東京不動產市場最近熱到很異常。我認識的一個，專門興建出租1K套房，主打投資客群的中小型開發商，最近在虎之門走路兩分鐘的地方，推出了一個套房個案。25平米的套房均價4300日圓，其中整棟大樓有六間54平米的兩房產品，均價7500日圓。算數好的朋友一看到這個數字一定眉頭一皺，發覺，疑？不對啊！為什麼25平米的小套房，平米單價高達170萬日圓，而兩房54平米的產品，單價才140日圓而已呢？大間的單價根本是小間的八二折？
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其實這是有原因的。因為這一類的產品是出租型的大樓，也就是一般都用來收租投資用的，而非自住用的（當然也有人會拿來自住啦）。因此它的兩房，並不是一般自住型產品的family type（約60~70平米）的2LDK，而是比一般的2LDK略小，一般稱這種50平米左右的2LDK叫作compact type。當然，建商在規劃房型時，由於整棟就是用來收租的，所以會希望幾乎都是1K小套房。不過由於受限於建築法規，每棟大樓一定要有一定比例的戶數是要做成兩房以上的產品。就因為這樣，建商會盡量把房屋大小，切到剛剛好可以做出最多小套房的方式，也就因此造就了這種50幾平米的compact type了。因為如果剩餘空間是60多平米，建商可以乾脆切成3間1K小套房。而這種的大小，以永住來講，稍嫌不足，因此這種compact type的房型，也只能被歸類為投資收租型的，而無法成為一般自住客挑選的標的。當然，在投資的角度上，小套房較好租，空屋率較低，而且房租也可以低總價掩飾高單價，因而租個好價錢。但相對的，超過一定的大小，除了較難租，空屋時間會拖長以外，還有就是大間房的租金單價不比小套房，投報率也會比小套房略差。除了上述的收租原因外，小套房需要一套廚房衛浴設備，compact type也只需要一套，因此compact type房型的每坪造價單價也會相對較低。就因為這樣，一般這樣的產品中，compact type的房型，分售單價會比1K的房型低許多。
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回到主題，剛剛說到東京不動產市場過熱，原因就是因為這個案子，剛開始通知我們這些認識的老顧客後，三天內，7500萬日圓的copmact type的六間房間，就被一掃而空。原因可能就是因為真的地處精華，而且同時，買大間的真的比較省錢。就置產的觀念，以及假設房價未來會漲價的前提之下，大間的，似乎可以賺比較多，而且你進貨時的單價，也低於1K小套房房型的。也就是因為這樣的熱況，屢屢有些東京房市的空頭名嘴，就會提出警訊，說現在就是泡沫，只會跌價，不要買！
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圖片中的「週刊現代」，算是一本八卦雜誌，什麼都談，看封面也知道，從勃起壯陽藥，到女明星的性愛都談。因此它內容談到的不動產，究竟專業度到哪裡，我個人比較持保留的態度。雜誌連續5.13以及6.20兩期，提出了東京的不動產會暴跌。大致上的內容無非就是說，因為現在東京的不動產全部都是中國人跟台灣人在買。同時一直提及郊區的空屋，來佐證都心精華區價格過高，文章似乎完全忽視了日本人因為稅改而狂買的事實。同時，文章中也舉出了本站曾提及的目黑超高層，並講說這裡以前一坪頂多400萬日幣，但它開到了600萬日幣，所以是泡沫，但文章卻沒有提及，這個案子之所以貴別人1.5倍，是因為它「免震」＋「超高層」＋「車站一分鐘」＋「下面有森林」等一切會是價格上應要加分的任何一個要素。
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最讓我覺得文章邏輯有待研議的部份，就是6.20這期提及「日圓會跌到兌美元200圓」，且「不動產也會暴跌」。如果台幣兌美金於未來維持在32美元，若日圓兌美金跌到200圓，則代表台幣兌日幣的匯率就是0.16 (32÷200)。如果日幣跌到剩0.16，日本不動產又像這本週刊之前提的，會跌到剩三成的話，那可想而知，只會讓外國人來搶得更兇。因為日幣更便宜，不動產也同時跌，換句話說，就是投報率變更高，僅需短短幾年就可還清本金，你，不買嗎？除非東京毀滅，不然若在這麼誘人的條件下，不去撿的外國人，還真的是白癡。
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以下這段其實是我個人的投資觀點，聽聽就好，不負責任喔。
我一直把不動產，當作就是另外一種貨幣（雖然他是實物資產）。但事實上，為什麼東京的優良不動產會漲這麼多，其實我覺得跟日圓供給量過剩，導致貨幣價值希薄一事有關。從「日本人的角度」來看，為什麼美金價格會從76日圓「漲」到125日圓？還不就是因為日幣的供給量多了將近一倍的緣故嗎？就站在其他國家的外國人來看，這兩年美金對台幣（除了最近台幣競貶外），似乎沒什麼動彈。也就是「不是美金漲了，而是日幣跌了」。這個道理大家都知道，所以我們一般老百姓也都口口聲聲說：「日幣跌，日幣繼續跌，下墜的刀子不要接...等」，而不是說：「美金漲，美金漲，所以趕快進場買美金」。因此東京不動產就算從7600萬日圓漲到12500萬日圓，我也不認為是「不動產」漲了，而是因為「日幣跌了」。
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因此在我的觀點，東京都心部具有保值性的優良不動產，其漲價並不是「真的漲價」，只是「反映了這個不動產本身的價值」罷了。也就是這兩年來，對於一個美國人而言，兩年前買，跟今年買，東京的不動產價位其實是一樣的。不信你用上面的匯率來換算看看，就知道兩者都是100萬美金。也就是說，反觀東京郊區的不動產，因為它不具有「資產保值性」，因此沒漲價，其實在我的觀點中，它反而可以說是跌價了。日本人其他地區的人的資產，已經被政府以印鈔的方式稀釋掉了。許多日本人就是因為也懂這個道理，因此最近才會也急著買都心優良不動產，來保全自己的資產，因而導致都心熱銷。正因為我認為兩者的關係就是「不動產幣」以及「日幣」的關係，因此我才會認為，東京不會有「日圓＋不動產雙暴跌」的一天，除非這個國家快完了。
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不過文章倒是提出了一個警訊，我還蠻認同的。文章中提到，有某大建商在灣岸地區的Tower Mansion，幾乎有一半以上的戶數是中國人跟台灣人買的。若這些資金因為中國發生了金融危機，同時撤資的話，恐怕屆時引發一波不小的賣壓。而在東京，的確現況就是，都心好地段漲，不好的地段也跟著群魔亂舞了。尤其是量多的地方，當然不保值。例如現在台北的某些區域，不也就是因為量太大，而出現了「平轉潮」以及「拋售潮」了嗎？所以在東京買不動產，地點，產品都很重要。投資不能人云亦云，報章雜誌不能盡信，當然各位也不能一昧相信我的文章，自己一定要做好功課，知道自己買的產品，到底是資產還是只會折舊的負債，才能荷包賺飽飽，祝投資愉快。
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