日本郊區或者是鄉下地方,物件投報率都超高,有時候可以高達15%,如果你是貸款來買物件,ROI(Return of Investment)甚置可以高達25%,也就是四年,你的本金就回本。



  有在投資的朋友,應該都對於ROI這個名詞很熟悉,對的,就是「賺到的錢÷投入的本金」。嘿拉,就跟「投報率」的觀念是一樣的。只不過一般我們房地產講的「投報率」,指的是沒有貸款的前提之下所計算出來的「年收租÷房價」,而這裡的ROI是以你有貸款,使用槓桿操作時的角度所計算出來的投報率。



  舉個例子,你地方都市/郊區,買個5000萬日幣的一棟出租公寓,滿室時,每年若有500萬元的租金收入,表面投報率就是10%。



  但如果你自備款1000萬,貸款4000萬,貸款20年,年利率2%,那麼每年就是得還貸款約240萬(本利攤還),而留在你手邊的現金就大概是260萬。對比你頭期款只出了1000萬,你每年的Cash Flow,也就是流入手中的現金,就高達260萬,也就是ROI就等於26%(260萬÷1000萬),那是不是順利的話,四到五年就回本了??之後,回本後你的物件其實還可以繼續幫你賺租金,甚至你也可以選擇賣掉,看賣多少,你就等於賺多少。而又因為地方都市房價較便宜,因此適合資金比較不充足的投資客進場。因此日本也有許多專業投資客,根本不想投資都心物件,反而都專做這種地方都市ROI高的物件。像是我聽聞京都的朋友,買一整棟住家,只需要一千出頭萬,但分隔房間出租後,一個月可以收到20~20萬(當然這還是看地方跟看個人能耐),可真的是笑著賺開懷啊!



  除了京都以外,這一陣子,投資北海道札幌的日本投資客也很多。不過,當進場的人越來越多,供給量也就越來越大,也因為地方人口有限,因此到最後很有可能搞成削價競爭,侵蝕你的投報率,這樣反而就失去了「錢」進地方的意義了。所以現在適不適和進場札幌,就考驗著你的能力與智慧了。另外,郊區/地方都市的物件,有個很恐怖的陷阱。日本雖然景氣轉好,但是整個國家,大趨勢,就是房價會續跌。原因很簡單,就是供需問題。因為日本人口一直減少,而且人又一直往大都市移動,因此鄉下地方沒有人,自然房子租不出去,在供給大於需求的情況下,必跌。(而且要全部滿室租出去,也較困難),但雖然從總體上看來,地方都市人口一直減少,不過如果你能夠找到地方都市的局部區域中,人口有在增加,或者穩定的區域,其實反而是個投資的潛力區,不一定只有「都心才是王道」。挑選標的時,不妨可以造訪統計局的網站,先做足功課,再下手。



http://www.stat.go.jp/data/jinsui/index.htm



  換個角度想,如果是在地人,又很了解自己在地居住地方的環境變遷,那,不投資還真的很可惜,因為你比起外來投資客,專業多了,當然成功的機會就比別人高很多。



  再來看看日本的郊外學區:在我們台灣,常常覺得學區套房就是票房保證。因為只要有學生在,就會有人住。的確,台灣很多學區的出租投報率都超高。在日本,雖然說,只要有大一新生入住,就很有可能這四年都不愁沒房客,因為日本要收高額的押金禮金,學生閒著沒事不會亂搬家。但一旦錯過了新學期開始前,也就是一月份到三月份之前,一旦沒有租客,很有可能就要空一整年。另外,最近因受到少子化以及地震的影響,很多學校為了招生,特別打出自己的學校地點多好多好,離都心很近等,而將校園逐漸從郊區遷往都心。另一方面,也因為地震時造成太多人無法回家,因此有了都心回歸的傾向。因此如果這個地區,只有一種需求來源,那只要這個需求來源不見了,你的投資可就要化為泡影了。因此我反而不建議學區,除非您對這個地方很熟悉。但如果是都心的學區呢,像是最近漲翻天的中野車站週邊,由於明治大學,帝京平成大學,以及早稻田大學都將在此設立新校區,而且周遭商業環境已成熟,反倒不用擔心上述的學區缺點。



  鄉下地方的人口外流是事實,流入東京人口的確變多,加上有奧運利多等題材,因此房價相對安定很多,甚至往後房價很有可能上漲。這就跟台北一樣。台北,地就這麼一點,供給遠小於需求,要大幅跌價是不太可能。但中南部呢???因此如果你是要求穩定,但不多的租金報酬,以及房價保值,那當然買東京都心。如果你要求的是高額的現金流,當然就去買地方,反正四年就回本,(這回本還不含你已經繳掉的本金),反正到時回本後,賺了一些後,若租得出去最好,若租不出去,就把不良債權丟給銀行,讓他法拍去還債,我們落跑回國就好,整體上還是賺啊(後面這句開玩笑,不要學!),祝投資愉快。

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