TiN's Blog

  記得我之前，曾經在「帶租約賣較便宜？Owner Change 好不好？」一文中提及，說到30㎡〜50㎡的1LDK產品，在投資上需要小心一點。文章中提到，「這種產品，如果是出租的話，要看區域以及租客的客層預算，不見得好租，投報率也無法像小套房這麼高。而要當作自住屋，又嫌太小，因此也鮮少人會買這種房型來自住，所以在投資上，算是一種很尷尬的產品.....」等。其實，不光是這個原因。在日本的稅制上，其實很多優惠政策，必須要高過於50㎡才有辦法享受的。

  先講購屋時，需要繳納的「不動產取得稅」吧。取得稅的計算公式為：不動産取得税＝課税標準（固定資産税評価額）×税率（住宅及土地特例為3%）。因此，如果你買了一間評價額（非購買房價）為2000萬的房子，則稅金就是2000萬×3%＝ 60萬。如果你買的房子，小於50㎡，稅金就是按照上面算。不過如果你買的房子，是介於50㎡〜240㎡之間的新屋，政府給予你1200萬～1300萬的特別控除額。就算不是新屋，是中古屋，也依情況給你350萬~1200萬的特別控除額。換句話說，依照上例，如果你今天買的房子是「內法」面積45㎡，你就得乖乖繳60萬的取得稅。但如果你的房子是内法面積52㎡，恭喜你，2000萬可以控除1200萬，剩下的800萬再乘以3%＝24萬，才是你繳的取得稅。有沒有跨過門檻，稅金差很多。（PS:土地部分無面積限制，皆以評價額的1/2計算）

  另外，每年都要繳的「固定資產稅」也是，新築住宅也是要超過50㎡，才可享有前3年~5年的稅金減半優惠。

  第三種稅金：「登録免許税」。買屋，除了上述兩種稅金之外，你要做房屋的產權登記時，需要繳納的「登録免許税」，基本上，稅率也是2%，但一樣，如果你買的房屋面積有50㎡以上，亦可享有0.3%的優惠稅率。

  就連你換屋時，「讓渡所得稅」的特例，也是要你的住宅面積達50㎡，才有機會享受稅制上的優惠。

  此外，日本人如果是貸款購屋，還可享有所謂的「住宅貸款控除（住宅ローン控除）」，也就是計算你的個人所得稅時，如果你有房貸，還可以從你每年的房貸餘額的1%，來減免你的所得稅。當然，這種購屋貸款的減稅方案，也是要50㎡以上的房屋才有的優惠。

  基於以上「不動産取得税」、「固定資産税」、「登録免許税」、「譲渡所得税」，以及「住宅ローン控除」等稅制五大點，當你要售屋時，要跟你接手的下一個日本人，一定會考慮到上述稅制的種種。也許40幾平米，跟50幾平米的房價差不了多少，但是兩者光是這些購屋的稅制上優惠，可能會差上幾百萬，購屋時，還是留意一下才好。