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#15 惱人的噪音問題】

 

    住在公寓大廈(マンション)裡,最惱人的,莫過於噪音問題了。如果你的左右鄰居是個沒水準的人,那你可能就得天天忍受他的噪音攻擊。往往這種噪音問題,都是導致鄰里間失和、對立的導火線。

 

    在日本,噪音引發的鄰里問題相當嚴重。最有名的,應該就是70年代神奈川曾經發生的「鋼琴殺人事件」了吧。行兇者因為受不了樓下住戶長期練鋼琴的吵雜聲,憤而將母女一家三口殘忍殺害的兇殺案。

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#14 管理費與修繕積立金,多少錢才合理】

 

    購買日本的房屋時,除了每年都要支付固定資產稅以外,如果你購買的產品是公寓大廈型的區分所有權物件,那每個月還得繳付「管理費」以及「修繕積立金」這兩項費用。也由於這兩筆金額都還蠻高的,因此銀行貸款給你時,多半也會連同這兩項一起併入衡量,評估你的還款能力。

 

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#13 獨棟透天產品的優缺點】

 

    日本的獨棟透天與我們台灣的不太一樣。例如我們說的「透天厝」,多半是指35層樓,以鋼筋混凝土(RC)結構建成的一棟建築。但日本的「戸建」,則是以木造或輕鋼骨結構的兩、三層平房為主,近年也蠻流行只有單一層樓的「平屋」,反倒是RC結構的透天較少。

 

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#12 公寓大廈產品的優缺點】

 

    日本人買自住房時,最常見的論爭,就是要買「公寓大廈(マンション)」,還是要買「獨棟透天(戸建て)」。

 

    公寓大廈大多都有方便的公共設施、大廳,且在安全層面以及隱私層面也較高。出入時需要經過大樓玄關才可進入各自的單位,相當於多了一道的安全防護,而且也比較不容易被外人特定出自己住在哪一間房間。若你居住於較高樓層的部分,則可能有不錯的眺望、採光也較充足,且24小時都可以在自家大樓內丟垃圾,對於忙碌的上班族而言,非常方便。

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#11 塔式住宅產品的優缺點】

 

    塔式住宅日文為「タワーマンション(Tower Mansion)」,是一種樓高超過20樓以上的超高層、呈高塔形狀的公寓大廈式住宅。早年由於這類型的建案並不多,較為稀有,因此價位也相對保值。但近幾年來因廣受首購族及節稅族的喜愛,供給數量大增,因此塔式住宅已不像以往那樣具有特殊性以及稀少性。

 

    據統計,1990年時,日本全國僅有44棟塔式住宅,2010年則是成長到了796棟。翻開最新2021年的統計資料,全國已來到了有1,427棟之多。而這當中,光是第一名的東京都就佔了458棟、第二名大阪府佔255棟、第三名的神奈川縣也擁有139棟。

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#10 如何從量價關係來判斷社區價值】

 

    東京都心精華區的公寓大廈新成屋價格飆漲,導致許多首購族無力負擔,只好將目光轉移至中古屋。但中古屋市場,本來就每個社區良莠不齊,即使兩個社區相互為鄰,地段相同,但不同的產品規劃、管理的好壞、住戶的素質,都會影響其本身的價值。

 

    房市市況很好的時候,群魔亂舞,不好的產品也會因為有獲利空間而在市面上橫行。對於不動產市場不熟悉的海外投資者或者是首購族,往往就會因此而誤入雷區,到最後不僅買貴了,落得房價損失慘重外,住起來也不舒服。

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#09 事業用物件,稅制上的陷阱】

 

    台灣人投資房地產時,非常喜歡買商辦跟店面。來日本投資時,也都只找辦公室或黃金店面。然而,分售的辦公室或者獨立出售的一樓店面在日本非常稀少以外,這些「事業用物件」,在稅制上還有三個地雷,你不可不知!

 

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#08 合理房價之「原價法」】

 

    合理價怎麼計算呢?房仲或者是不動產估價師在做房產鑑價時,會使用「比價法」、「原價法」、以及「收益還原法」三種手法。一般而言,最理想的方法就是同一個物件分別使用三種手法計算,然後再從這三種價格當中,取得一個平衡。不過因為各種手法都有一些我們一般人較難以得到的資訊,因此大部分會算到這麼細的,都只有不動產估價師。

 

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#07 賣房子時,價格怎麼定】

 

    日本的不動產市場這幾年價格漲了不少。而從2013年起,就陸陸續續有許多台灣人,錢進日本的不動產市場。當初進場的,到現在也快過了十年,因此就有些人打算獲利了結,把房子賣了。

 

    「那找仲介賣房時,售價要怎麼定呢?」

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#06 接下來,日本房市會漲還是會跌?】

 

    房價的漲跌,永遠是購屋者最關心的議題。市場上的專家也總是意見分歧,有看空市場的專家,也有看多市場的專家。

 

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#05 台灣與日本的房價租金比】

 

    無論在台灣還是日本,「買屋划算?還是租屋划算?」,這似乎是一個永遠的問題,怎麼討論都不會有一個定論。

 

    台灣的「房價租金比(Price-to-Rent Ratio)」懸殊,房價往往都快要等同於5060年份的租金。例如一間月租1.2萬(年租金14.4萬)台幣的房子,若賣到900萬台幣,意思就是要收租62.5年,才有辦法將買房的本金回收(總價900÷年租金14.4萬=62.5年)。基本上一間房子如果屋齡已經62.5年了,也差不多該打掉重建了,因此即便收租62.5年後,本金回收時,你手邊剩餘的有價值的資產,也就只剩持分沒有幾坪的土地了。更何況這62.5年的期間,大小稅金與管理費不說,總是會遇到需要重新裝潢、管線老舊、設備換新等問題,林林總總加起來,可能數百萬台幣也跑不掉...。但租房,則是可以想換屋就換屋,不用承擔稅金、裝潢等費用,也不用面臨有可能的房價下跌風險,因此「租屋划算派」的人就會認為「租比買划算」。

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#04 縮水式通膨】

 

    記得我2013年剛來東京購買房地產時,第一個要買的產品,不是投資型產品,而是要買自己住的兩房產品。當時我看了很多大建商的房子,這些建案給我的感想就是:「日本的房子蓋得真棒!」。不只大廳氣派,公設豪華,甚至有些高級的房型還有樓中樓挑高、整棟大樓玻璃帷幕。還有些塔式住宅的產品,在40幾層樓高的房間內,設置了可以一覽東京鐵塔的露天按摩浴缸。當時,就以為東京的房屋就是這樣的高品質,也以為以後推出的產品,也都會是這樣的等級。

 

    2014年、2015年,雖然陸陸續續也有幾個還不錯的個案推出,但隨著房價上漲,這些個案開價也都越來越高。2017年過後,我發現到一個現象,就是大部分的自住型產品的新成屋,質感都越來越差。

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#03 你買得起多少錢的房子】

 

    許多人貸款買屋時,不知道自己的購屋總價應該要怎麼抓,不清楚自己的能力到底可以購買多少錢的房屋。其實,你可以透過每個月還得起的貸款金額,來回推購屋總價。

 

    日本的金融機構都會提供圖片上的這種「還款一覽表(返済早見表)」,可以試著從你每月的還款金額,依不同的利率以及年限來回推購屋總價。由於這個表格就是數字上的計算而已,因此也適用於在台灣購買房屋時的參考。

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#02 日本房屋為什麼會折舊 part 2

 

    上週六的PO文,我們提及了日本人的「全新潔癖」以及「通貨緊縮」,是導致日本房屋買了就會折舊的其中兩個主因。而第三個造成日本住宅迅速折舊的因素,其實跟日本的「稅制」也有很大的關聯。

 

    對於日本政府而言,「新屋」是非常好的稅收來源。因為新屋較新,所以在評定現值上較高,這就導致政府可以藉此課到較高的「固定資產稅」。而一旦房屋經年累月變舊後,其評定現值就會隨之下降,因此舊屋就沒辦法課到像新成屋時這麼高的固定資產稅。

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#01 日本房屋為什麼會折舊 part 1

 

    台灣許多名嘴,在評論購買日本房產時,總是說:「日本的房屋折舊很快耶,買了就會跌價」。怪了?為什麼很多歐洲國家的房屋,即便屋齡兩、三百年,價位都還是維持得很好。美國的二手房還因為有人實際居住過,確認房屋品質沒問題,因此反倒更受歡迎。為什麼唯獨日本的房屋,折舊速度驚人,資產下滑的速度幾乎是獨步全球呢?

 

    這一切的一切,除了日本失落30年的經濟情勢以外,很有可能起因於「不動產業者」、「金融業者」、甚至是「國家制度」所造成的結果。本文試舉幾個最常被拿出來討論的原因,來與各位讀者分享日本房屋「會折舊」的前因後果。

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    住在日本的朋友,可能會因為工作改變、家庭成員增加或是小孩學區的問題,有換屋的需求。但換屋,容易嗎?

 

    房地產業界盛傳一句話:「會買房的是徒弟,會賣房的才是師傅」。買房,只要你看了喜歡、荷包夠深,就可以買下去。但換屋賣房時,想要成功出售房產,除了要碰到心儀的買家外,開的價位是否被市場所接受?賣掉的時間點會不會卡到資本利得稅?到底要先賣後買還是先買後賣?銷售期間會拖多長?如果自己還住在裡面,會不會一直受到看屋者來看屋,干擾到生活作息?...等。可見要賣房的難度比起買房高很多。

 

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    相信對日本房產稍有涉略的人,多少都聽過這樣的說詞:「日本的房子會折舊」、「日本人買新不買舊」...等。

 

    的確!過去的日本,確實存在著這樣的「新築信仰」。因為過去的日本處於通縮時代、房價不高,自然新成屋的價位也不至於高到讓首購族望屋興嘆。就供給量方面來看,2000年代首都圈的新屋供給量(這裡指的是大樓型「分譲マンション」,不包含一戶建),一年高達將近10萬戶,然而同時期的中古屋(中古マンション),成交的戶數也才僅僅2萬戶左右。新屋供給量足足是中古成交量的5倍。藉此窺知,當時的購屋者的確多是「買新不買舊」。

 

    然而近年來,尤其以安倍經濟學開始之後,新屋供給量就越來越少、中古屋的成交量則越來愈高。2016年~2018年這三年間,甚至還出現了中古屋的成交量比新成屋的供給量還要多的逆轉現象。去年2021年的最新數據顯示,新成屋供給量跌到只剩4.1萬戶,同年中古屋的成交量為3.9萬戶,雖然新屋現在稍佔上風,但這兩者仍處於在拉鋸戰當中。

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  似乎是受到上海封控的影響,近期經常聽到中國人逃離中國,潤(Run)到海外的相關新聞。尤其是日本,更是因為日圓貶值、良好的社會環境,成為了這些想要逃離家園人士的上上之選。有許多(中國人開的?)房地產業者、行政書士業者,更是在YouTube以及推特上強打「買房移民日本」的廣告、影片。

 

  那究竟「買房移民日本」,到底可不可行呢?我們這一篇就來看看,究竟要怎麼樣才能移居日本!

 

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   前幾天,我發表了一篇「日圓狂跌,是買日本房的好時機?」的文章,是以投資的觀點來講述日圓貶值與現在日本房價的關係。但其實許多人買房的目的並不是「投資」,而是「自用」。有人是買來當作赴日遊玩時的渡假屋、也有人是已經移民到了日本,單純只是想要為自己買下在日本的避風港。想趁著日圓便宜,趁機入市。

 

  我知道這個粉絲頁有許多讀者,都是住在日本的台灣人,因此這一篇嘗試以「自用」的角度,來看高房價時代,應不應該在日本買房。

 

  首先,我認為如果你的買房目的是自用,那就不存在著要賺「資本利得」或是「租金所得」的問題。因此你唯一要考慮的點,就是你的自身需求以及你的負擔能力。當然,現在房價高,買了以後會不會賠錢,這又是另一個問題了。現在房價雖然高,但也沒人說得準,到底以後會更高,還是會跌下來。

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【日圓急貶,日本怎麼了?(個人觀點)】

 

  時隔兩年,昨日再度於粉絲頁發文講述日圓大貶與東京買房,就收到了許多朋友的「關懷」,也很謝謝各位粉絲不離不棄,兩年沒發文還記得我是誰。這篇,我就來分享一下我對於日圓急貶的觀點吧!

 

  日圓急貶,就在今天又創下了一美元兌134日圓的新低匯率。素有日圓先生之稱的日本前財務官榊原英資,還大膽預測這一波日圓跌勢會下探至150的低價。這樣的匯率,看在台灣的哈日族以及欲買房的投資者眼裡,可說是High翻天,換了大筆大筆的日圓,蓄勢待發,就等國境開放之後要來大買特買、大玩特玩!但日圓的持續探底對於日本人(或在日本賺日圓的人)而言,可就笑不出來了。

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