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https://news.yahoo.co.jp/articles/f498568fbf5d044d73eb667256e6a5b98910dd5c

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東京23區居住的「生存門檻」：年收多少才能安心生活？新築マンション破億、家賃持續上漲時代的策略

**2026年2月10日 東洋經濟線上報導**

東京23區的房價與租金持續飆升，已成為許多人移居的最大障礙。據指出，東京居民中約半數為地方轉入者，但高漲的不動產成本正逐漸成為轉入的阻礙，甚至出現因住宅支出厭煩而轉出的案例。在家賃與購屋價格雙雙上漲的時代，究竟需要多少年收才能在東京23區穩定生活？

### 租屋的最低門檻：從シェアハウス到一般公寓

租屋市場的最低選擇為シェアハウス（合租房屋），面積約7㎡，共用廁所、浴室與廚房，都內相場約6萬元（含水電瓦斯費常見），實質家賃約5萬元左右。初期費用低、隔天即可入住，適合無家當的初來乍到者或Z世代的共享經濟生活者。但平均入住期間僅約1年，生活型態穩定後多會轉居。

近年「コリビング」（共同生活型賃貸）也增加，專有空間約13㎡，高頻使用設備（如廚房、洗衣機、健身房、共用大浴場）集中共用，降低家具家電購置成本，適合極簡主義者。

以高圓寺站（築30年內物件）為例的市場家賃相場試算如下（家賃占年收上限3成原則）：

- 20㎡公寓：家賃約6萬元以上 → 年收最低約240萬元
- 25㎡公寓：家賃約8萬元 → 年收最低約320萬元
- 30㎡：家賃10萬元 → 年收約400萬元
- 35㎡：家賃12萬元 → 年收約480萬元
- 40㎡：家賃14萬元 → 年收約560萬元
- 50㎡（適合2人以上）：家賃18萬元 → 年收約720萬元
- 65㎡（家庭型）：家賃24萬元 → 年收約960萬元

以東京都最低時薪1,226日圓計算，月收20萬元需每月工作約160小時（8小時×20天），學生若無家裡支援難以獨立負擔。

### 購屋 vs 租屋：資產增值成為關鍵優勢

若將家賃金額轉為35年房貸，相同支付額可購得更高價物件。以高圓寺為例，50㎡家賃（18萬元）相當的貸款額約7,560萬元，可買約7,000萬元的マンション；65㎡家賃（24萬元）則可達1億元以上，進入「億ション」領域。

中古家庭型マンション（65㎡）約8,000萬元起，扣除管理費與修繕積立金後，純貸款支付額可比家賃低約2成。假設變動利率1%、都內マンション價格年增值8%，5年後售價可漲40%（8,000萬元×40% = 3,200萬元），而同期支付家賃總額約1,440萬元，賣出後資產差距可達3,800萬元以上（扣除手續費與稅金後）。

但若資產增值率持續8%，年收成長難追上，購屋越晚面積越小，甚至買不起。建議趁早入手，即使獨身也考慮40㎡以上物件（符合住宅ローン控除要件，且2026年稅制改正放寬年收1,000萬元以下限制），資產價值較不易下跌。

### 戶建選擇：資產性更穩定的選項

高圓寺站附近新築分譲戸建（70㎡台、徒歩15分以上）約7,000萬元，與50㎡家賃（18萬元）支付額相當。建物價值隨時間衰減（築1年約減100萬元），但築20年後價值趨穩，性能良好中古戸建（100㎡超）約9,000萬元，長期持有具資產保障性。

### 新築マンション的殘酷現實

2025年東京23區新築分譲マンション平均價格達1億3,613萬元（前年比+21.8%），年收的13倍已超出審核範圍，一般以年收8〜10倍為上限。欲購都內新築，需進入年收上位10%（約1,500萬元以上）才較有機會。

東京都「2人以上世帶」中，年收1,000萬元以上佔約3成（全國平均16%），但仍難入手都內新築。隨著年齡增長年收上升，但物件價格漲幅更快，建議年輕時考慮獨身購屋策略。

### 生存策略總結

中小企業2025年度薪資漲幅約4.03%，但家賃年增3%、物件價格年增8%，可支配所得恐持續縮水。東京23區生活若要維持品質，需年收顯著高於平均，或盡早轉向購屋以鎖定資產增值。否則，郊外移居或生活型態調整將成必然選擇。

在房價與家賃雙漲的「億ション時代」，東京居住已不再是「想住就住」，而是需要策略性規劃的「生存戰」。