日本郊區或者是鄉下地方，物件投報率都超高，有時候可以高達15%，如果你是貸款來買物件，ROI(Return of Investment)甚置可以高達25%，也就是四年，你的本金就回本。
有在投資的朋友，應該都對於ROI這個名詞很熟悉，對的，就是「賺到的錢÷投入的本金」。嘿拉，就跟「投報率」的觀念是一樣的。只不過一般我們房地產講的「投報率」，指的是沒有貸款的前提之下所計算出來的「年收租÷房價」，而這裡的ROI是以你有貸款，使用槓桿操作時的角度所計算出來的投報率。
舉個例子，你地方都市/郊區，買個5000萬日幣的一棟出租公寓，滿室時，每年若有500萬元的租金收入，表面投報率就是10%。
但如果你自備款1000萬，貸款4000萬，貸款20年，年利率2%，那麼每年就是得還貸款約240萬（本利攤還），而留在你手邊的現金就大概是260萬。對比你頭期款只出了1000萬，你每年的Cash Flow，也就是流入手中的現金，就高達260萬，也就是ROI就等於26%(260萬÷1000萬)，那是不是順利的話，四到五年就回本了？？之後，回本後你的物件其實還可以繼續幫你賺租金，甚至你也可以選擇賣掉，看賣多少，你就等於賺多少。而又因為地方都市房價較便宜，因此適合資金比較不充足的投資客進場。因此日本也有許多專業投資客，根本不想投資都心物件，反而都專做這種地方都市ROI高的物件。像是我聽聞京都的朋友，買一整棟住家，只需要一千出頭萬，但分隔房間出租後，一個月可以收到20~20萬（當然這還是看地方跟看個人能耐），可真的是笑著賺開懷啊！
除了京都以外，這一陣子，投資北海道札幌的日本投資客也很多。不過，當進場的人越來越多，供給量也就越來越大，也因為地方人口有限，因此到最後很有可能搞成削價競爭，侵蝕你的投報率，這樣反而就失去了「錢」進地方的意義了。所以現在適不適和進場札幌，就考驗著你的能力與智慧了。另外，郊區/地方都市的物件，有個很恐怖的陷阱。日本雖然景氣轉好，但是整個國家，大趨勢，就是房價會續跌。原因很簡單，就是供需問題。因為日本人口一直減少，而且人又一直往大都市移動，因此鄉下地方沒有人，自然房子租不出去，在供給大於需求的情況下，必跌。（而且要全部滿室租出去，也較困難），但雖然從總體上看來，地方都市人口一直減少，不過如果你能夠找到地方都市的局部區域中，人口有在增加，或者穩定的區域，其實反而是個投資的潛力區，不一定只有「都心才是王道」。挑選標的時，不妨可以造訪統計局的網站，先做足功課，再下手。
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/index.htm
換個角度想，如果是在地人，又很了解自己在地居住地方的環境變遷，那，不投資還真的很可惜，因為你比起外來投資客，專業多了，當然成功的機會就比別人高很多。
再來看看日本的郊外學區：在我們台灣，常常覺得學區套房就是票房保證。因為只要有學生在，就會有人住。的確，台灣很多學區的出租投報率都超高。在日本，雖然說，只要有大一新生入住，就很有可能這四年都不愁沒房客，因為日本要收高額的押金禮金，學生閒著沒事不會亂搬家。但一旦錯過了新學期開始前，也就是一月份到三月份之前，一旦沒有租客，很有可能就要空一整年。另外，最近因受到少子化以及地震的影響，很多學校為了招生，特別打出自己的學校地點多好多好，離都心很近等，而將校園逐漸從郊區遷往都心。另一方面，也因為地震時造成太多人無法回家，因此有了都心回歸的傾向。因此如果這個地區，只有一種需求來源，那只要這個需求來源不見了，你的投資可就要化為泡影了。因此我反而不建議學區，除非您對這個地方很熟悉。但如果是都心的學區呢，像是最近漲翻天的中野車站週邊，由於明治大學，帝京平成大學，以及早稻田大學都將在此設立新校區，而且周遭商業環境已成熟，反倒不用擔心上述的學區缺點。
鄉下地方的人口外流是事實，流入東京人口的確變多，加上有奧運利多等題材，因此房價相對安定很多，甚至往後房價很有可能上漲。這就跟台北一樣。台北，地就這麼一點，供給遠小於需求，要大幅跌價是不太可能。但中南部呢？？？因此如果你是要求穩定，但不多的租金報酬，以及房價保值，那當然買東京都心。如果你要求的是高額的現金流，當然就去買地方，反正四年就回本，（這回本還不含你已經繳掉的本金），反正到時回本後，賺了一些後，若租得出去最好，若租不出去，就把不良債權丟給銀行，讓他法拍去還債，我們落跑回國就好，整體上還是賺啊（後面這句開玩笑，不要學！），祝投資愉快。
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