TiN's Blog

  長期追蹤我的文章的朋友，應該都知道，我一直以來都說東京不動產接下來很有可能會邁向兩極化。要買就要買高級不動產。因為在接下來的時代，只有高級不動產跟Ａ級商辦會有資產通膨的效果。我的新書P195中也有提到：「一整棟的收租產品好不好？當然很好，但要看你有沒有本事買到真正的好貨。」

  而這一期2015.01.24出刊的東洋經濟，就大篇幅報導，現在要投資不動產，就要買都心的超高層高級塔式住宅。內文指出的點，很多都跟我的新書內容不謀而合。心裡也偷偷慶幸，幸好自己提供給台灣朋友的角度跟日本專業週刊相去不遠。（不過報導當中介紹的建案，有些我覺得也不太好。有可能是置入性行銷，要留意。）

  文中也提及，由於現在一整棟的投資大樓已經有過熱感，因此即使買進，扣掉各種費用以及利息，賺頭也不如以往。且就算有好貨，一般人也買不到。因為這種好貨可能都還沒流通到市面，信託銀行就會自己先介紹給自己的優良客戶。也就是你不是日本的房市大咖，還拿不到貨（也就是你要很有錢）。因此我們一般人在市面上看到的一整棟，多半是人家撿剩不要的。買了，很容易就死亡交叉，自己要好好算一下。因此這期文章的撰文者推薦讀者去買都心的中古高級不動產。除了都心的高級不動產有安定的實際需求外，實際上因為缺工，日圓下跌導致建材變貴等因素，現在日本的大樓建設費用（不是售價），已經比起三年前漲了三成。

  「成本是你家的事，行情是大家的事」，得確，如果它不是高級不動產，只是一般住宅，建商就只好經由削減設備費用，偷容積等方式來節省成本，以壓低價格。當然，也沒有好好規劃整棟大樓的設計。例如最近就很多壓縮空間的，硬是把60平米做成三房之類的。也有許多新案，裡面居然連自動加熱（追い焚き）的浴缸都沒了。因為一般不動產，就是賣一般人，一般人預算無法說拉高就拉高，建商只好節省成本。因此像是這種市況下所蓋出來的新物件，多半都是等級規格不高，當然也沒什麼保值空間。但如果是高級不動產，只要將規格提高，賣有錢人，建商就有機會可將上漲成本全部轉嫁給消費者。有錢人要的就是高檔，要的就是豪華大廳跟高檔內裝。有錢人，跟我們想得不一樣。另外，東京的不動產跟台北不動產「雞犬升天（什麼產品都會漲）」的想法也不一樣。

  不過我必須提醒一下各位朋友，你一定要學會分辨什麼是好貨，什麼是爛貨。如果用台灣的眼光來挑的話，你就會發現，就算是東京的爛貨，它看起來都會是那麼樣地美好。像是我，最早一開始看東京房屋時，總覺得怎麼每間都這麼棒。現在事後想起我以前所看過，很喜歡的物件，很多真的都是沒人要的。因此許多海外投資客，都誤以為自己買到的是好貨，其實根本就是接到別人套很久的物件。當然，也不是所有的塔式超高層，都一定是好貨。有許多塔是超高層，連個瓦斯都沒有，格局也很爛。接了這種東西，可能以後日本人以日本人的眼光在挑屋時，是不會看上眼的。

  除了這期東洋經濟報導這樣的篇幅外，同一期的「週刊ダイヤモンド」也提到，因為台灣人跟香港人瘋東京不動產，所以東急不動產跟大京不動產去年賺很大。 這篇網路有連結。

http://www.excite.co.jp/News/economy_g/20150121/Di...

 同時報導中也提到，這些海外投資客都打算在2020奧運前拋售，大賺一筆，也因為大家最近狂買，所以建商最近也在都心狂蓋房子來賣（就跟我書中講的，根本不是缺地）。也因此，屆時奧運利多出盡時，恐怕會有一波倒貨潮，可能導致都心不動產供給過剩。如果真如「週刊ダイヤモンド」這篇所言，2019大倒貨，那麼，更是呼應了「週刊東洋経済」所講的，一定要買珍稀絕的「高級不動產」，才有機會保值 。