功。

類似的個案，即充分的說明了，所謂「殺頭生意有人做，賠本生意無人問」，一堆經濟弱者再加上只想去佔盡別人便宜的禿鷹，更新與改建怎麼會有成功的機會呢？

由於更新的困難，只會將投資中古屋的風險更加推高，在可預見的未來，市場上待售中古屋的數量一定會愈來愈多，因為老的、破的、敗的中古房屋，將會愈來愈難改建，所以只有任其荒蕪與破敗，直到那一天成了「古蹟」，就永遠不須更新改建了。可惜卻會賠上許多中古屋的投資人。

而在這種破敗的過程中，有能力的人會不斷地搬出這些愈來愈差的社區，向更好的地區與社區移動，而為了避免重蹈惡夢，所以預售屋通常成為他們的首要選擇。因此，對於供過於求且更新改建困難度愈來愈高的中古屋，要想投資獲利，其風險顯然是愈來愈大的。

三、中古屋是用大錢賺小錢　預售屋是以小錢賺大錢

一般人購買中古屋的最主要原因是「價格便宜」──比預售屋價錢便宜，但並不知道這兩種房屋其實是截然不同的二種商品。

中古屋的房價看起來似乎便宜，但購買中古屋的價款，通常在二個月內都必須付完，例如購買一戶二千萬元的中古屋，你就必須一次支付二千萬元（不論是否有貸款）。因此，就投入金額而言，中古屋其實反而較高。

相對地，對購買預售屋而言，其價款可能可以在二到五年內分期支付，而且只需付出總價款的百分之二十至四十。（剩下的是交屋時的貸款），因此，如果房價相 同，對於一個較缺乏現金能力的購屋者而言，預售屋自然具有較大的吸引力。（矛盾的是，缺乏現金能力的人反而多去購買中古屋！）

如果房屋的漲價幅度相同，預售屋的投資報酬率至少是成屋的三倍以上，甚至可以多到十倍！怎麼說呢？因為對預售屋而言，在購買後的三至五年內，其所投入的資金至多只為購屋總價款的百分之二十至四十，因此，如果房價漲了，自然會產生較大的槓桿效果，獲得較高的報酬率。

不但如此，由於房地產的交易，有極高的交易成本（如契稅、土地增值稅、所得稅等）這些都將使買賣成屋的報酬率更加減少，相對地，這些交易成本對預售屋的買賣而言，都不存在，兩相比較，就更加凸顯預售屋高投資酬報率的優勢。

舉例而言，中古屋的交易因為是「實體」的交易，所以必須支付一些必要的費用，如持有期間的利息、維修費用、持有期間的房屋稅、地價稅；購買時的契稅、代書 費；出售時的仲介費、土地增值稅，以及出售房屋後的所得稅，再加一次出售代書費……這些林林總總的萬萬稅算完以後，即使賺錢，也所剩無幾了。

由上述的例子就可以發現，投資中古屋，不但是以大錢賺小錢的投資模式，而且在目前的稅費制度下，還要負擔成本極高的持有與移轉成本；相對地，投資預售屋，卻是一個以小錢賺大錢的投資行為，而且還不要支付任何的稅費，兩相比較，投資價值自然分出高下。

除了財務上的風險，購買中古屋還有火燒、地震的「天災」風險、與惡鄰、惡屋的「人禍」風險。相對地，預售屋除了建商倒閉跑路，幾乎沒有任何風險，而針對倒閉的風險，現在也因為已經有透過銀行信託的保證方法，也大幅降低了。

「時間」風險也是另一個比較的重點，中古屋從購買的第一天，就必須開始支付機會成本（opportunity cost）──它必須由租金來貼補！可惜的是，台灣中古屋的租金報酬率幾乎是全世界最低的，因此，常導致有必須快速出售的壓力。

不幸的是，房地產增值通常需要有較長的時間，因此，對中古屋投資顯然不利。相對於預售屋，只要支付頭期款（down payment）後，在未來的二至五年之間，幾乎沒有任何機會成本的壓力，因此，可以賺到至少三至五年的「機會」，其時間風險自然較低。

因此，不論由財務、資金、商品、時間各種角度觀察，投資中古屋顯然是一種獲利率不高，但投資風險卻相對較大的行為。

四、中古屋的投資性不強　預售屋的投資性強烈

許多人購買中古屋的最主要原因，就是認為其價格便宜，通常在同一個地區，中古屋的價格只有預售屋的六、七成，甚至更低，於是造成許多投資人的錯覺， 產生了以為購買中古屋就先賺了三、四成的「幻想」。但真正有經驗的中古屋購買者，最後總會發現，似乎並未得到特別的價格優勢。其因何在？

中古屋的最大殺手「漏水」，「抓漏」是所有中古屋維修中最難的工作。

主要原因是當購買中古屋後，通常室內格局、建材設備多已老舊，不得不更新，但只要一動到更新就會發現問題，對於住宅而言，各種公共管線都是必要的共用設施 （utility facilities），例如影響最大的冷熱水管，是否要全部更新？如果更新，通常就是代表所有的地板都必需重做！

空調系統是否要更新？以往的空調多為窗型冷氣，現在多已改為分離式空調，如果更新，室外主機要放在何處？原先的冷氣孔要如何處理？室內機要放在何處？難看 又必須存在的電線與排水管要如何美化？這些調整通常代表整個天花板都必需重做。接下來是廚房，廚櫃是否要更換？壁磚是否要更換？如果要換，抽油煙機的位置 是否要調整？冰箱位置要如何安排？工作陽台是否足夠？這些調整通常就代表了廚房的天、地、壁都必需重做。

更重要的是衛浴室，馬桶、浴缸是否要更新？通常都會；但位置是否適當？如果要移動，樓下的鄰居是否可以接受？馬桶如果移動到樓下的餐廳或是臥室上方，基本上被接受的機會都不大，而且這些變動，都會使污水管、給水管、排水管全部受到影響，通常就代表了整間浴室都必需重做。

這些都還沒有考慮到中古屋的最大殺手「漏水」，由於屋齡已高，所以不論窗戶、牆壁、地板，或多或少都會有些裂縫與漏水，「抓漏」是所有中古屋維修中最難的 工作，通常不是花錢就是可以解決的，必須用多次、多種方法處理，更重要的是還要鄰居願意配合，才有機會改善，但還不保證一定有效！

這些改善工作，不但要花費許多的時間與精力，其投入的費用往往也會超出所估計的預算。

當這麼辛苦努力「改裝」之後的房屋，其價值是否可以大幅提高呢？對不起，如果出售，還是只能按照「中古屋」的行情出售！因為她本質上還是一幢中古屋，中古 屋隨著她的屋齡在市場上早已存在有一定的行情，不會因屋況好壞而有太大的差別，她還是只能賣到預售屋的六、七成價格。這種投入多，卻不易創造價值的行為， 除非是為了自住，否則是極划不來的。

市場上有一些專門投資中古屋的人，他們以較低的價格取得房屋（如法拍、金拍或是二胎借錢的死當戶），那種房屋的品質，通常是極差的（價格才會極低），他們的標準作業程序是花一些小錢，將表面整理得漂漂亮亮，就快速出手。

這種看起來漂漂亮亮的房屋，對於沒有購屋經驗的人十分有吸引力，原因有二：一是相對於其他中古屋，屋主出售前大多不會裝修，因此，屋況賣相通常較差，而這 種剛經過「裝潢」的房屋，自然相對地極具吸引力；二是這種房屋的價格不會比前述的中古屋貴，可能還便宜些（因其進貨成本低），所以，很容易騙到無經驗的購 屋者。

可嘆的是，這些缺乏經驗的購屋者，在買入中古屋後，惡夢才開始，他們大多數必須花費許多年的時間與維修成本為他們的「買得起」付出代價。

另外必須特別注意的一點，中古屋的買賣是以「現況點交」為原則，在投資風險上的意義，就表示在交屋之後，如果發現問題，極難找賣主負責。所以這種維修成本高與風險大的商品，其投資性顯然是相對較差的。

所謂「從南京到北京，買者沒有賣者精」，房屋交易是一種金額大與風險性高的交易，千萬不要太在乎價格的高低，而要真正瞭解其品質與風險。因此，我非常建議 計劃要購買中古屋的人，如果可能，一定要先租再買，要住到覺得滿意後再買，才不易吃虧──即使租金貴些也無妨！否則如果只是因為價錢便宜，就冒然購買中古 屋，極可能會因小失大，讓自己陷入極大的投資風險中，就得不償失了。祝大家投資順利！