TiN's Blog

　　「非理性繁榮」（Irrational Exuberance）一詞由前美國聯準會主席葛林斯潘於 1996 年提出，用以形容投資人情緒驅動下資產價格脫離基本面、過度上漲的現象。

　　無論是最近股市的AI浪潮，還是東京的房價創新高，總是可以看到部分「價格」大幅偏離「價值」的現象。股市可以用「本益比」來衡量、房市則是慣用本益比的倒數，「投報率」在評估。

　　確實，現在無論是科技股還是東京房市，大概多少都有點估值偏高的感覺。但房市跟股市不同的地方，是房地產的流動性較差。股市可以一天就崩掉好幾千點，但房地產雖然不會一天內就暴跌個幾十趴，但往往像文章所提，等到風向不對時，已經無法用你想要的價格賣掉，甚至平轉都有困難。

　　現在股市或是東京房市是否「非理性繁榮」，可能很多專家的看法都會很分歧，即便現在高估，總有一天還是可能因為通膨或者市場發展，其價值會跟上目前高估的價格。

　　長期持有，確實了解欲購買標的的安全邊際（價值與價格之間的落差），明確自己買入的目的，不受市場耳語紛擾，才是成功投資人應有的態度。

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以下分享的新聞，由Grok整理翻譯
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　　### 不動産仲介公司社長警告：日本房地產市場好景「即將結束」

**2025年12月23日 文春線上報導（牧野知弘）**

日本房地產市場近年來持續熱絡，但最前線的從業人員已嗅到變化氣息。一位擁有數十年經驗的不動產仲介公司社長在近日的投資講座後，向筆者直言：「マンション仲介市場已經明顯轉變了，現在的房市好景氣恐怕快要畫下句點。」

#### 灣岸地區中古公寓市場急轉直下

據這位資深社長觀察，東京灣岸地區的中古マンション市場在過去3個月內出現明顯變化：

- 賣方希望出售的物件數量較去年同期暴增4倍
- 買方詢問數量卻減半

許多賣家仍抱持「房價還會繼續上漲」的期待，不願降價求售，導致物件滯銷、賣方庫存持續堆積。社長形容這是「宴會結束的前兆」。

以東京五輪選手村改建的「晴海フラッグ」為例，目前該大型社區（分售約4145戶、出租1487戶）已累積約200戶賣出希望物件，另有約400戶轉為出租。如此龐大的供給量湧現，成交難度大增，部分賣家最終可能被迫大幅降價或降低租金。

#### 港區豪宅案例：半年內報價下修25-30%

為確認這是否為局部現象，筆者調查了2025年春季才交屋的港區「三田ガーデンヒルズ」中古市場。以約83㎡（25坪）物件為例：

- 交屋初期（4月）賣方希望價格：坪單價約2400-2600萬元
- 目前網路掛牌價格：坪單價降至1700-2000萬元，下修幅度達25-30%

雖然相較原始分售價（坪1300-1400萬元）仍有含益，但短短半年內價格已明顯鬆動，顯示市場信心正在動搖。

#### 三大因素推升房市轉向

社長認為，房市進入調整期的背景包括：

1. **金利上升壓力**
日本央行預計2026年將繼續升息，房貸利率提高將大幅增加購屋成本，投資客也需追求更高利回率。

2. **租金上漲空間有限**
儘管通膨升溫，但日本實質薪資持續下滑，租戶承擔更高租金的能力薄弱，導致投資報酬率難以維持。

3. **政府監管聲浪升高**
政府與地方自治體開始討論加強對房地產的管制，包括相續稅避稅用マンション、轉售限制、固定資產稅調升等措施。歷史經驗顯示，類似干預往往帶來更大副作用。

#### 結語：2026年將迎來新階段

牧野知弘指出，房市就像一場盛宴，當多數人還相信「還會漲」時，價格可能繼續非理性上揚；但最前線的微小變化，往往是大崩盤的前兆。一旦眾人驚覺「大洞已出現、快逃命！」時，通常已為時已晚。

這位經歷過多次市場起伏的社長雖語帶感慨，但仍保持樂觀：「好景氣持續很久了，該享受的都享受過。現在就先放鬆一下，等下一個機會吧。」

2026年，日本房地產市場預計將正式從高點回落，進入全新的調整階段。投資人應及早審視持有的物件，做好準備迎接變化。

（本文原載於文春オンライン，2025年12月23日）