TiN's Blog

　　你買股票，漲價賺到錢，你獲得的利潤當中，其實包含了「合理的市場報酬」以及「炒作虛胖上去的部分」。整體經濟發展，本就會讓股票的「價值」部分增加，但除了合理的價值上漲部分以外，「市場先生」因為開心，它在「價格」上的報價會比原本的「價值」還高。

　　日本的房地產也是相同的道理。房價漲上去，當中除了包含了1.「因日幣貶值而反映出的合理房價增值」以外，當然也包含了2.「合理的城市發展所帶來的市場報酬」以及3.「炒作資金疊加上去的部分」。

　　只不過，我們很難去清楚區分這三者，到底分別佔了多大的比例。如果1.與2.的比例佔比很高，那房價就不太能稱得上泡沫。1.的日幣貶值所反映出的上漲，應該好計算，只要換算日圓指數或名目有效匯率（Nominal Effective Exchange Rate, NEER）即可。但2.的合理城市發展，就很難抓出個客觀數字（可以藉由人口流入、基礎建設、建築成本上漲等評估），更何況是3.的炒作投機所帶來的漲價部分。

　　這也正是投資「困難」以及「有趣」之處。

　　PS：關於附圖，抱歉，我住東京，沒有大阪的照片。

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以下分享的新聞，由Grok整理翻譯
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### 大阪公寓價格飆漲創全球首位　新築難購　民眾轉向中古公寓翻新應對

**關西電視台　2025年12月12日報導**

大阪市的公寓價格持續高漲，近日一項調查顯示，其漲幅位居全球主要城市之首，億級物件已成常態，引發「新築買不起」的異常現象。關西電視台《newsランナー》節目深入商談現場，揭露大阪房地產市場的實況與未來展望。

#### 新築時漲幅達3倍　大阪公寓漲幅全球第一

近日公布的調查結果顯示，大阪市公寓價格漲幅在全球主要城市中排名第一。在大阪站附近、鄰近グランフロント大阪的優質物件，一戶售價高達2億4990萬日圓。據仲介人員透露，這類房間新築時僅需不到1億日圓，如今已漲至3倍以上。

這種價格暴漲不僅限於大阪站周邊，市中心多個區域均出現類似情況。

#### 投資客熱絡　購屋者多為本地人

在商談現場，一位30多歲的上班族投資客松永先生（化名）表示：「去年1億2000萬日圓的物件，現在聽說已漲到2億2000萬日圓，大約翻倍。」他先前抽中グラングリーン大阪的物件，購價約1億2000萬日圓，如今價值已大幅上漲。

據不動產仲介業者透露，購屋者以大阪及關西本地人為主，海外買家僅佔不到一成。主要需求來自自住及日本人視房產為資產配置的投資行為。

#### 專家預測：發展潛力仍強　中之島等區域備受關注

專家指出，大阪未來發展包括夢洲統合型度假村（IR）、森之宮及北攝地區再開發，以及2031年開通的「なにわ筋線」新站，將進一步推升房價。中之島區域因新站開發而備受矚目。專家認為，價格上漲符合經濟合理性，主要來自房產增值能力提升。

政府正検討把握外國購屋者資訊，並加強防範投機轉售，但效果有限。

#### 新築高不可攀　中古公寓＋翻新成主流

面對新築公寓價格過高，許多民眾轉向中古公寓購買並進行翻新（リノベーション）。一對40多歲夫婦表示，新築物件動輒超過億級，超出負擔，選擇以約5000萬日圓購入阿倍野區中古公寓，再花1700萬日圓翻新，打造理想住家。他們讚歎：「翻新過程超級有趣，能控制成本，又符合個人需求。」

業者透露，近期8至9成客戶選擇中古＋翻新方案。

大阪公寓價格急劇上漲，帶來居住環境劇變，民眾正積極尋找應對之道。（關西電視台《newsランナー》2025年12月11日播出）