TiN's Blog

  一開始我真的有點訝異為什麼會開這麼高價，這是「品川區」耶，它連目黑區都不是（PS:目黑車站在品川區，品川車站在港區），甚至不在都心五區內。詳細瞭解後才知道原來它是免震大樓，大樓下面以後會種一堆樹，且交通四通八達，離JR目黑站走路一分鐘。不過說實在的，住在車站旁邊還挺煩人的，而且這個案子裡面也有不少小套房，就過去東京不動產的經驗法則來講，這種大小參差不齊的大樓，多半不會變成Vintage Mansion（歷久不衰的名宅）。而且如果真的有一億至兩億預算的人，其實大可以去買港區了。

  另外一個要跟各位分享的案子，就是離東急東橫線代官山車站一分鐘的「THE CONOE 代官山」。90.22㎡（約27.29坪）的三房產品要價1億9,500日圓(一坪714萬日圓)，依現在的匯率就是台幣5100萬，比剛剛那個品川區還要貴。代官山是渋谷区，地處精華，本來就很貴，所以也沒什麼好吃驚的。不過這個案子讓我吃驚的，其實就是因為它的價位已經比這裡的地標「代官山アドレス（大和拜金女假裝住的那一棟）」還要貴了（根據REINS，2014年有三筆成交紀錄，單坪價分別為446萬、455萬、376萬日圓，高低樓層不同棟有價差）。「代官山アドレス」屬於大規模再開發，跟車站共構，下面環境漂亮舒服，又是超高層的地標。但這裏提到的這個「THE CONOE 代官山」我去現場走過一次，其實下面兩側都是車流很多，繁雜的大馬路，而且又不是超高層，又不是知名地標，因此我「個人」認為「代官山アドレス」居住環境品質比較優良。

  就因為最近東京新的預售案屢開新高價，品川區開一坪600萬日圓，渋谷区一坪開700萬日圓，我想大概過不了多久，應該就會有港區開800~900萬日圓的案子出來了吧。不過由於現在東京還是有很多一整棟的投資收益大樓，只要兩～三億日圓就可以入手，因此我還蠻好奇，到底是怎樣的人會購買這樣價位的產品。

  不過由於日本的預售案售屋跟台灣情況不同，不會開高價，再讓你殺兩、三成，因為國情不同，日本沒有這樣的交易習慣，因此日本的建商多半在開價時就會開出「賣得掉」的價格。也就是說，這兩個案子，建商敢這樣開價，一定有它的理由在。

  記得在去年出版的「快狠準！東京買房最強攻略」http://www.books.com.tw/products/0010658044 書中曾經提到，日本人因為稅改，所以有買超高層來節稅以及規避遺產稅的需求。對比工作存不到什麼錢的年輕人，日本的老年人其實很有錢。有些老年人夫妻兩個，光是每個月領的年金，就高達60萬日圓，而年輕人可能一個人的月薪都還不到30萬日圓。此外，日本的金融資產其實相對都集中在老年人的手上。根據日銀2014年四到六月期的資金循環統計，家庭保有的金融資產儲蓄餘額高達1645兆日圓，這其中有1100兆日圓是集中在60歲以上的老年人手上，而30幾歲的年輕人，只保有大概40兆日圓而已。

  我們台灣的老年人，會將大部分的財產放在房地產上，現金儲蓄並不會擺這麼大的部位，但因為過去日本處於通縮時代，因此老年人他們不管做什麼投資都不容易賺錢，反而讓錢睡在銀行裡，才是最好的理財方式。因為之前房價一直跌，股價也一直跌。而這些老年人，現在60幾歲了，也差不多該做遺產規劃了。因此除了上述的稅改節稅需求以外，東京都現在的高級不動產，很多都是老年人買的。可能買給沒錢的兒女住，也可能買來自己住。因為自己也老了，不能再爬樓梯了，因此現在東京的老年人，也興起了從郊區的透天厝，有移居至東京都心高級住宅的現象。他們口袋存了這麼多錢，不花掉也是被政府課高額的遺產稅，倒不如來買都心高級住宅大樓，一方面避稅，一方面自己也用得到。

  上述目黑那個案子，他們的記者會自己也有提到，他們這個案子幾乎較少海外投資客的影子，反而都是日本本國投資家居多。也對，外國人哪知道什麼品川區，外國人只知道3A+1R(麻布、青山、赤坂、六本木)以及都心五區而已。因此似乎也可以合理判斷，建商這樣的開價，可能就是因為有這些老扣扣、錢多多的目標客群在吧。而且現在雖然一坪600~700萬日幣，看起來貴鬆鬆，但那些年長者曾經經歷的泡沫時代，曾經也有過一坪3000萬，一間44億日幣的房子。或許在他們眼中，這會是「合理價」也不一定。

  但話又說回來，最近我也看到新宿區有一棟也是蠻不錯的超高層中古屋，但有一間沒有View的，開價一坪390萬在賣，賣了兩三個月都賣不掉，最近屋主降價了，降到一坪350萬，降價幅度高達一成，跟上面講到的新屋建商開高價，還真的是兩樣情啊。似乎只要產品不是太完美，在東京的二手市場，不會那麼容易就去化掉。因此買了一坪600萬的品川，到時候中古時要賣，究竟多少錢會賣得掉？這大概也只有到時才會知道了，祝投資愉快。