隨著奧運的接近,當初投資東京房市的海外投資客有許多都已經逐漸出售房屋,獲利了結。而雖然已經是奧運前一年,但房價仍然是高高掛,當初2013~2014進場的人,可以說是「隨便買都隨便賺」。但有一句俗話說:「買房的是徒弟,賣房的是師傅」,尤其是賣屋時,如果你所託非人,可能原本能賺的,通通都吐了回去(搞不好還倒賠)。

 

  最近看到一個中古個案,看到開價時,讓我覺得這個仲介真的在坑殺屋主。這個案子在都心五區中的某個高級住宅區附近,走路到車站五分鐘、200平米的房型開價1.2億日圓左右。雖然屋齡已經30年了,但依現在市場的行情,仍然開得太便宜。

 

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Part1:戶數少的經典高級宅

 

先來描述一下這種類型的物件好了。這種類型的物件,大多在安靜的住宅區,樓層也不高,因此戶數也都只有5~20戶左右,每戶都是120平米~250平米左右的大戶數。在1986~1989年期間,因為適逢泡沫經濟,投機風潮盛行。當時建商蓋了許多這種大面積戶數的類豪宅,價位也都落在5~10億日圓左右。這樣的產品,老實說,品質都還不錯。比起現在蓋出那種小不拉機,規劃又不怎麼樣的房屋,這類產品可以說是Vintage(經典宅)。但高總價的產品,總容易在市場反轉時,死得特別快。因為高總價又大坪數,在市場反轉、趨於平靜後,要找到願意接手買來自住的人,真的不容易。台北不就也是這樣嗎?一堆1200坪的類豪宅,在市場反轉時,賠個34000萬台幣的新聞,時有所聞。日本當初也是,這類的產品大約都跌價跌到只剩1/4左右的價位。

 

這樣的Vintage物件,其實在近一、兩年,很受到日本富裕層的青睞。這是因為現在的新屋市場既貴,蓋的品質又爛,房型也都切得小不拉機。較有錢一點的人,選擇購屋時,反而去選擇這種超過120平米以上的中古屋,再重新裝修,住起來反而更寬裕、舒服。畢竟現在新屋你要找到大房型、戶數又少的社區真的不容易。

 

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Part2:跨區比價、鄰近個案比價

 

  再來,我來講述一下為什麼我覺得這個價位開價過低。近來日本興起了一股重新裝修中古老屋,再拿出來賣的風潮(也就是不拘泥於新屋)。基本上像是上述的這種Vintage宅的社區,因爲有這樣的需求,其物件價位也逐漸水漲船高。還有一些房仲公司專門鎖定這種大房型的類豪宅銷售的,例如什麼R100 Tokyo之類的。而這樣的產品,依現在的市況來看,沒裝修的可能開價一平米80萬左右,有裝修的甚至能開價到100萬左右(看區域)。甚至是杉並、世田谷區這種近郊區,也時有這樣的價位出現。更何況文中這個案件屬於「都心五區」,車站五分鐘,居然還開價一平米60萬,可見價位多麽誘人。

 

  光是跨區比,可能不夠客觀。最客觀的,就是跟同棟的其他成交住戶相比。但由於這種vintage宅本身戶數很少,因此可能五年或十年才會有一戶成交,因此也很難找出同一棟的成交價來比價。不過這個物件的附近,剛好有一個二線建商在推案,走路到車站3分鐘。這個建商,算是近幾年很火紅的一家二線建商。但說實在的,他們的產品Level不夠,素質很像出租套房。而果然不出所料,那家二線建商在這附近推案的,真的就是30幾平米到100平米的廉價宅,基地也是歪七扭八的,一點高級感都沒有。這個新建案的100平米房型,居然開價1.8億在賣,也就是一平米180萬。

 

  一個30年屋,裡面都是大戶數的經典宅開價60萬;一個全新屋,裡面都是小套房開價180萬。智障都知道應該要選哪一個(當然是選前者)!土地不會折舊,建物會。前者的建物已經折舊30年了(但其實狀況還很好),再下去也沒空間了。後者除了產品規劃差以外,才正要開始倒數計時慢慢折舊。10年後,哪個是資產,一目瞭然。

 

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Part3找大型房仲賣屋要小心的理由

 

  那為什麼那一間30年屋,會開得這麼便宜呢?當然,也有可能是屋主缺錢。但我覺得最大的問題出在「房仲」。銷售這物件的房仲,是業界出名、惡名昭彰的房仲。他們經常使用黑心招數來坑殺屋主,甚至之前還被週刊踢爆。

 

當他們接到這個委賣案件的時候,他們知道這種住了二、三十年的屋主,可能對於市況不是很熟悉,因此他們會(拿五、六年前的成交價來)說服屋主,以較便宜的價位拿出來賣。拿便宜的價位出來賣,對仲介而言比較好賣,因為房子便宜,馬上就可以賣掉。而這間仲介接到案子時,並不會把物件資訊揭露到全國流通網上去賣,因為他們知道開低價很容易賣掉,因此想要自己找買家,賺雙手6%的仲介費。果不其然,我看到這個案子後,去查了流通網,果然沒揭露資訊。

 

依我研判,這間房子以現在的市況,應該有賣到1.6億的實力。但如果這個仲介開1.6億來賣,還放上流通網,給其他仲介一起賣,為屋主找到更高價的客戶,其實對這間仲介沒什麼好處。1.6億的仲介費如果只收賣方這邊3%,就只有480萬(稅金另計)。但如果讓屋主低價賣1.2億,自己能找到買家,抽雙邊仲介費6%的話,仲介費至少有720萬。你如果是仲介,你會幫客戶著想?還是為了自己的利益呢?這間大間的房仲,很明顯地,是為了自己的仲介費著想,而犧牲了客戶的權益,讓客戶損失4000萬的獲利。

 

  所以,當你要賣屋時,千萬要「自己了解市場」。我不會說要「慎選房仲」,因為大部分的房仲的思考模式都是這樣的。這世界上,如果你不幫自己,是沒有人會幫你的(包括我,我也不會幫你,所以也不要私訊來問我意見,我不會回答的)。尤其,不要以爲「大間就安心」,有時候「大間的更黑」。

 

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Part4TiN為什麼自己不買這個物件?

回答:我沒錢!

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