媒體總是喜歡用聳動的標題來吸引讀者的眼光，但是究竟寫的東西是不是事實就需要有智慧的你來判斷了！來到了2018年，許多跟日本房地產有關的新聞或者文章標題都很聳動，我們一起來跟著Tin老師來抽絲剝繭看看這些聳動標題下的事情真相吧！
在台幣強升下，日圓兌新台幣的換匯價跟著疲軟，日圓現金匯價續貶也創下近2年半新低，這樣的消息對哈日族來說也相當樂，但是對想要出清海外房產的投資者就是一大惡耗，匯損的風險恐怕足以把所賺到的利潤都吃掉……
Tin老師講評：海外屋主不會緊張，因為即使是最近日幣低檔時售出房產的，但沒人叫你在這個時間點就換回台幣。匯率不會永遠都0.26，總有回升的一天。
日本東京2020年將舉辦奧運，仲介鼓吹民眾應趁現在日圓低檔前進東京置產，然而專家卻認為，東京房市已在危機邊緣，房價隨時都可能崩盤……《2025年東京房市大暴跌》作者榊淳司認為，日本空屋率不斷上揚，央行貨幣政策走向超級寬鬆，資產泡沫化只是時間問題，加上外國人來日本置產，也是助長房地產泡沫化的幫兇，他也大膽預言東京房價在2020年將腰斬….
Tin老師講評：如果記者有將這本書看完，而不是看標題寫新聞的話，就知道榊淳司講的，並不是東京都心精華區。在第一章第二節，就有提到「不動產的價值，取決於地點（不動產的價值，九成因立地而定）」，第四～第五節提及港區青山跟千代田區番町之所以立於不敗之地的原因。
有仲介提倡日圓匯率正低，加上正逢奧運是赴日置產投資時機，學者分析指出，外國人其實在日本取得好物件的難度很高，加上持有房屋的規費、稅負繁瑣，並不建議短期買賣進出…
Tin老師講評：我不得不承認，現在才進場的散戶投資客，即便日幣處於低檔，但獲利空間已經相當有限。這點從都心的房價已經上不去，郊區的房價已經進入價格調整局面即可略知一、二。但如果你是業者，且擁有銀行資源的話，依不同的物件，還是有獲利空間的存在。
在部份建商結合仲介業者的炒作下，讓有些民眾喜愛投資海外房地產，其中又以鄰近的日本俱足吸引力。有仲介業者大力宣傳日圓匯率降至低點，同時又牽扯2020年東京奧運能夠拉抬房價所帶來的效果，硬生生的炒作出投資日本房產的話題。但是明眼人都知道，光靠盤期兩週的奧運要支撐起一國的房價，根本就是天方夜譯…..
Tin老師講評：我很久以前就講過，東京這波漲幅，是建立在資金潮，量化寬鬆上所得到的結果。奧運，也只不過是畫龍點睛，可以拿來當作炒房說詞的其中之一而已。在基礎建設已經完善的東京，實在很難因為一個「奧運」就讓房價上漲。
日本東京房價較台北市便宜，加上奧運題材發酵，近幾年台灣人熱衷赴日置產，然而有日本媒體報導，由於高昂的管理費，也讓住台灣的投資客果斷選擇放棄東京置產夢…
Tin老師講評：文中所提及的成本，都是「事前都算得到的」，管理費修繕費等，詳細記載於重要事項說明書中，所得稅以及資本利得稅，也是很容易查到的，仲介都會告知的「成本」，我不知道為什麼這些事「事前算不到」？
中國大陸嚴控資金外流，今年全球城市房地產皆少了「陸資買家」，甚至許多城市還被「中資撤資」掃到颱風尾，包括海外投資的熱區東南亞，許多買家苦等不到土豪將錢匯出境外。而在日本，受到房價居於高檔的投資風險，加上中國日本的政治關係時而緊張，已經有不少中資撤出日本…..
Tin老師講評：根據週刊ダイヤモンド2017.12.16的報導，外資系基金取得東京不動產，為過去最高水準。如下圖
週刊ダイヤモンド2017.12.16
台灣人「有土斯有財」觀念濃厚，我有些台灣朋友，一有錢就買房買地，也有老同學對自己長年囤房成功很得意；但也有許多朋友投資日本房產，都告失敗，最慘的是脫手沒人要；日本人知道「不動產」是流通價值很低的「負動產」，甚至奉送想請人接手，最近「私有地」變成「死有地」問題侵襲日本列島，房地產雪上加霜，一文不值化，土地神話崩潰再崩潰…
Tin老師講評：日本很多地方的房產是地雷，但東京都23區，根據統計，平成29年的公告地價已經超過泡沫時期。圖片在留言區，出自週刊ダイヤモンド2017.12.16PS：劉小姐曾在2015年說，2016年東京房市會崩盤。現在2018年了，大家來檢視一下吧。
「不買最大」不夠看，在日本已經變成，就算父母留下房產，年輕人也不想繼承！不是因為房價便宜、想買新房，而是不論房子住不住，年輕人根本扛不起持有成本…
Tin老師講評：田園調布之所以式微，是因為「都心回歸」的浪潮。目黑的超高成塔式住宅，前兩年發售時轟動一時，即刻完銷，現在回頭看他預售時的價位，一坪600萬日幣真的不貴，也就是因為這樣，才會發生目黑車站旁邊，大建商積水ハウス為了取得建地，而被詐騙67億的事件。由此可見目黑房價非常穩。我不知道記者去哪裡抄來的新聞，因為「蘆屋」根本不在東京…
http://japan-investor.net/house-marketing-of-tokyo-in-2018
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