TiN's Blog

　　當一項資產受到追捧，「價格」就會在短期內上漲，偏離其「內在價值」。

　　比特幣在川普上台後，受到ETF等資金追捧，從一顆6~7萬美金漲到12萬，但近期資金轉向、加上沒有太大的敘述故事，又消風回到了6萬多。

　　上個月月底，黃金一樣受到短期槓桿追捧，短短幾天就從一盎司5000美金漲到5600美金，但來了個聯準會理事任命，就消風又回到5000美金。

　　這很可能只是它的價格回復理性，回歸靠近它內在價值的表現。你說它崩盤嗎，似乎也不是。

　　但短期的炒作以及高槓桿的投機行為，一定會讓你受傷。投資，不應該只是看短期的波動，應該以資產配置的角度思考，房地產也是。了解它、喜歡住在那樣的地方，你自然不用在乎它短期波動的漲跌。

　　但如果你是因為覺得這房子有賺頭，以炒短轉賣的心態，這並不是不好，而是你的眼光要夠精準判斷它的價格有沒有偏離價值太多，也要掌握時機避免當最後一隻老鼠，這就只是「零和遊戲」。雖然說這樣也可以賺到錢，不過，你不覺得這樣活得很累嗎？

　　至少我現在對炒短賺價差沒什麼興趣。無論什麼資產，做足功課，相信自己，買了之後就不輕易售出，隨著時間與它一起成長，追求「正和遊戲」，你會賺到比你想像中更多的報酬，也會更輕鬆，而且心也會更平靜。

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以下分享的新聞由Grok AI整理翻譯
資訊可能出錯，請務必自行確認原文

https://news.yahoo.co.jp/articles/547751f58a1950071a225a9beba48288ca0dc3b5

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以下是根據您提供的文章（週刊大阪日日新聞，2026年2月13日配信），整理成一篇結構完整、客觀的新聞稿，使用**繁體中文**撰寫：

### タワマン高騰背後隱憂　晴海フラッグ轉賣苦戰　大阪市場是否面臨調整期？

**週刊大阪日日新聞　2026年2月13日**

東京晴海地區的「晴海フラッグ」（原東京奧運選手村改建的高級住宅區），近年來成為日本房地產投機熱潮的象徵。然而，近期YouTube與社群媒體上頻頻出現「轉賣苦戰」「終於進入下落局面」等聳動標題，引發外界對房市泡沫即將破裂的猜測。若此現象屬實，勢必波及大阪的塔式豪宅（タワマン）市場。

為釐清真相，本刊專訪對大阪塔式豪宅市況極為熟悉的「TOWERZ」執行營運長芝崎健一，深入探討東京晴海異變是否為大阪市場的先行指標。

#### 晴海フラッグ：從暴漲到「價格是正」

晴海フラッグ曾出現分售價6000萬～8000萬日圓的物件，轉手即賣到2億日圓以上的誇張案例，被視為房市泡沫的典型象徵。近期卻傳出部分物件以分售價約2倍的高價掛出，數月仍未成交，賣方只好逐步降價的現象。更有報導指出數百戶物件缺乏實際居住跡象。

芝崎健一表示：「這不是暴跌，而是市場『修正』。過去即使是剛完工的價格仍被認為太便宜，因此才會出現高價轉賣。現在有人一開始就開出天價，當然賣不出去而降價。但即使降價，價格仍遠高於原始分售價。」

#### 海外資金流入規模遠超官方統計

外界常將價格高漲歸因於中國富裕階層購入後因本國經濟不景氣而撤退。但國土交通省2025年上半期數據顯示，東京23區新築マンション海外住所取得者僅佔3.5%，大阪府2.6%、大阪市4.3%，比例極低。

然而，芝崎根據法務局登記簿親自調查發現，2024～2025年大阪市中心新建塔式豪宅中，部分物件外國人（含在日居住的外國人）持有比例高達40%以上。「政府統計只看『海外住所』，忽略了實際居住在日本的外國人。中國大陸、香港、台灣的富裕階層透過各種管道（包括高價手錶入境後變現、非正式匯款系統等）大量流入資金。」

#### 「連件登記」助長轉賣熱潮

海外需求成為轉賣者的「安全出口」，進一步推升價格。芝崎指出「連件登記」手法是關鍵：「買方不必自己出資登記，而是用轉賣對象的資金同時完成登記，僅轉賣『購買權利』就能獲取數千萬日圓差價。」此手法在うめきた「グラングリーン大阪」等地也部分盛行，一億兩千萬日圓的權利在完工時可變成2億日圓以上，成為無本生利的「金錢遊戲」。

大阪新完工塔式豪宅中，轉賣比例從過去的5%暴增至20%以上。某梅田10分鐘圈內物件，完工後竟有超過40戶（全戶數2成）立即以轉賣形式上市，開發商也為自家新築滯銷而苦惱。

#### 金融機構開始收緊　在庫倍增、銷售期間拉長

近期金融機構態度轉變，過去年收與借貸狀況無虞的案件，卻因「過去5年內有3次短期轉賣紀錄」而被拒絕住宅貸款審核，銀行正逐步將轉賣目的者排除在住宅貸款框架外。

大阪市圈塔式豪宅在庫數從2年前的約500戶激增至目前1100戶，平均銷售期間也從3個月延長至4～5個月。芝崎警告：「當成交量下滑、在庫累積，資金周轉困難的轉賣者開始降價，就可能引發周邊物件連鎖降價。」

此外，銷售價格急漲但租金漲幅緩慢，導致投資利回率極度惡化。「健全市場應是售價與租金連動，但現在售價獨走，租金受制於實際居住者的薪資水準。若差距繼續擴大，投資魅力將消失，泡沫真面目將暴露。」

#### 預測：再2～3年迎來重大調整

芝崎預測，目前大阪塔式豪宅平均價格約9000萬日圓，相當於上班族年收12～13倍、月付30萬日圓的負擔水準。若平均價格突破1億3000萬日圓、月付達40～50萬日圓，將到達實質極限。「我判斷再過2～3年，就會迎來重大調整局面。」

塔式豪宅高漲的背後，實質需求並非主因，而是「轉賣慾望」所膨脹的熱氣。這場「お祭り」（狂歡）的結束，或許將從銀行窗口的一紙融資拒絕通知開始。

（文字整理：基於週刊大阪日日新聞原報導，佛崎一成採訪）