オーナーチェンジ,寫成英文就是Owner Change。說明白了,就是賣屋帶租約賣的意思。對於投資客而言,這根本是太好的選擇,因為可以省去找房客的麻煩。到底這種物件好不好呢?來,我們先來看看Owner Change的優點。除了省去找房客的麻煩之外,在房價上,這種Owner Change的物件,有可能會比空房要來得便宜喔。



  疑??不用找房客?這麼好,怎麼屋主還願意更便宜賣呢?其實這就要看產品的種類了。



  如果是12㎡〜30㎡等1R, 1K的小套房,因為它本身就是投資目的的產品,因此不可能買來自住。買,也是買來出租的。這時候,反而裡面有租客,可以從租金去回推投報率,以較高額的價位賣掉。因為對於下一個向你接手的投資客而言,他省去了再找房客的麻煩,也不用再多支付找房客時的仲介手續費,可以說是輕鬆收租。因此這種投資小套房的情況,多半不太可能空屋賣。因為空屋賣,除了會很難賣以外,還會被賣方拿周遭最低出租行情等種種理由來殺價錢,所以大部份的小套房,如果屋主要賣屋,會先找到租客塞進去後再賣,至少這樣可以依照現行租金來回推投報率後,開較高的價格。買方也因為有這些租金的判斷材料,顯得更有購買意願,買的時候也會對於屋主的開價較認同,因此也較容易成交。也因為這樣,我有些客人,請我幫忙找「空屋」的小套房,想要留學時自住,其實這有點像是不可能的任務。因為就算有...也多半就是地點不佳,不易出租的產品,才會空在那裡賣你。



  那如果是50㎡以上,2LDK的產品呢?因為這種產品,多半是買來自住的,鮮少投資。所以這種自住型產品,會因為它出租中,上面附著了「賃借権」這種限制物權,因此買的人不能收回來自己住,所以會把這一點看成是一種瑕疵,反而賣得更便宜。來,別嘲笑日本人笨。我之前的文章也有提到:日本的借地借家法很保護租客。如果你買來的Owner Change,房客簽的是「普通賃貸借契約」,契約時間到了,一旦他說要更新,你就要讓他繼續住下去,趕不走。你說你要拿回來自住,這可不構成正當理由,你還是得繼續租給他。因此對房東很不利。這也就是為什麼日本人在兩房產品這裡,會認為「出租中」的產品,是一種瑕疵品的緣故。曾經有整棟已經很老舊的公寓,就為了一個不搬走的租客,搞到無法打掉重建,還上法院。因此在自住物件上,這算是一種缺點。所以拉,如果你打著「先出租一陣子,之後兒女去留學要住」的如意算盤,那Owner Change的物件就算了,因為很有可能你的房子收不回來,兒女還是得流落在外租房子!!



  來,就因為2LDK這種物件上,有物權上的瑕疵,因此有些投資客很聰明,買的時候把房子殺價殺到很低(跟對方講說:如果投報率沒有到一定程度,買了,是一種很差的投資,倒不如去買小套房),如果屋主缺錢急賣,有時候會成功。而等到過了幾年,房客自動不想住以後,這個投資客再把房子空屋賣給要自住的人,反而這時價錢就可以賣高一點的價位了(因為沒了物權上的瑕疵,買的人可以自住)。所以拉,台灣朋友,你來東京買兩房產品後,又把它出租出去,換個角度想,等於是在自降房價喔。到時候要你賣,可能沒有你想像中的好賣了。每個國家的制度跟民情不同,千萬別以台灣的邏輯,來投資日本。



  至於我為什麼整篇都沒有談論到30㎡〜50㎡的1LDK產品呢?因為這種產品,如果是出租的話,要看區域以及租客的客層預算,不見得好租,投報率也無法像小套房這麼高。而要當作自住屋,又嫌太小,因此也鮮少人會買這種房型來自住,所以在投資上,算是一種很尷尬的產品。因為它一定要在好的區域,又要剛好挑到這個區域的客層都是年收要700萬以上的,才有可能會去租這種產品,因此這種產品,投資的地點就顯得相當重要了。不過因為東京市場,現在少子高齡化,又有都心回歸的傾向,以及外國人置產當海外第二屋的風潮,因此1LDK或許後勢很看好也不一定。



  至於這種帶租約賣的產品,最大的缺點是什麼呢?其實它最大的風險,莫過於不能實際看屋。因為已經是出租中的物件,不可能給你進去看,因此常常有這種情況,就是等到房客退租後,才發現原來屋中的設備破舊不堪,要找到下個房客,沒花個幾百萬整修不行。而且也很有可能,你買了之後,過沒幾個星期,房客就給你解約落跑也不一定。就有些惡劣的投資客,因為要賣屋,故意找個假房客用高租金來租,然後等到你買了之後過幾個星期,他就落跑,結果市場行情根本租不到那樣的高租金也不一定。我就曾經遇過一個小套房的房東,它本來是空屋出售,但是屋主為了趕快脫手,不惜去找來生活保護的人來入住。這類的人,因為是領政府的補助金,多半非殘即老,因此哪天發生什麼意外,你聯絡不上他的家人,或者哪天不幸在你的屋內過世,這可就麻煩囉。因此還是凡事得小心。祝各位投資順利。

 

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