TiN's Blog

在市況好的時候，好東西大家搶，投資客搶，自住客也搶，所以你搶得到的機率非常低。但在市況差的時候，也是好的東西先被自住客挑走，因為他有自住需求，而 且因為是自己要住的，會挑得很仔細。而正如我前述的，當一個日本人買到好屋時，因為屋主是為了自住，自然不需要拿出來轉售，因此也不會產生這個好物件，將 來在二手市場所交易時的「二手價格」。而為什麼在檯面上讓你看到的中古屋，價格都會遠低於它當初的購買價？原因更簡單，因為他是爛貨，所以才會出現在大家 都看得到的地方讓你撿。

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買不動產時，我們總以為買方最大，不買，誰都賺不到。但殊不知你在整個交易市場（尤其是外國人），在資訊不對稱的情況之下，你其實在交易市場中，只排名老 五。怎麼說？假設今天有個物件要賣，如果它是好貨，可能屋主的親朋好友或左右鄰居會第一個知道。如果他們也剛好有購屋的需求，就會自己私下交易，一來省仲 介費，二來免去漫長的等待。

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而如果這個要賣的物件，條件不是這麼好，親朋好友左右鄰居也不想要的話，就只好委託仲介來銷售。因此這時，仲介業者（的老闆或是員工），就成了購買這間房 屋的第二順位。也就是如果這個物件是好貨，有獲利的機會，仲介業者就會自己買下來，重新裝修後再高價賣出。日本許多仲介業者專門做這種事。業者口袋不夠 深？那你真的想太多了。日本有許多專門融資給業者來進行「買取再販」的金融機構。當然，業者會購買，一定是以他自己的專業眼光來判斷有獲利的機會，自然而 然在融資機構的審查中，貸款也較容易核准，因為好物件，漂亮的價格，對於銀行端的放款風險相對低。專業的業者願意買的東西，可見這產品一定不會太差。

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那第三順位是誰呢？就是這間仲介店的老闆或員工的親朋好友，或者是配合已久，已經有過幾次愉快交易經驗的投資客買家。業者其實要賣房子，一定希望以最輕鬆 的方式來銷售，這是人之常情。與其帶看好幾次陌生又龜毛的自住客戶，倒不如自己如果有口袋名單，又知道自己配合的投資客買得起，不囉唆，自然而然會在規定 必須PO上流通網之前的期間內，自己先賣掉。因為可以輕鬆賺6%。這就是一般俗稱的「未公開物件」。

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而業者自己的朋友或配合投資客不買，才會淪落到一般的流通網，像是at home, Homes, Suumo, Yahoo等，給日本一般社會大眾來購買。因為這個物件不好，自己無法賺6%，只好多管道銷售，分別人賺。管道多了，自然較差的產品也會找到屬於自己的主 人。所以一般的日本購屋客，就是排名老四。想當然爾，一般人挑到第四名的產品，就是第一～三名不要的東西，這樣的東西，你覺得在中古市場時會有多少的增值 空間？自然而然再次轉售時，價格好不到哪裡去。好貨大家搶，爛貨沒人要嘛。因此如果你的找屋方式，就是連仲介店頭，連現場都沒去，只是在手機或電腦上點一 點，那麼當然只看得到這種「貨底」了。

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而，很抱歉，在看此篇的台灣朋友們。你們很有可能就是第五名，排行老五。因為這個物件日本銷售不掉，所以才會淪落到專門銷售給海外的業者，拿來費心思翻譯 成中文，在海外舉辦說明會之類的，來讓不熟悉當地市場的外國人購買。之前的舊文也提到，你在國外，怎麼可能搶得贏在國內又懂日文的日本人呢？

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又回到主題，只要是「中古屋轉賣時，都會低於當初購入的價格」嗎？上述的說明只是其中的一種狀況。

但事實上，根據統計。好的物件在二手市場時，R/V（再販售價格）http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/414403957 遠遠高出當初購買價格的產品，其實為數不少。只是，你究竟有沒有辦法至少當上「老二」，買到這樣的物件呢？這就考驗著你的智慧與業者的關係了。同時，也就 是因為這樣的道理，日本的購屋客，在購買全新建案時，多半只挑選「第一期」來購買。因為第一期銷售時，還有許多好貨。整棟大樓都剛開始銷售而已，當然還有 許多好的格局，好的面向可以挑，甚至這些好貨，多半都還續要抽籤，還不見得抽得到，因為好貨人人想要搶啊。等到第一期賣完，變「第二期」時，其實就剛上面 的道理一樣，剩下的貨，就是第一期的客戶挑剩的，自然而然就是次級品居多。買了，多半也沒什麼賺頭了，不，反而就像上面所講的，買了，當你將來要賣時，在 二手市場上跌價的機率反而大增。因為講難聽一點，它就是「第一期撿剩的（或者放在後面幾期，想要高價賣的）」。

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這篇文章只是將日本的二手房屋市場以「極端，誇大」的方式來描述給各位了解，每個物件銷售時的狀況都不太一樣，並不一定就會有第一名到第三名順位的人存 在，也不一定「第二期」就沒好貨。而外國人也並非絕對買不到好貨，這裡只是提供一種狀況供大家思考。也有外國人跟仲介關係很好，當上第二名的也不在少數 （例如吳淡如小姐？我猜的）。

另外，爛貨也並不代表不會獲利。聽說，反而在房地產向上的趨勢時，便宜買進爛貨，當周邊不動產市場行情拉高後，會有意想不到的漲幅。因為市場向上時，好貨 人人搶，就算搶到也是天價，那還倒不如用破盤價搶進一些便宜爛貨。而且市況好時，好貨也容易一掃而空，動作慢的自住客，若有購屋需求，還是得向爛貨以及自 己的荷包妥協。所以爛貨能不能獲利的關鍵，就在於你是「市價」取得還是「低價」取得。大部分的日本人就是因為「市價」取得，才導致虧損。至於好貨？你能 「市價」取得就要偷笑了，怎麼可能讓你低價買得到呢？

但小心，投資策略因人而異，每個人的風險承擔能力不同，這樣的操作也是高風險，祝各位投資愉快。