TiN's Blog

就商辦部分，報導提及目前企業對於商辦的需求旺盛，都心五區中的商辦空室率已在三月時降低至5.3%，同時也由於各界預估租金將上漲，因此有許多大型商辦 在大樓完工前的1~2年前就決定入住的企業也不乏少數。根據不動產仲介大公司JLL的調查，受惠於日銀的追加量化寬鬆，因而導致低利以及日圓急貶，光是今 年2015年1~3月，日本的不動產投資金額就比起去年增加了23%，來到了1兆5400億日圓之多。而海外投資家門預估，雖然目前東京商辦租金上漲，但 與倫敦相比，也才七折左右，因此投資家們也預估還有漲房租的空間在。也由於目前的時空背景處於歷史上利率新低點，因此資金調度成本也還只是2007年迷你 泡沫時期的一半以下，再加上奧運利多，以及國家戰略特區等政策利多，更是進一步推升租金上漲的幕後推手。瑞穂証券的石井高級研究員就預測，由於這波伴隨著 大型再開發的不動產投資活性化，或許十月份即將發表的基準地價，在東京都心部，有些地方可望上漲兩成。

-------------------------------------------
外資法人買不停

除了日本本國法人積極取得投資不動產外，外資法人搶更兇。根據報導，去年2014年十月，新加坡的政府投資公社(GIC)就以推定約1700億日圓的價 位，取得位於丸之內的商業大樓「pacific century place Marunouchi」，而中國政府系的China Investiment corporation (CIC)，更是以1430億日圓取得「目黑雅敘園」。而造成這波法人搶不停的主因，報導中認為有兩點。第一點就是日本不動產相較於香港，紐約以及倫敦， 都對處於便宜的水位。其二就是量化寬鬆導致貨幣過剩，而使得資金取得容易。而這當中，當然也存在著許多是為了炒短的資金買賣。例如以投報率4%~5%的價 格買進後，再短期以投報率3%的價格倒貨賣出，炒短賺價差。而此波的商辦熱潮，為了不重蹈07年米你泡沫借錢過多被銀行斷頭的覆轍，投資公司也幾季做好風 險控管。看來這波投資熱潮，暫時不會停歇。

-------------------------------------------
房價漲到買不起

在品川區的指標個案「Brillia Towers 目黑」價格發表後，著實跌破許多業界人士的眼鏡。房價已經漲至年收比的十倍，早就不是一般家庭能夠負荷的。文中記者實際採訪欲購買此案的住在品川區的三十 歲上班族，他提及「雖然價錢貴，但因為父母願意資助，所以有意購買70平米1億元的案子」。而根據報導，近一年來，都心的高價物件，越賣越好，反而郊外越 賣越差。都心高級產品熱銷，郊區普通產品滯銷。原因就在於建築費的高漲，以及建築工人不足。而郊區普通物件的建除成本，「用地取得：建築費用」約為 「3:7」，也就是建築費用高，若想把建築費用轉嫁於販售價格，必須大幅漲價。但越是郊區的物件，對於價格反映越是敏感，稍有風吹草動就漲不上去。另一方 面，在都心中的比例剛好相反，土地價值本來就高於建築費用，因此較容易轉嫁於銷售價格上。因此野村不動產在今年，其高級品牌「Proud」業績增長，但反 觀平價宅「Ohana」，反倒萎縮。

-------------------------------------------
新「億ション（一億日圓以上售價的大樓）」，都是誰在買？

報導中提到，目前支撐著東京都心部的大樓產品的三大支柱，分別為「海外投資家」，「日本個人投資家」以及「富裕層」。海外投資家更以台灣人被列舉出來大篇 幅報導，指出台灣人一來日本，一次大樓包一整層，橫得一排全包起來，或者縱的一排從樓上到樓下全包起來，全部用現金付，就怕日本人不賣。但相對的，精明的 台灣人，對於千葉或埼玉，連看都不看。而日本的「富裕層」，報導中則是採訪了一名濱田小姐（假名），在去年一口氣買了都心三區中，數戶總價約十億日圓的高 級物件，目的就在於壓縮遺產稅資產評價額。文末，濱田小姐稍微抱怨了海外投資家，炒高日本房價，說到亞州投資家使出加價一成，現金購買的殺手鐧，吊高房 價，害她買不到好產品。可見全球化的市場中，「錢」沒有不夠，只有更多。另外，文中也提到一般小資族與女性，最近購買都內套房產品物件的動作顯著，購入金 額約為1000~2000萬日圓，原因就在於現在貸款容易。一方面打算長期持有來當作另一種自己的年金，一方面也因為政策上，只要這上班族年薪有500萬 日圓，其實很容易就長期借到低利率。也因此導致目前小套房價位過高，而導致投報率降低。

-------------------------------------------
其他要點

目前不只都心漲，連帶導致了郊區的大樓產品也已經高漲。但報導後面的附表也指出，真正保值的，還是只有都心部。根據報導附錄「東京カンテイ」的資料統計，
可得知，都心部許多區域的中古價格，都高於新成屋價格。可見保值首選還是都心部。更多資訊，請購買本期的「東洋經濟」。