TiN's Blog

各位很抱歉，這幾個月因為很忙，沒什麼時間寫文章，因此房市期刊也一延再延。剛好劉小姐又發文講說日本房市即將崩盤，這一篇，就來看看她的觀點，同時也了解一下目前的市況吧。

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①劉在標題寫：「蓋那麼多」
但劉卻在內文寫：「首都圈新建住宅公寓銷售戶數為3萬6400戶，是日本泡沫經濟崩潰後24年來最低水準」

  所謂的「新建銷售戶數」，就是建商的推案量，而既然是「24年來最低水準」，因此我們可以得知日本建商的新案「推案量」是一年比一年減少。原因劉小姐自己有說：「房子會賣到超貴的主要原因，是日本現在因為首都圈有奧運相關建設，而且東北復興建設預算，或是自民黨用來綁樁買票而大散錢的修橋補路的「國土強韌化計畫」等，因此日本營造業界工資暴漲，而且人手嚴重不足」。

  對的，這點完全正確，就是因為缺工，所以才導致推案量越來越「少」。那為什麼劉會說蓋這麽「多」呢？明明越蓋越少啊。供給變少，但需求並沒有明顯減少的狀況下，本來就會拉高價格，這是經濟學的基本。

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②劉說：「日本新建的住宅公寓完全賣不出去」

但劉卻又說：「推出後一個月內的成交率不到7成」

  疑？你不是說「完全」賣不出去嗎？那怎麼會又說出成交率不到七成呢？這是不是代表還是有六成以上的成交量嗎？根據劉小姐自己提到的日本不動產經濟研究所在4月17日發表，2016年度首都圈新建住宅公寓銷售戶數為3萬6450戶。根據同一調查，成交量（契約率）為68.5%，這不就代表還有成交24,968戶的意思嗎？

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③劉說：「出血拋售也沒人買，主要原因是太貴了」

  對不起，我的中文程度可能不如知名情色作家。但就我對中文的了解，「出血拋售」的意思，不是就是大降價的意思嗎？那為什麼後面又說「主要原因是太貴了，沒人買得起」呢？前面說降價，後面又說太貴？我有一點不懂其中的邏輯。

  其實光看統計數據，就知道建商並沒有「出血拋售」喔。根據上述同一個調查，2016的每戶平均價格，為5541萬日圓，平米單價為80.1萬日圓，比起2015年，總價下滑了1.4%，但單價卻上漲了1%。從這個統計我們就可以知道，建商並沒有「出血拋售」。而且房價確實在上漲當中。由於單價上漲了1%，因此建商只好越蓋越小，縮減每戶的室內面積，試圖以「低總價來掩飾高單價」，也因此新推案的房型越來越小。每戶越來越小，比較小的面積，當然總價就會降低，才會導致統計上，總價看起來下滑了1.4%。

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④劉說：「日本2016年中古住宅公寓成交數量首次超過新建住宅，雖然被稱為是「中古時代」的來臨，其實中古也賣不好」

  關於這一點，我曾經在房市期刊當中提到這個新聞。現在東京的中古屋成交量，已經超過新屋的供給量了。原因就像是上述提到的，因為推案量越來越少，價位越來越貴，因此有實際自住需求的人，只好轉而購買相對價位較低的中古屋。

  那，中古屋有賣不好嗎？其實我不喜歡講自己的事，因為有缺公正。我自己投資的物件，連續兩個月都高價成交出售兩間，公司電話詢問中古屋的來電也源源不絕。（PS:我賣房屋並不是在拋售，只是我認為這兩個產品該出場了，賣房的資金還是有轉入購買其他標的，我手上還是有其他的房屋。）

  好，不講自己，講講數據統計。根據東日本流通機構REINS的2017年三月度簡報，成交件數比起去年同期上漲了3.6%，平米單價也比起去年同期上漲3.2%...這，「量」「價」齊揚，應該不算「中古屋賣不好」的數據吧。

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⑤劉說：「許多著名的大房產業者推出的新屋，在東京很不錯的地段，已經到了入居的時期了，居然還有3分之1以上都沒賣出去，以前很少有這樣的現象」。

劉又說：「當下最大的原因是賣價過高，所以賣不出去」「房產業者無法隨便降價」

  是的，劉小姐您的確說對了，為什麼以前沒有這樣的現象，而現在有？因為以前沒有賣很貴，現在「賣很貴」。然後您這一點又自己打臉了第一段說的「建商出血拋售、賠錢賣」。然後一下說大降價，一下又說無法隨便降價…。

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⑥劉說：「日圓貶值以及油價上漲，建築資材費暴漲，現在日本蓋住宅公寓大廈，建築費用是10年前的2倍」

  是的，您似乎一直在提數據來打自己的臉。既然您知道建築成本上升，因此建商只好「賣很貴」，購屋人們轉往「中古屋」。那何來的崩盤呢？新成屋成交量雖然減少，但中古屋成交量增加，也就是「量」一直都在，只是從很貴的新屋，跑去較便宜的中古屋而已。

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⑦劉說：「許多有錢人因為股票發了財，錢沒去處，只好拿去買房產」

  疑？這不也是造成房價上漲的主因之一嗎？何來崩盤呢？

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⑧劉說：「許多營造商或房產業者去搶用地時，用原來兩倍價格來買地，因此蓋新住宅成本超高的，現在完全回收不來。」

  是的，真的有建商這麼笨，要用兩倍的價格去標地。這是野×不動產的故事。自己沒有研判好情勢，用兩倍的價錢去買近郊區的土地，自己就得承擔這個風險。但這只是代表這個建商比較笨，成本控管不好，以至於產品賣太貴沒人買，不能解釋崩盤。

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⑨劉說：「資本雄厚的大財團是可以暫時按兵不動，因為他們認為住宅建築的成本不會降低，只要不要再蓋太多，手頭的「新屋」總是會賣出去的」

但劉又說：「中小營造商、房產業者就撐不住，只好開始降價拋售」

  基本上，只要有小建商開始殺價，一定是一顆價格破壞的震撼彈，就有如板橋的江翠one定錨效應。小建商拋售後，大建商很難還可以「按兵不動，賣得出去」。試問，若您站在消費者的立場，同一地段，同樣大小的物件，小建商下殺至一間5000萬，大建商還是撐在8000萬，那請問會有人去買大建商的房屋嗎？大建商之所以現在「按兵不動」，就是研判沒有崩盤的風險。

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⑩劉說：「瞬間就會出現暴跌物件，一發不可收拾的」。

  我記得您兩年前也說2015年的夏天就會大崩盤。我等了兩年準備好了子彈，期待您說的成真。

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⑪劉說：「許多業者當初蓋的時候是期待陸客爆買，沒想到2015年還爆買的陸客，2016年就突然叫停了」「陸客更是早已對日本房地市場歇手了，主要因為中國當局嚴重管制外匯，要一次匯出那麼多錢來日本囤房的門檻越來越高」

  陸客沒有停，尤其上個月超多。不瞞各位說，我賣掉的兩間就是賣給大陸同胞，謝謝他們的捧場。雖然大陸現在有外匯管制，但有些人就是有辦法逃。有些人在美國獲香港早就有帳戶，有些人則是用貸款的方式，分批償還。中國政府越是管，人民的錢越是會想辦法逃。當然，地下匯兌的管道在中國是不合法的，因此大陸同胞接下來還會不會繼續踴躍購入日本房？這我就持保留的態度。或許往後資金會完全被堵住也不一定。

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⑫劉說：「買了日本好地段超貴房子，就算能順利租出去，像我最近遇到有位華人在東京皇居附近買了不錯的塔樓大廈，還運氣很好地出租給外商派駐東京的房客，但發現根本不划算」

  是的，我曾經在我的書說過，「頂級住宅」乃至於「豪宅」，是無法用收益還原法，也就是投報率的觀點來評價的，因為「一定」「不會」划算。頂級住宅等同於名牌包，是炫耀用的，是收藏品，並不是拿來當收益的投資型產品。基本上劉小姐遇到的華人朋友，應該是不懂房地產的，才會犯下這種錯誤。

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⑬劉說：「台灣貴婦，當初因為「因為別人都在日本有房子，我也要！」但即使狀況超順利，也都暗暗叫苦，尤其當初在日本買房時日圓超貴，現在日圓低價位，搞來搞去，要回收原來的6成都很拚呢」

  日幣跌越多，這些貴婦就會賺越多。使用貸款的方式來避開匯兌風險的手法，已經是老生常談，每個仲介都會教，每本書都有提過。依我看，這些貴婦可能甚至換回台幣後，匯差加價差都有一倍以上的獲利。

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  TiN的真心話：雖然說目前東京，我還嗅不到崩盤的味道，但說實在的，價位的確已高。後續還能夠有多少獲利空間，我也不知道。或許價位會適當地下修，但絕對不是「崩盤式」的。

  現在買進物件，如果你的目的是「投資」，務必要算好投報率，以及可能產生的稅金跟費用等。會划算，覺得直得投資在入手。如果你的目的是「自用」，由於自用的不動產不會生租金，而且價位也來到相對高點，加上建物本身是會折舊的，因此你不可以「賺差價」的心態來購買。自用，就挑個自己來日本玩時，住得開心愉快的產品吧。

劉小姐的文章：

http://www.peoplenews.tw/news/5664cd38-f100-4721-8064-897d048e511e