TiN's Blog

　　這個週末很像很多塔樓的新聞，先是上一篇的「地震時無法預測」，又是這一篇的「年輕人不買了」。

　　總之，新聞說，不買的原因是因為漲太多，太貴了，超過了「兩億的牆壁」，超過高薪上班族能夠貸款以及負擔的金額了。

　　然後說，現在這些人都賣塔樓，轉去買成南近郊的高檔一戶建透天。ㄝ...還具體舉出案名，所以這到底是不是治入性行銷，各位自行判斷。

　　
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以下分享的新聞，由Grok整理翻譯
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### 曾經熱賣的灣岸塔式公寓出現異變——急劇失速的原因與富裕層「塔公寓畢業」後選擇的意外住宅

**集英社在線　2025年12月19日配信**

在公寓行情持續高漲的同時，曾經引領行情的灣岸塔式公寓卻出現異變。過去「一推出就賣光」的時代已結束，現在即使開出超過2億日圓的強勢價格，也找不到買家，甚至出現多次降價的案例。近年被視為資產形成的王道「塔公寓すごろく」（逐步升級塔公寓的遊戲）也開始出現陰影。其原因為何？

**地產公司過度抬價的結果**

「最近2、3個月，行情氛圍完全改變了。」

灣岸地區的地產仲介業者A氏皺眉表示，豐洲或勝どき等地的家庭型物件，曾經以2億日圓價格飛速售出，但現在突然停滯。「庫存嚴重滯留，反覆降價的房間也很多。」

背後原因是價格上漲過於急劇。例如，勝どき地區最受歡迎的塔公寓之一「パークタワー勝どきミッド」，一年前家庭型物件還不到2億日圓，現在推出的物件幾乎都達2億5000萬日圓左右。

「賣方明顯貪圖數千萬日圓利潤而強勢定價，完全無視需求，這樣怎麼可能賣得出。」A氏如此指出。

網路上被稱為「貪心價格」的這種定價，完全以賣方為優先，忽略市場需求。即使開出超過2億日圓的價格，其中也包含非高樓層、景觀或格局有缺點的房間，與一般人想像的「超過2億日圓豪宅」相去甚遠。

不過，灣岸塔公寓價格過去數年確實持續上漲的事實不容否認。賣方預期數千萬利潤而強勢開價，仍有買家搶購，成交後又成為下一個基準，推高行情——這種循環持續了好幾年。

為何現在突然賣不動？

A氏解釋：「行情已超過雙薪夫妻的上限。」住宅不動產價格並非取決於手頭資金，而是能借到多少貸款。

雙薪家庭、世帯年收入2000萬日圓的購屋預算上限為2億日圓

在顧問公司或綜合商社等，年輕就超過1000萬日圓年薪的職業，金融機構願意貸款1億日圓，因此雙薪、世帯年收入超過2000萬日圓的「強力夫妻」（パワーカップル），購屋預算上限為2億日圓。

但現在行情已超過這個2億日圓。對首次購屋的初次取得者來說變得嚴苛。可稱為「2億日圓之牆」的局面，讓行情開始停滯。

從資產性來看，目前流通物件多有疑問。例如前述「パークタワー勝どきミッド」，70㎡多的房間租金約45萬日圓。若以2億5000萬日圓購入，表面收益率僅約2%。

扣除管理費、修繕積立金、各種稅金後，可能變成赤字。若未來價格上漲可期還好，但現在上漲步伐趨緩，已無出手理由。

灣岸塔公寓曾以中國人「爆買」聞名，但A氏持懷疑態度：「中國人也意識到實需減弱，不太可能像過去忽略收益率購買。」

**中國人爆買減弱的背景**

恰巧，高市首相關於台灣的集體自衛權發言，引發中國習近平政權對日本施加經濟壓力，加上中國人常用的「經營・管理簽證」取得要件嚴格化，對中國人的投資構成逆風。

在這種環境下，避免風險是自然趨勢。

塔公寓賣不動的同時，人們轉向何處？答案之一是高級獨棟住宅。

「光是住友林業企劃，就相當認真。」

中堅房屋製造商員工B氏如此讚歎。高級訂製住宅形象強烈的住友林業，啟動「邸宅分譲項目」，銷售高級分譲住宅。

「以一區畫敷地面積150㎡以上、延床面積120㎡以上為基準展開」，強調塔公寓無法實現的寬敞居住空間。

第一彈「フォレストガーデンGrande洗足」即使價格2億6000萬日圓台，全4戶也立即完售。

**出售灣岸塔公寓轉購高級獨棟的人增加**

不僅住友林業，公寓業界巨頭野村不動產的「プラウド」系列，近年以「都心型獨棟」為名，在城南地區銷售約2億日圓的高級獨棟。

タカマツハウス、トヨタホーム等製造商也紛紛進軍此領域，但與灣岸塔公寓不同，銷售狀況良好。

有趣的是，最近出售灣岸塔公寓轉購此類高級獨棟的人增加。灣岸地區最大優勢是靠近都心，這也是雙薪夫妻選擇的原因。

前述住友林業的「フォレストガーデンGrande洗足」，位於目黑線洗足站步行7分，從都心距離來看不如灣岸。

其他公司物件也位於笹塚、下高井戶、自由が丘等人氣但非極近都心的地區。獨棟相較公寓，在地點上確有劣勢。

儘管如此，為何獨棟受青睞？

「灣岸地區私立中學少，孩子升學時常搬家。」B氏表示。灣岸許多雙薪夫妻高學歷，小學公立但多考慮中学考試。

但灣岸為填海地，歷史上少人居住，周邊名門進學校少。有些學校需清晨5時起床，長時間通學影響睡眠與學習的研究也有。

考慮孩子升學，學校集中的城南地區更便利。

**花2億日圓卻只能買70㎡狹窄房間**

此外，B氏指出：「花2億日圓卻只能買70㎡狹窄房間，不如住獨棟豪宅，生活滿足度更高的人增加。」

即使是建賣住宅，也非狹小戶型，鄰家距離確保隱私。可停放迷你廂型車或大型車，生活寬裕。

建築成本上漲中，公寓有狹小化傾向。70㎡已算不錯，60㎡台的3LDK也普遍。而且客廳直接連三房的隱私無視格局不少。

現在價格過高。

孩子小時還好，長大後常感壓抑。塔公寓的便利性如站近、24小時丟垃圾等，獨棟無此優勢，但寬敞房間與孩子無壓力的情緒層面，最近備受關注。

雖進入平台期，但從供需看，灣岸塔公寓價格暴跌不易。然而，對期待價格上漲而購屋的人來說，現在價格已過高。

高級獨棟等替代選擇受關注，也是其副產品。

**文／築地コンフィデンシャル　照片／shutterstock**