TiN's Blog

  不動產業界，除了販賣新成屋的「建商」（デベロッパー）以外，也有透過「房仲」來做的中古屋交易，這跟台灣一樣。不管是哪種，日本都稱之為「宅建業」。我們都以為日本的建商或者是房仲很有規矩，不會亂搞？其實你錯了。日本的這些「宅建業者」，花招其實出乎你想像之外的多。例如最近台灣爆出很多房仲透過「三角簽」的方式，來向屋主低買，然後同時高賣給賣方，借此規避所得稅以及奢侈稅。這種方式，日本很早就在玩了，稱之為「中間省略登記」。除此之外，日本的宅建業還有許多不為人知的手法，來賺取利潤。當然，如果你不是宅建業者，是不會知道這些手法，以及法律上，制度上的可行性的（不要問我，我也不知道）。

  也因此，「宅建業者」與「一般老百姓」之間的不動產交易，可以說是「小學生」對「研究生」的交易。有鑒於此，日本政府為了保護我們這些小蝦米，特別設立了「八種規制」來牽制宅建業者。如果今天賣屋的賣方，不是一般老百姓委託仲介賣屋這種，而是「宅建業者」自己賣自己屋的話，就會受到這「八種規制」的限制。這八種規制比民法嚴格許多，目的就是用更嚴格的法令，來牽制專業的宅建業者，以達到保護我們這些小蝦米的目的。「宅建業者」自己賣屋是什麼情況呢？說穿了，就是建商自己賣新成屋給消費者的意思啦。也就是說，在日本，建商賣屋給一般老百姓時，會受到這八種牽制。如損害賠償額，以及訂金等，不可超過總價的20%，或者一定要做履約保證，以及不可將非自己的物件賣給消費者等（日本民法中，將不屬於自己的物件轉賣給第三者的契約是合法有效的。）而這八種規制當中，有一項叫做cooling off的制度。這條跟我們消費者的權益息息相關，這篇就稍微來了解一下吧。

  台灣的建商跟代銷，都很會營造氣份，他們就是有辦法讓你在樣品屋的時候，會很想掏出信用卡來刷簽約款。在日本呢？簽了買屋契約，還來得及反悔嗎？？照理說是不行拉，因為民法上規定，契約是有約束力的。但日本為了保護消費者，在購物上，有個措施，叫做クーリングオフ(cooling off)，就是讓你的腦袋冷卻的冷卻期。這條法令不只適用於一般的訪問販賣，你跟建商買房子時，也有些情況是適用於「クーリングオフ制度」的。

  注意喔！！只有向建商（宅建業者）買才有喔，你跟隔壁的阿桑委託仲介買中古屋，可沒這麼好。這是因為法律考慮到建商是大鯨魚，我們一般民眾是小蝦米，所以特別保護我們這些蝦！！！

  至於，任何情況都可以簽約後cooling off取消嗎？？怎麼可能！！如果這麼好，建商就不用做生意了。一般在簽約之前，會先填寫意願書（申し込み），表示你有意願要購買，之後才會簽約。至於能不能cooling off，要看你「申し込み」的場所。如果你是在建商的事務所，或者售屋中心申し込み的，那很抱歉，你不能取消(cooling off)。

 如果你是由自己提出，在自己的家，或在自己的辦公室簽約的，很抱歉，那也不能取消(cooling off)。

 那究竟怎樣才能夠cooling off 呢？ 就是在上述兩種情況以外的地方申し込み，都可以適用cooling off，例如，在星巴克，或在路邊搭設的住宅介紹的戶外帳篷推銷處等。就可以適用cooling off制度。（所以我想建商應該也不會笨到讓你在上述以外的地方申し込み吧。）

 如果你是在可以cooling off的場所簽約的，你就可以取消，拿回訂金。當然，也不是可以無限期，無條件地可以讓你可以解約取消。一旦你付了全額，也交屋了，那當然就不能取消了。另外，在「建商以書面通知你，告訴你說有cooling off制度後，八天內」，你都還可以cooling off ，但如果過了八天，你就不能取消了。啊如果建商犯賤，都沒有跟你講有關於cooling off，當然，這八天就永遠不會開始進入倒數。^^

  總之，如果你今天是在一個不能理智判斷的環境下，提出「申込書」，而事後又後悔了，想想看，自己的條件是否可以向建商提出cooling off喔。祝投資順利。

  頭暈了嗎？？沒關係，來整理一下，看下面的表格噢！