TiN's Blog

　　日本上班族，年薪2000萬，幾乎就已經算很高了。而這些人能夠貸款買房的金額，回推回去，大概就是1.5億到兩億。因此3億以上的物件，是另一個不同層次的玩家在買的。

　　這個專家說：「數億元級別物件，一般大企業高薪上班族也難以輕易入手。究竟是什麼樣的人在購買？」，這就是典型日本人思考上的誤區。

　　日本人在講「有錢人」，都是講「高薪」一族，也就是「流量富裕」。但我們台灣人很清楚，真正有錢的不是領薪水的，而是「存量富裕」。比起看你每年賺多少錢（損益表的利潤多高），更應該看的是你身家有多少錢（資產負債表的純資產／股東權益有多少）。

　　而都心的高級不動產，本來就不該是「受薪階級」買得起的，因此一個「有價值的國家的首都的精華地段」，其房地產本來就會是富豪（存量富裕）儲存財富的道具。這代表這個國家、社會在經濟上、法制上的穩定。

　　因此都心的高空屋，富豪買來囤著，並不會有什麼特別的問題，也不會有崩盤或賣壓的疑慮。講難聽一點，這種物件就算打對折，你庶民也買不起。

　　專家還說「以租金收益率計算達50年分。出租時需50年回收，50年後建物劣化，加上維護費、固定資產稅，作為出租事業無法成立。」...笑死人，哪個有錢人買豪宅還在算出租投報率能不能成立？

　　最後，關於「折舊問題」，這位專家說「本來住宅老化價值應下降」...ㄝ，不對。全世界的都心，房子價格會隨著它老化下降的，只有「通縮時代的日本」，反而這才是異常現象。你聽過曼哈頓老房子折舊價格變便宜嗎？敦化南路的四十年公寓應該便宜賣你嗎？這是典型的「通縮思維」。土地不會折舊，房子部分的折舊，會被高通膨抵銷，房價何來「折舊降價」？

　　十年前的東京，異常便宜，甚至比台北便宜，這點就很奇怪。很明顯當時就是其價值被嚴重低估。這也是庶民靠自己努力能夠在都心買房的最後一個機會，沒掌握到？抱歉！以後沒了。

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以下分享的新聞，由Grok整理翻譯
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### 3億元以上物件購買「神秘富豪」真面目　東京23區中古公寓價格破1億元原因　專家預測空屋增多將迎大規模調整

**マネーポストWEB　2025年12月17日配信**

東京23區的公寓價格高漲持續不止。根據不動産經濟研究所調查，東京23區內新築公寓平均價格於2023年突破1億元大關，最近的2025年4～9月達到1億3309萬元，比前年同期增長20.4%。受新築影響，中古公寓價格也跟隨高漲。不動産調查公司東京カンテイ公布數據顯示，2025年5月東京23區中古公寓平均價格（希望售價）為1億88萬元，首次突破1億元大關，10月進一步上升至1億1183萬元。

為何公寓價格漲至此程度？著有《東京23區中古公寓格差的地圖冊》（寶島社）的房地產記者榊淳司氏，針對近年價格上漲進行解説。

**港區中心坪單價2000萬元已成常態**

「公寓價格從雷曼危機的2008年到東日本大震災期間的3～4年間下跌，但從2013年安倍經濟學啟動後轉為上漲。低利率政策導致資金過剩，資金流入房地產市場。特別是這2～3年的高漲異常。千代田區、中央區、港區的都心3區高漲推升整體平均價格，港區這3年感覺漲了約2倍。

麻布的郵便局相關公寓（麻布台之丘等），過去售價坪單價1200萬元，現在約2300萬元。現在港區中心坪單價2000萬元已成常態，4億元、5億元物件價格已很普通。」（以下引述皆為榊氏）

數億元級別物件，一般大企業高薪上班族也難以輕易入手。究竟是什麼樣的人在購買？

**購買3億元以上公寓的「神秘富豪」**

「到2億元左右，外商顧問或企業經營者等年收入3000萬元級別，可借貸購買。但超過3億元，銀行幾乎不貸款，用住宅貸款購買的人極少。購買者是地方醫院經營者、股票大賺的人等，各種各樣，難以分類。我稱之為『神秘富豪』，但這幾年外國人比例異常高。

都心部超高額物件，約3成被台灣、中國、香港等外國人佔據。據某大型開發商相關的封閉式物件銷售（僅向特定富豪客戶案内高額物件），購買者全為現金支付，其中4成是外國人。並非自住，而是投資目的。」

不僅是円安背景下外國人投資目的購買日本房地產。儘管物價上漲，日本銀行未提高利率，日本國內房地產投資也活絡，都心5區（千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區）出現異常高漲。這情況是否為「房地產泡沫」？

**東京到處是空屋**

「都心部公寓價格已達相當於房租50年分的異常水準。例如港區的三田花園之丘等，售價坪單價1200萬元，現在據說2300萬元，以租金收益率計算達50年分。出租時需50年回收，50年後建物劣化，加上維護費、固定資產稅，作為出租事業無法成立。

本來住宅老化價值應下降，但現在相信『買了就會漲價』的神話，資金流動，所以可稱為『房地產泡沫』。從供需看，東京已空屋遍布，供給過剩，遲早會出現大規模調整吧。」

投資有風險，調整時有人損失或許無可奈何，但問題是自住購買公寓的人也受價格高漲衝擊。榊氏對選房給出建議。

「中古公寓的情況，都心5區以外的區，知名車站附近物件雖高漲，但稍遠處有實需區域，應能找到相對便宜物件。」

不過，榊氏也指出同一區內也有各種「格差」。例如東京的世田谷區、中野區，在相關文章中有詳細解説。