【日圓狂跌,是買日本房的好時機?】

 

  近期由於美元升息,加上日本央行維持低利率的寬鬆政策,使得兩貨幣之間的利差加劇,因而產生了套利空間。同時,日本政府對於日圓急貶,又表現出歡迎的態度,就在這樣金融環境的推波助瀾下,日圓兌美金一路狂瀉至20年來的新低價位:133日圓兌一美元。

 

  許多台灣人看到狂貶的日圓,除了期待國境早日開放,可以到日本狂買特玩以外,大多數的投資者想的就是「日幣打七折,這可正是日本買房的好時機啊!」。雖然我已經關閉這個粉專許久,但還是有許多朋友透過管道來問我說,現在到底是不是買日本房的好時機。

 

  這個問題,其實答案為「是好時機,但也不是好時機」。我會給出這麼模稜兩可的答案,是因為答案端看你買房的區域、目的、以及產品。

 

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  首先,就「因為日圓貶三成,所以房價打七折」這個問題來論述。

 

  日本的不動產是兩極化的市場,分成「漲得動(人口集中,有需求)」的區域以及「漲不動(人口外流嚴重,剛性需求較低)」的區域。

 

  如果你想要買的地區是「漲不動」的區域,那當然,依現在日圓的匯率,也不失為是一個買進的好時機。但問題是,買這種漲不動的區域,你的目的究竟是什麼?如果你的目的只是想要來日本玩的時候可以自住,那你可能要仔細思考一下,它「漲不動」的原因究竟是什麼。是不是生活不便,採買不易,交通沒有可及性?

 

  近年來因為疫情,許多已退休的日本年老夫妻想要享受鄉野生活,賣掉了都心的房屋,搬到了鄉下。一開始生活愜意、與鄰里之間互動頻繁、融入當地社區,每天享受著自耕農般的田園生活。但不出幾個月,就因為就醫不便,採買遙遠,房屋修繕費神而感到後悔。這時想要再搬回都心,卻發現都心的房價已經一去不返,搬不回去了...

 

  房產的價位之所以會便宜,一定有它的道理。像是這樣「漲不動」的地方,除了交通與生活上的不便利以外,房屋後續的維修有可能也是個會令你頭痛的問題。所以是否要因為日幣便宜「打七折」而進場,建議還是多加評估自身的需求再做決定。

 

  「我當然要買東京都心啊,最好是都心五區!」

 

  如果你要買的是東京、大阪都會區等這類「漲得動」的區域,那你要知道,雖然目前的日圓匯率創20年來新低,但首都圈的房價早就已經突破了90年代泡沫時期的高價!也就是說,東京現在的新屋房價,已經比1990年泡沫時代均價的6260萬日元還高,來到了6360萬日圓。(新聞連結:https://www.yomiuri.co.jp/economy/20220418-OYT1T50158/

 

  「那我不買新屋,我買中古屋總行吧!」

 

  根據東日本不動產流通機構REINS所公布的資料,首都圈(包含東京都、神奈川縣、埼玉縣與千葉縣)中古屋的成交單價,已經從2020年四月武肺疫情初始的每平米50萬日圓左右,連續24個月上升。目前2022年四月的最新數據已經來到了68萬日圓左右。如果光看東京都(23區+26市)這一塊地區,同個期間則是從76.43萬來到了99.73萬,剛好漲三成!

 

  雖然機構並沒有公佈單獨都心五區精華區的數字,但可想而知,若只聚焦在都心五區精華區,漲幅絕對不只三成,甚至有些區域的行情與疫情前相比,漲幅高達近六成(參考新聞:https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20220608-00299658),某些產品甚至將近翻倍。這樣,「日本房打七折」的邏輯似乎就不成立了。

 

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  好拉,我就錢多,就想要東京的精華區買一間房子來投資啊!反正匯率跌,房價漲,剛好抵銷!

 

  我們都知道,不動產投資所賺的錢,無非就是房價漲賣掉時的價差「資本利得」以及房產持有期間的現金流「租金所得」。如果你的目的是投資,就得先思考一下,你想要賺的是「價差」還是「租金」。

 

  東京這次房價狂漲,除了寬鬆的金融政策影響以外,其實也跟供給面的實情有相當大的關係。

 

  新成屋受到日圓下跌導致的建材上漲、烏俄戰爭所導致的原物料上漲、物流供貨不穩、以及停滯性通膨等因素,短期內房價不太有下滑的可能性。至於中古屋,這兩年來的待售戶數與前年同月比,皆減少了約10%20%(每個月別有增有減)。拿出來賣的中古屋變少,同時又受到新成屋價位狂漲的拉抬,似乎中古屋近期也沒什麼下跌的空間。

 

  那是不是就代表往後都心的房價還會繼續漲,有機會賺差價呢?這點真的很難說。因為畢竟現在的房價已經是歷史相對高點,許多較高收入的上班族也已經難以負擔。但若對於資產充足的富裕層而言,僅管都心的高價華廈一戶要價兩、三億日圓,但似乎這些有錢人的購買能力還是綽綽有餘。

 

  根據日銀發表的20211012月的資金循環統計,202112月末時點,日本人家戶所持有的金融資產已經突破新高,來到了2000兆日圓(新聞連結:https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB155Z20V10C22A3000000/)。原因當然就是疫情所導致的強迫儲蓄效應以及政府狂發補助金的結果。此外,根據野村綜合研究所的調查,這十年來,日本擁有純資產破億的富裕層世代,這十年來增長了45萬戶,來到了124萬戶。況且,若與歐美主要大城市的漲幅相比,東京的房價真的也不算貴。因此要挑到還會續漲的產品,也就考驗著投資的眼光了!最怕的就是買到「普通人買不起,有錢人看不起」的尷尬產品。

 

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  如果我投資的目的不是賺差價,而是穩定的現金流,房租收入呢?

 

  我們都知道,房價的漲跌幅總是高於租金的漲跌幅。房價很容易因為金融政策、房地產法令、或國內外政治情勢等因素,大幅度地上漲或下跌。房價上漲一倍以上的地區世界各國到處都是,房價跌到只剩一半的歷史也經常重演。相較於房價的漲跌幅,租金的漲跌幅可說是相對波動非常小。常常房價漲了一倍後,租金卻紋風不動。這也是因為日本的薪資一直以來都沒有太大的起色,以至於租金也一直無法調漲。

 

  若以投報率的觀點來看,「租金不變、房價上漲」,就意味著「投報率的降低」。可能依照兩年前的價位,投報率有5%的產品,因為房價漲了五成,投報率就變得只剩下3.3%。投報率的變低,意味著你回收的速度變慢、資金效率變差。

 

  此外,還有另一個可能拖垮你投報率的隱憂:高漲不停的固定費用!

 

  因為日本終於「通膨」了,因此物價以及各種服務也都應聲漲價。根據統計,與十年前相比,大樓產品的大規模修繕費用漲幅將近四成,因此這一年來,許多大樓的管委會都開始討論要提升大樓的「管理費」以及「修繕基金」。若這些費用上漲,相較於你到手的房租,你實質的頭報率就又變得更低了,因此是否有必要因為「日圓打七折」,就去購買投報率變低的產品,恐怕還得三思。

 

  同時,疫情也改變了日本人上班的方式以及生活的態度。有些出租型的產品因為大小適中,剛好適合居家辦公,同時又立處精華,因此租金得以調漲。但更多的是套房型的產品,因為留學生以及從鄉下來東京打工人口減少,別說是降租金了,它就那樣空在那裡大半年都無人聞問,租也租不掉!去年我在某節目上還聽聞東京目前的套房空屋率高達六萬戶(目前找不到資料),因此怎麼買?買什麼?何時買?買在哪?要不要買?...再再考驗著投資人的智慧以及個人的財務體質。

 

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