TiN's Blog

【#20 人氣地段排行榜2022】（部落格特別分享）

    每年到了一至三月的租屋旺季，總是會有許多網路文章，或者電視節目在報導當年度的人氣城市（車站）排行榜。而且這樣的排行榜調查，往往不只一個，各家不動產情報網站都會推出自家統計的版本。

    2022年，由不動產情報網SUUMO所做的前十名，依序分別為：橫濱、吉祥寺、大宮、惠比壽、浦和、目黑、新宿、品川、池袋、鎌倉。由另一間不動產情報網LIFULL HOME's發表的前十名，則依序為：本厚木、大宮、柏、八王子、西川口、葛西、三鷹、蕨、千葉、川崎。

【#19 「首都圈」與「東京都23區」】（部落格特別分享）

    從2013年起至2017年的這一段時間，日本的房地產已經漲了一波，但因為2020年還有一個奧運題材，在還沒有利多出盡的前提下，2017年至2019年的新成屋以及中古屋市場，大致上還是維持著盤整緩漲的局面。但「都心」與「市郊」，可說是兩樣情。

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【#18 空屋稅】

       感謝各位讀者的支持，《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》兩書已經在市面上各大書局順利上架，各大網路商城訂貨的朋友也已經陸續收到貨。

    托各位粉絲的福，預購時即衝上預購榜前五名，上市後也順利上榜博客來商業理財類的新書榜以及7日暢銷榜。

【#17 小套房的風險】

    台灣人瘋狂買日本房，除了富裕階層購買數千萬、甚至是上億日圓的房產外，也有為數不少的小資族搶買日本的小套房。對比台灣動輒數百、甚至上千萬台幣的小套房，日本的小套房，有些只要五、六百萬日圓，東京精華區的可能只要個1,000初頭萬日圓即可入手，可說是門檻相當低。

    投資型的小套房又分為10㎡〜18㎡（約3～5坪）左右的「1R蚊型套房」以及20㎡〜30㎡（約6～9坪）左右的「1K出租套房」兩種。本篇，主要講述中古的「1R蚊型套房」的風險，至於「1K出租套房」，在今天剛出版上架的《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》兩書中有詳細介紹，還請各位買書回家，細細品味。

【#16 投資一棟木造公寓】

    如果向日本人提到不動產投資，大部分的人腦袋會浮現的，大概就是買一棟這種「一棟木造公寓」，然後當包租公吧。這種一棟木造公寓，日文叫做「アパート（Apartment）」，除了木造以外，現代也蠻多使用輕量鋼骨結構的物件。而這些物件，大多是兩層樓，較小型的約4～6戶、規模稍大的8～12戶、更大一點的甚至也有數十戶規模的。

    一般而言，一棟木造公寓比起一棟RC大樓要便宜許多，少則四、五千萬日圓，多則至一、兩億日圓不等。也因為進入的門檻不高，因此有許多上班族存了一些錢後，都會透過銀行融資的方式，來實現自己當包租公的夢想。第一間經營穩定後，就買第二間，就這樣一步步擴大自己的資產。

【#15 惱人的噪音問題】

    住在公寓大廈（マンション）裡，最惱人的，莫過於噪音問題了。如果你的左右鄰居是個沒水準的人，那你可能就得天天忍受他的噪音攻擊。往往這種噪音問題，都是導致鄰里間失和、對立的導火線。

    在日本，噪音引發的鄰里問題相當嚴重。最有名的，應該就是70年代神奈川曾經發生的「鋼琴殺人事件」了吧。行兇者因為受不了樓下住戶長期練鋼琴的吵雜聲，憤而將母女一家三口殘忍殺害的兇殺案。

【#14 管理費與修繕積立金，多少錢才合理】

    購買日本的房屋時，除了每年都要支付固定資產稅以外，如果你購買的產品是公寓大廈型的區分所有權物件，那每個月還得繳付「管理費」以及「修繕積立金」這兩項費用。也由於這兩筆金額都還蠻高的，因此銀行貸款給你時，多半也會連同這兩項一起併入衡量，評估你的還款能力。

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【#13 獨棟透天產品的優缺點】

    日本的獨棟透天與我們台灣的不太一樣。例如我們說的「透天厝」，多半是指3～5層樓，以鋼筋混凝土（RC）結構建成的一棟建築。但日本的「戸建」，則是以木造或輕鋼骨結構的兩、三層平房為主，近年也蠻流行只有單一層樓的「平屋」，反倒是RC結構的透天較少。

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【#12 公寓大廈產品的優缺點】

    日本人買自住房時，最常見的論爭，就是要買「公寓大廈（マンション）」，還是要買「獨棟透天（戸建て）」。

    公寓大廈大多都有方便的公共設施、大廳，且在安全層面以及隱私層面也較高。出入時需要經過大樓玄關才可進入各自的單位，相當於多了一道的安全防護，而且也比較不容易被外人特定出自己住在哪一間房間。若你居住於較高樓層的部分，則可能有不錯的眺望、採光也較充足，且24小時都可以在自家大樓內丟垃圾，對於忙碌的上班族而言，非常方便。

【#11 塔式住宅產品的優缺點】

    塔式住宅，日文為「タワーマンション（Tower Mansion）」，是一種樓高超過20樓以上的超高層、呈高塔形狀的公寓大廈式住宅。早年由於這類型的建案並不多，較為稀有，因此價位也相對保值。但近幾年來因廣受首購族及節稅族的喜愛，供給數量大增，因此塔式住宅已不像以往那樣具有特殊性以及稀少性。

    據統計，1990年時，日本全國僅有44棟塔式住宅，2010年則是成長到了796棟。翻開最新2021年的統計資料，全國已來到了有1,427棟之多。而這當中，光是第一名的東京都就佔了458棟、第二名大阪府佔255棟、第三名的神奈川縣也擁有139棟。

【#10 如何從量價關係來判斷社區價值】

    東京都心精華區的公寓大廈新成屋價格飆漲，導致許多首購族無力負擔，只好將目光轉移至中古屋。但中古屋市場，本來就每個社區良莠不齊，即使兩個社區相互為鄰，地段相同，但不同的產品規劃、管理的好壞、住戶的素質，都會影響其本身的價值。

    房市市況很好的時候，群魔亂舞，不好的產品也會因為有獲利空間而在市面上橫行。對於不動產市場不熟悉的海外投資者或者是首購族，往往就會因此而誤入雷區，到最後不僅買貴了，落得房價損失慘重外，住起來也不舒服。

【#09 事業用物件，稅制上的陷阱】

    台灣人投資房地產時，非常喜歡買商辦跟店面。來日本投資時，也都只找辦公室或黃金店面。然而，分售的辦公室或者獨立出售的一樓店面在日本非常稀少以外，這些「事業用物件」，在稅制上還有三個地雷，你不可不知！

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【#08 合理房價之「原價法」】

    合理價怎麼計算呢？房仲或者是不動產估價師在做房產鑑價時，會使用「比價法」、「原價法」、以及「收益還原法」三種手法。一般而言，最理想的方法就是同一個物件分別使用三種手法計算，然後再從這三種價格當中，取得一個平衡。不過因為各種手法都有一些我們一般人較難以得到的資訊，因此大部分會算到這麼細的，都只有不動產估價師。

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【#07 賣房子時，價格怎麼定】

    日本的不動產市場這幾年價格漲了不少。而從2013年起，就陸陸續續有許多台灣人，錢進日本的不動產市場。當初進場的，到現在也快過了十年，因此就有些人打算獲利了結，把房子賣了。

    「那找仲介賣房時，售價要怎麼定呢？」

【#06 接下來，日本房市會漲還是會跌？】

    房價的漲跌，永遠是購屋者最關心的議題。市場上的專家也總是意見分歧，有看空市場的專家，也有看多市場的專家。

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【#05 台灣與日本的房價租金比】

    無論在台灣還是日本，「買屋划算？還是租屋划算？」，這似乎是一個永遠的問題，怎麼討論都不會有一個定論。

    台灣的「房價租金比（Price-to-Rent Ratio）」懸殊，房價往往都快要等同於50～60年份的租金。例如一間月租1.2萬（年租金14.4萬）台幣的房子，若賣到900萬台幣，意思就是要收租62.5年，才有辦法將買房的本金回收（總價900萬÷年租金14.4萬＝62.5年）。基本上一間房子如果屋齡已經62.5年了，也差不多該打掉重建了，因此即便收租62.5年後，本金回收時，你手邊剩餘的有價值的資產，也就只剩持分沒有幾坪的土地了。更何況這62.5年的期間，大小稅金與管理費不說，總是會遇到需要重新裝潢、管線老舊、設備換新等問題，林林總總加起來，可能數百萬台幣也跑不掉...。但租房，則是可以想換屋就換屋，不用承擔稅金、裝潢等費用，也不用面臨有可能的房價下跌風險，因此「租屋划算派」的人就會認為「租比買划算」。

【#04 縮水式通膨】

    記得我2013年剛來東京購買房地產時，第一個要買的產品，不是投資型產品，而是要買自己住的兩房產品。當時我看了很多大建商的房子，這些建案給我的感想就是：「日本的房子蓋得真棒！」。不只大廳氣派，公設豪華，甚至有些高級的房型還有樓中樓挑高、整棟大樓玻璃帷幕。還有些塔式住宅的產品，在40幾層樓高的房間內，設置了可以一覽東京鐵塔的露天按摩浴缸。當時，就以為東京的房屋就是這樣的高品質，也以為以後推出的產品，也都會是這樣的等級。

    2014年、2015年，雖然陸陸續續也有幾個還不錯的個案推出，但隨著房價上漲，這些個案開價也都越來越高。2017年過後，我發現到一個現象，就是大部分的自住型產品的新成屋，質感都越來越差。

【#03 你買得起多少錢的房子】

    許多人貸款買屋時，不知道自己的購屋總價應該要怎麼抓，不清楚自己的能力到底可以購買多少錢的房屋。其實，你可以透過每個月還得起的貸款金額，來回推購屋總價。

    日本的金融機構都會提供圖片上的這種「還款一覽表（返済早見表）」，可以試著從你每月的還款金額，依不同的利率以及年限來回推購屋總價。由於這個表格就是數字上的計算而已，因此也適用於在台灣購買房屋時的參考。

【#02 日本房屋為什麼會折舊 part 2】

    上週六的PO文，我們提及了日本人的「全新潔癖」以及「通貨緊縮」，是導致日本房屋買了就會折舊的其中兩個主因。而第三個造成日本住宅迅速折舊的因素，其實跟日本的「稅制」也有很大的關聯。

    對於日本政府而言，「新屋」是非常好的稅收來源。因為新屋較新，所以在評定現值上較高，這就導致政府可以藉此課到較高的「固定資產稅」。而一旦房屋經年累月變舊後，其評定現值就會隨之下降，因此舊屋就沒辦法課到像新成屋時這麼高的固定資產稅。

【#01 日本房屋為什麼會折舊 part 1】

    台灣許多名嘴，在評論購買日本房產時，總是說：「日本的房屋折舊很快耶，買了就會跌價」。怪了？為什麼很多歐洲國家的房屋，即便屋齡兩、三百年，價位都還是維持得很好。美國的二手房還因為有人實際居住過，確認房屋品質沒問題，因此反倒更受歡迎。為什麼唯獨日本的房屋，折舊速度驚人，資產下滑的速度幾乎是獨步全球呢？

    這一切的一切，除了日本失落30年的經濟情勢以外，很有可能起因於「不動產業者」、「金融業者」、甚至是「國家制度」所造成的結果。本文試舉幾個最常被拿出來討論的原因，來與各位讀者分享日本房屋「會折舊」的前因後果。