地產大亨川普的名言，相信應該沒有人不知道。就是Location, Location, Location。地點，地點，還是地點。買不動產，地點不好，啥都免談。最近跟一些日本朋友談過後，發現日本人其實腦袋真的不怎麼靈光。有些人認為，一樣是三千萬日元，他寧願買在郊區的新建3房產品，也不願買在都心中古1LDK小宅（PS:他們還喜歡新的，還不想買舊的）。也對。如果考慮到自己荷包不深，又要養家活口，的確只能往郊區住。反正日本電車通勤這麼方便，公司又有補助交通費（不過每天上班時間這麼長，又要花兩三小時通勤，真的是爆肝人生！）。此時，我也順勢問了一下，難道你們不想住在公司附近嗎？如果上班到公司走得到，那不是更好？結果出乎意料之外，沒有人願意住在公司附近。這可能跟日本獨有的企業文化有關。所有的人認為，如果住在公司附近，很忙的時候，無法找藉口，說要趕終電（末班電車）回家，同時，假日時又可能三不五時會被叫來公司，因為主管認為你住得近，可以隨Call隨到。
好拉，拉回正題，這幾個月房市之好，真的是從郊區到市區，狂銷，完銷，完売御礼続出！！！很多物件看了一眼就知道可能不是這麼理想的物件，也都瞬間秒殺，讓我真的有點傻眼。就連價格都讓我覺得是怎樣！！我家西新宿這裡新成屋，大概目前行情價為一平米100~110萬日元左右，但前一陣子，我看到一個橫濱，還是一個默默無名的小站附近，還沒有離車站很近的新城屋，居然也開到了一平米100萬日元！！那我買橫濱幹嘛？當然買西新宿啊！
其實這樣的說法，也不必然全部正確，首先，要看你是買來「自住」的，還是買來「投資」的。
先來講「自住」的好了。如果你喜歡自己一個人住獨棟，又喜歡享受有山有水，也討厭都心的擁塞，也不打算賣，那麼郊區獨棟也不是說不可以考慮。不過你可能要知道，轉賣的時候，假設當地空地的行情價為2000萬日元，那麼你要賣的土地上如果有一個已經四五十年建物的，絕對不是2000萬日元，再往上加上所剩無幾的賤物殘值。反而是要從2000萬元往下扣，很有可能得要1500萬，甚至更便宜才有可能賣得掉。為什麼呢？因為買你的土地建物的人，並不是要續住，而是要打掉重建的，因此如果有建物，反而對於接手的人而言，是個累贅，還要花錢請人拆。也因為郊區的土地，並沒有什麼不可取代性，因此人家沒有那種「非你的土地不可」的情況，買方大可去另尋一片空地。也就是說，有老舊建物的土地，反而比空地還不值錢。這還真的是「不動産（ふどうさん）＝負動産（ふどうさん）」啊。
另外，如果你在郊區要買的不是上面這種透天，而郊區大樓呢？唉...尤其離車站遠的，可能要再三考慮了。為什麼這麼說呢，因為有此一說：大樓的價格構造，市區的價格，「土地」跟「建物」的比例大概是7:3，而郊區，「土地」跟「建物」的價格比例大概是3:7。哪個會折舊？對！就是建物。土地不會折舊。建物會隨著經年累月，一年比一年沒價值。因此，郊區的建物，跌價的數度之快，遠超過你的想像。聽說郊區的大樓，五年新古屋，價格會跌到剩七成，十年中古屋，價格會打對折。三十年後，大概只剩土地價格，對的，只剩三成。3000萬買的房子，最後只剩900萬。（題外話，搞不好可以考慮搶進900萬的低價來收租，高投報喔！不過也要租得出去），因此，在新城屋時，可能郊區只會比市區的新成屋便宜一點點，但一到了中古屋，郊區的房子，建物部分折舊到幾乎快歸零，只剩土地殘值（還會被扣掉拆除費用），也難怪最近旅日作家劉小姐，屢屢道出了日本人那種「買房子只會跌價」的想法啊。不過市區的中古屋，尤其是地段好的，價錢還是撐在那裡。最近各位朋友如果有再找都心的中古屋，大概就知道像是中目黑，代官山，等Ａ及地段，就連四十幾年的中古屋，價位都還站穩每平米100萬元大關。可見地點多重要。
題外話，最近也有在電視節目看到，買郊區的夫妻，因為老公外遇離婚，老婆沒收入，繳不起房貸。而房子跟貸款，都是老婆名下，不過因為郊區大樓跌價太快，老婆就算把房子賣了，賣掉的錢，都還還不起房貸！如果上述的情況，是在都心精華區的話，應該老婆現在是小富婆了吧！
好，回到投資，如果今天買的是郊區或地方都市整棟投資大樓呢？那想法可能就又不一樣了。記得在之前的文章也有提到，郊區整棟大樓的出租投資，已經不是「投資」，而是「經營」了。如果有辦法挑到俱有潛力的地點，經由經營者自身的努力，在集客上多下功夫，創造出15%~20%的投報率，那麼，短期間之內就會連同你投下的資金一併回本，回收本金後，還剩下不太舊的建物以及土地可以繼續幫你賺錢，或者你也可以選擇賣掉，這時候，不就是怎麼賣怎麼賺了嗎，那麼，這怎麼會是不好的投資呢？不過這要付出的心力，可就不是「被動收入」了。那如果是郊區或地方都市的小套房呢？建議你還是多做功課，查清楚這裡的租賃需求，也因為地方都市跟郊區，人口持續減少燈中，因此你投資的地點，有沒有可能變鬼城，而讓你血本無歸，這就是事前要做足功課了。當然，如果你是在地人，又很了解當地的情況，那當然可以下手。總歸一句，投資還是得多做功課的，祝投資愉快。
留言列表
