TiN's Blog

  東京收租高投報率，在台灣早已炒得沸沸揚揚。最近也許多朋友向我詢問物件，開口總是說「我要買好地段，好收租，穩定收取高投報的產品」。嗯...我能了解您的心聲，畢竟買房都是各位存了很久的錢，也是一輩子最大的購物，想要挑個面面俱到的產品，當然是人之常情。不過...這種產品根本不存在。（有拉，吳淡如小姐可能買了很多間這樣的東西，因為那時金融海嘯，經濟差，大家缺錢，所以有些屋主為了週轉，只好把好地段，好收租的穩定收租的產品拿出來便宜求現。不過您還記得嗎？那時候台幣兌日元的匯率是0.37喔。）

  再進入主題前，請先容我說明一下，什麼叫做「投報率」。房地產的投報率，指的是「相對於你付出的房屋總價，你每年可以收回多少的租金」。其實說白話，就是你「房價生出來給你的利息」啦。我講這個可能很簡單，大家都懂。如果一間總價1000萬的房子，可以每年收租100萬，那麼他的投報率就是10%。也就是說，你的租金如果可以收得越高，投報率就會越高。

投報率(Y)的計算＝年房租收入(R×12)÷購屋總價(P)

  數學好的同學，一看到這個公式，應該就反應過來了。今天如果大環境景氣不變，租金(R)沒漲沒跌，那麼，房價(P)，將會是影響你投報率(Y)高低的關鍵。P值越高，Y值就越低。相反地，P值若越低，則Y值就越高。例如上述房價1000萬元的例子，如果房價像台北市一樣漲了一倍，漲到了2000萬，房租不變，那麼你的投報率就會掉到剩5%（100萬÷2000萬＝5%）。相反地，如果房價跌到剩500萬，那麼你的投報率就會漲到20%之多（100萬÷500萬＝20%）。台北為什麼投報率會低，看過上面的例子，各位應該很清楚了，就是因為房價狂漲，而租金不變所帶來的結果。那東京為什麼高投報率呢？就是因為房價年年下跌，跌到去年總算打底了（今年回升了），因此投報率會高。

  好，進入主題。日本人因為認為房屋會折舊，而且喜新厭舊（有部分原因是耐震等因素），因此新屋越蓋越多，自然舊房屋就比較不討喜。在之前的經濟情勢下，如果你想要賣中古屋，如果不把投報率做高（也就是不把房價降低），是不會有人願意接手的。尤其是小套房的產品。因為會買小套房的人，只有投資客，沒有自住客。在投資客的眼中，投報率才是王道。因此，在房屋會折舊跌價的前提之下，如果不讓下個接手的投資客，在短期間（10~15年）就回本，是不會有人願意承接的。因為下個接手的投資客，他必須承擔

1.房價下跌，

2.房租下跌，

3.房屋老舊租不出去，

4.隨著屋齡越來越舊，每個月越來越高的管理修繕費用，

5.房屋老舊賣不出去繼續繳高額管理修繕費以及稅金

...等風險。因此實際上，高投報，只是對於上述風險的一種補償作用而已。看到這裡，各位看官應該很明白了，所謂的中古高投報的小套房，就是在這個前提之下產生的。表面上，可能可以收到8%以上的高投報，但實際上，這種物件的管理修繕費用，多半占了你的房租的1/4，加上買房時的成本，稅金，以及空屋造成的損失，常常實際上精算後，你的投報率可能只有3~4%。而且說實話，因為房租會隨著屋齡越來越舊，租金越來越低。因此，你現在表面上可以收8%，並不代表你兩年後還可以收8%。所以我才說「沒有穩定收租高投報」的產品。如果你到日本的鄉下地方，想當然爾，那裡的租屋市場更差，空屋率更高，也因為這樣，房價也更便宜，所以鄉下地方常可看見投報率高達15%~20%的物件。如果你真的只是追求投報率上的數字，那大可去接手這種物件。

  那可以穩定收租的房子呢？很抱歉，好租的房子，就是新成屋或者是十年內新古屋，又或者是好地段，不怕租不出去的產品。也因為這種屋齡新，產品地段好，因此價位貴，但相對它好租，穩定。幾乎沒有上述1~5的風險，所以投報率也相對低。大概只有5%多。不過因為新屋狀況好，管理修繕費用也不高，扣除少少的空屋期，以及各種費用，實際到你手上的，可能也還有3~4%。想當然爾，這種低投報的產品，還可以幫你持續收租，穩定生錢生個30年沒問題，但是高投報的中古物件，到底還能幫你收多久呢？就只能「讓我們繼續看下去」了。

  我不是說叫你買新不買舊喔，而是說，兩種產品的操作方式完全不一樣，但是絕對不會有「好地段，高投報，穩定收租」的產品。不過最近日本卻出現了一種很不好的現象，因為大家開始投資房地產，因此，有些爛產品，風險高的產品也故意順勢開高價。一不小心，一沒做好功課，就會買進「次等地段，不好收租，又低投報的產品」，這時可是真的會讓你住套房啊（你買的套房只能自住）。祝各位投資順利。

PS:題外話，那為什麼台北的投資客可以忍受低投報率呢？很簡單，台北所有的投資客，都是要賺差價，也沒有打算抱著收租5年。都只是炒短，賺到差價就落跑了，誰管你投報率低不低，轉賣時賺個幾百萬才是重點。就算不收租放著養蚊子也沒差啊，您說是吧，台北的投資客們。

PPS:那台北的中古小套房，不會有東京的1~5的風險嗎？當然會有啊，只是台北的投資客都「不願面對這個真相」罷了，反正也只是炒短，兩年就要出貨了，干我屁事！您說是吧，台北的投資客們。

PPPS:台灣中南部學區套房，也有些投報率高於5%，甚至6~7%的，而且台灣稅金低，管理費用低，修繕費又不繳的，學生對設備也不會太挑，因此「錢」進東京的理由，如果只是高投報，可能還是得細細衡量喔。