TiN's Blog

  最近有幸認識了幾位台灣大老闆，以及不動產投資公司的高層，有一年之內買了好幾十億日圓的收益物件，也有美日台三地坐擁數十棟商辦及大樓的老闆，才讓我體認到這波商用不動產的投資有多熱。根據みずほ信託銀行的智庫(think tank):「都市未来総合研究所」的調查指出，光是2014年日本國內的不動產買賣金額就高達了5兆586億日圓，創下了2007年以來的新高水準。而其中就有9818億日圓是由外資法人所取得的，整整佔了約20%。除了外資搶以外，日本本國資金也尋求好的標的物投資。

  而「商用不動產」跟我之前提到的「住宅市場」截然不同，由於「商用收益物件」本來就是游資追逐的對象，因此最近也屢屢聽到台灣投資公司或投資家出滿額價欲購買後，賣方不肯賣，再度獅子大開口的失信（？）事件。剛好在4.14日的「週刊エコノミスト」中讀到，有個台灣人花了五億日圓，買下了文京區本鄉三丁目的一樓50多坪，正出租給便利商店的區分店面。換算成單坪價就是900萬日圓。

  據報導，這位台灣投資家購買的這個五億圓店面，只是整棟大樓中的一樓店面而已。而更讓人驚訝的是，這一整棟大樓，去年才剛由日本的一間不動產公司，以11億日圓的價格取得。也就是這個店面的成交價，就快逼近了整棟大樓的一半價格了。不過根據熟悉周邊市場行情的仲介表示，這物件頂多就一坪400萬日圓的行情價而已。那究竟是什麼原因讓這位台灣投資家願意以高於一倍多的價位，也要入手這個物件呢？

  這幾天有幸跟這幾位大老闆、高層聊天，多少從他們的話語中，多少給了我一點思考這件事情答案的線索。他們認為現在東京的商業不動產，相較於其他各國的不動產，基期還算低。也因為QE導致的游資充沛，自然就會有許多海外的Reits（不動產投資信託基金）等資金來追逐。有別於一般幾億日圓的小投資客賺轉賣差價的想法，這些大老闆給我的觀念就是，商用不動產在於「持有」，而非「轉賣」。怎樣藉由「持有」，來創造出長期穩定的收益，以及現在的大趨勢如何，才是他們考量的重點。至於房價漲跌，日圓高低，則是他們評估進場的一個水位而已。

  而這個店面，有可能是因為他是租給大型便利商店，相對穩定，也有可能是因為就在東京大學前面，有獨特的感情地理因素，因此才會有這樣無視於收益還原法的投資行為（不過也有人認為不理會收益還原法，正代表著今後房市看漲，有機會賺差價）。試想你在東京的「台大公館商圈」，有個租給便利商店的黃金店面穩定收租，似乎五億日圓也就不是這麼貴了。

  現在日本還是史上低金利，因此無論是個人還是法人，要借到日圓都相對容易許多，因此即使借錢來投資商用不動產，即使買到的價格稍微高（投報率稍微降低），都還是與借來的錢存在著利差(yield gap)，因此上述的五億便利商店，只要這間便利商店能夠能像定存這樣穩定收益，扣除稅金跟費用跟貸款後，還是有正的現金流進來，高於一倍多的價錢買進，也不見得就是個不智之舉了。而且店面不像住宅，還存在著這麼快速的折舊問題，況且不動產本來就具有個別性，或許，若不以高於市場行情一倍的價格購入，這輩子可能就不見得還有入手的機會了。

  但「住宅市場」似乎就沒這麼樂觀了。之前的文章也有提及，因為大部分的住宅是買來自住用的居多，較少商業收益，因此只要價位到了一定的地步就會很難賣，所以現在才會有許多建商開始在住宅的部分東偷西省，就是為了壓低成本，可以把定價設在「賣得掉」的價位，祝投資愉快。