TiN's Blog

　　推特上有人說，現在都心很多高價物件，都是中國人拿出來賣，而且都是開那種賣不掉的高價。他們的消息來源也是推特跟YouTube之類的。

　　關於這點，我不知道，也不想去查證。投機性的買盤，就讓它漲上去，就讓它哪天自己跌下來。倒是如果你是為了自住，現在的確要比以前更認真的去了解區域行情以及個案行情。因為太麻煩了，所以我不想去了解。想買的，自己看著辦。

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以下分享的新聞由Grok AI整理翻譯
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https://trilltrill.jp/articles/4548645

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### 標題：
站前3分鐘超人氣塔樓大廈竟「空室連連」　40歲大企業上班族投資買房慘況曝光【不動產專家親眼所見】

**發稿日期：2026年2月11日**
**作者：合同公司ゆう不動産 代表 岩井佑樹**

現役不動產公司社長岩井佑樹近日分享一則真實案例：一名40歲大企業上班族A先生，本以為買到「站前3分鐘、即完售人氣塔樓大廈」就能穩賺不賠，卻因投資客比例過高、管理失控，最終陷入空室率飆升、資產價值大幅下滑的惡性循環。

#### 分譽時「完美投資物件」　抽選搶購即完售

A先生是大手企業的典型上班族，副業從事不動產投資。他購入的是一棟距離車站僅徒步3分鐘的塔樓大廈，擁有高樓層絕佳眺望、健身房、交誼廳、來客室等豪華共用設施。該物件在預售階段人氣爆棚，甚至需抽選才能購買，開賣短短數週就全部售罄。

交屋初期一切看似順利：
- 管理員全天駐守
- 共用區域清潔完善
- 管理組合總會出席率高
- 修繕與規範制定順利進行，幾乎無重大糾紛

當時幾乎沒有人預料到未來會出現問題。

#### 出租化加速　住民「參與熱度」逐漸兩極化

數年後，情況開始改變。越來越多房東選擇將單位出租，住戶以轉勤族、短期派遣、法人租約為主，住民流動性大幅提高，鄰里關係變得極為淡薄，僅限於點頭之交。

與此同時，管理組合總會出席率明顯下滑。許多人抱持「反正會搬走」「不是我的長期問題」的心態，導致：
- 必要修繕時程一延再延
- 老舊設備更新遲遲無法決定
- 小故障不斷累積，生活不便逐漸加劇

共用區域清潔品質下降，垃圾分類、噪音糾紛等問題也開始浮現。

#### 管理費欠繳＋空室惡性循環　自住戶紛紛出走

最致命的轉折點是空室率持續上升，部分房東開始拖欠管理費與修繕積立金。雖然欠繳不會直接由他人代付，但整體資金不足導致修繕與管理決策持續延宕。

這直接衝擊仍自住的住戶：共用設施水準下降、對未來大修的不安加劇。許多人產生「只有認真繳費的人在吃虧」的強烈不滿，於是自住家庭陸續考慮賣出，形成「住得越好的人越想離開」的惡性循環。

#### 想賣卻賣不掉　投資夢碎、現實慘況

最終A先生決定賣出單位，卻發現市價已大幅下跌，遠低於預期。原本設想的「順利出場（賣出獲利）」幾乎不可能實現。出租也變得困難，空室長期無法填補，投資徹底失利。

岩井社長強調：**大廈的真正價值不在於外觀多豪華，而在於「住民構成」與「日常管理品質」**。許多人只看地段、眺望、設施，卻忽略以下關鍵指標：

- 投資目的持有者的比例有多高？
- 自住與出租戶的平衡是否合理？
- 管理組合總會出席率與議事錄內容
- 是否有足夠長期自住意願的住戶？

設備與景觀買了就難以改變，但管理水準與社區氛圍卻深受住民結構影響。「因為人氣高就沒問題」「塔樓大廈一定保值」的迷思，往往導致數百萬日圓的損失。

岩井結語：「投資不動產前，請務必將住民構成與管理動向納入考量。這才是預測未來走向的最重要線索。」

（本文由岩井佑樹親筆撰寫，原文刊載於TRILL平台）