TiN's Blog

  昨天2/3日本剛與美國結束了TPP的談判。所謂的TPP就是Trans-Pacific Strategic Economic Partnership Agreement / Trans-Pacific Partnership，環太平洋戦略的経済連携協定。簡單來說就是以日本、美國等太平洋周邊大國為首的經濟協定。廢除參加國的關稅，統一參加國的貿易規則等，也就是一旦日本加入後，各種服務業、製造業及投資業等，規矩都得統一。當然，對於日本許多產業來講，都會有一定的衝擊。例如日本現在農地耕地面積少，但相對的，美國以及澳洲等農地耕地面積多，因此一旦加入了TPP，日本有可能就會大量進口國外的稻米，而導致日本現在30多%的稻米自給率，一下降至13%，自己的田不種了，除了讓農村更加衰退外，一旦哪一天又需要自己種田了，田，可能再也種不出東西了。

  除此之外，加入TPP後，由於各種基準都得統一，因此可能國外進口的低價食材進入了日本以後，像是農藥殘留基準等，可能也會變得比以往寬鬆，食品標示方式可能也會有所改變。例如原本日本現在如果是基因改造食品，必須要在包裝上標示它是基因改造食品，因此不喜歡的人，就可以不要買。但因為要和外國的規制統一，也許今後食品上就不再標示是否為基因改造食品了。當然，有受衝擊的產業，也會有受惠的產業，例如日本的汽車產業等。對TPP有興趣的朋友，可以去問Google大神。

  當然，TPP對於日本的不動產業界也會帶來一定的改變。既然規制得統一，因此不動產業界就推測：之後日本獨有的「禮金」（租屋時，房客無條件付給房東花的一筆費用），以及「更新料」（租約到期時，房客續約時無條件付給房東花的費用）制度可能就會被迫取消。站在投資客的角度，可能是一種損失，但就站在一般租客的立場來講，是個好消息。

  此外，購屋時也一樣。現在日本的不動產，因為市況很好，因此大部份的業者，都會把自己接進來的好物件，保留下來賣給自己的客人，以賺取6%的佣金。所以現在許多台灣的投資朋友，搶物件都輸日本人輸了一大截。甚至有些比較黑心的日本仲介，會騙不懂行情的屋主，不讓他知道現在不動產市場很夯（當然許多日本人不會關心市況，自己也有錯），以便宜把屋主的房價殺到好賣的價格，讓自己可以快快成交順利拿6%。但我曾經聽聞過，像是美國的不動產業界有許多州，或許多大公司都是禁止兩手交易的（聽說，如有錯，請懂美國的朋友不吝指教）。賣方的仲介就是賣方的仲介，買方的仲介就是買方的仲介，這樣雙方仲介才能為自己的當事人追求最大的利益。

  同時，聽說美國也很嚴格地規定仲介業者，一定要將接進來的委賣物件登錄到流通網，讓更多消費者可以觸及更多符合自己需求的物件。雖然日本現在也有REINS的制度，不過不登錄的業者還是很多，為了就是自己偷偷慢慢賣，可以抽6%。因此若加入TPP，統一日本與其他國家的交易制度，將會讓國際投資家更加容易進入東京不動產市場，接觸到更多的好物件。此外，關稅低，日圓續貶，對於錢多多的外資來講，東京不動產正是個投資好標的，或許因此都心部的優良不動產將會有更大的漲幅也說不定（不過相對地，爛貨可能就會被打回原形，因為市場透明）。

  就美國目前談判中，對於不動產這一塊向日本提出的要求，大概就是交易要更加透明化。雖然日本目前也有REINS以及國土交通省的實價登錄查詢網站，但就像我新書寫的一樣，許多物件都沒公開，也沒登錄。而且公開時間也不是即時，都還有時間差，因此可說是比台灣的實價登錄還不透明。所以現在業者專用的REINS不動產交易資料庫，將來也可望可以一般公開，提供一般消費者更加具體的成交行情，讓不管是賣方還是買方，都不會再被仲介牽著鼻子走。同時，也因為TPP的關係，海外的投資家，可以透過「ISD條款」在聯合國的仲裁機構來告日本政府，因此日本政府勢必將對於不動產的各項規制更嚴格。也許日本的不動產業界，將會有機會來個徹底大改造也說不定。