TiN's Blog

  之前有分享過關於東京不動產買賣市場有「兩極化」的現象，也就是人口從近郊往都心集中，導致近郊的房屋資產價值不保，而都心五區房價卻漲翻天的現象。其主因不外乎就是因為「都心回歸」現象以及「稅改」因素（請看舊文，不再累述）。但最近居然連租賃市場也出現了這樣的「兩極化」現象。

  以往日本的租賃市場的旺季，約莫落在1~3月這段期間，為了要迎接4月的新生活。但最近卻有「部分」業者，表示這段期間似乎出現了些許的變化。也就是旺季越縮越短，只剩下大概兩、三週左右的程度，甚至今年似乎旺季不旺了。

  根據2015.05.05出刊的「住宅新報」指出，有業者（都営新宿線船堀駅）感嘆，今年這段出租旺季，似乎沒有到來，甚至出現了「租金越便宜的房子，越容易租出去」的傾象。但相反地，根據房屋租售網站at home的調查，卻發現了另外一個事實：就是「出租成交平均單價」卻高於「登錄待租平均單價」。也就是似乎高價的物件，其出租狀況似乎沒有想像中的差。

  根據這篇報導所採訪的實際案例，我們似乎可以觀察到，目前的東京租屋市場出現了三種「兩極化」現象。第一種為「高價產品vs.低價產品」，第二種為「好地點vs.爛地點」，第三種則是「行銷業者vs.一般業者」。

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  先來看看第一個兩極化現象：「高價產品vs.低價產品」

  根據上述房屋網at home的調查，「出租成交平均單價」高於「登錄待租平均單價」的現象，幾乎出現在東京所有的區域當中。同公司的岩田氏認為：這很有可能是因為受惠於安倍經濟學，賺到錢的人，願意用較高的價錢來租好的房子，而導致整體上優良物件更容易出租的緣故。但相反地，位於東京近郊西武新宿線鷺ノ宮駅的業者卻表示：原本學生的租屋預算落在6~7萬日圓，現在卻也壓低到了5萬日圓。新婚夫妻的租屋預算2DK原本為9~10萬日圓，現在也壓縮到了七萬日圓。從這個現象可以得知，也就是有一部分賺到錢的人，願意租設備好的房子，花多一點的錢來提升身活品質，但卻有另一族群的人，飽受到通膨之苦，不得不壓低自己的居住預算，不在乎設備好壞，只挑便宜貨住，以應付物價越來越高的生活。

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  再來看看第二個兩極化現象：「好地點vs.爛地點」

  就有如文章冒頭那位都営新宿線船堀駅（江戶川區）附近的業者提到，地方上由於學生減少，而導致租金下滑，越是便宜的房租越容易租出去。但相反地，在東西線早稲田駅（新宿區）的業者卻說，今年的旺季從去年的12月、一月份就開始了。早稻田一帶除了知名大學早稻田以外，鄰近的高田馬場更是語言學校以及各種專門學校林立，因此需求很穩定。但相反地，即使是好產品，只要地點不對，似乎也面臨了租不出去的命運，上述的江戶川區就是最好的例子。另外，総武線津田沼駅（千葉線）附近的業者也提到，由於這一帶的出租物件供給過剩，因此租屋人口幾乎都只挑選「全新」新成屋來租，而導致雖然只有3~4年屋齡的新古好屋，也面臨到了租不出去的窘境，而不得不降房租。看來買到爛地點，真的會讓你套牢到一直看空房市（我沒有在指誰喔）。

------------------------------------------------------  第三個兩極化現象：「行銷業者vs.一般業者」

  根據at home業務推進部的高級研究員(senior researchger)岩田紀子的表事，隨著客戶的兩極化，房仲業者優劣的兩極化也越來越明顯。即使同一個車站生活圈，有「業績搶搶滾」的業者，同時也有「感到景氣寒凍」的業者。而究竟是什麼原因導致這樣的情況發生呢？可能就跟業者自家品牌形象以及行銷策略有關。由於業者數量增加，分食市場大餅，因而導致有努力於行銷攬客的業者，有舒服店面的業者們創下了成交佳績。但那些「以不變應萬變」的業者們，就只有等著自己的餅被搶光了。同時，像是剛才提到的高田馬場一帶，由於是許多外國人會聚集的地方，同時，也由於近年日圓大貶導致外國留學生增多，而這些留學生可能要比日本一般學生更早找房子，因此有嗅到此商機的業者，自然而然從去年12月底就開始積極攬客，沒反應過來的業者，當然就只得乾瞪眼了。因此察覺瞬息萬變的市場，對於出租仲介來講，也是越來越重要的課題之一。

  看來東京不動產的投資，除了要清楚你的目標租客以外，還要注意到location的問題，且慎選業者也變成不做不行的功課。祝各位投資順利，收租愉快！