到底是買屋好,還是租屋好?這不光是台灣自住客的煩惱,也是日本自住客經常思考的問題之一。房價是波動的,但無論是台北還是東京,比起「房價」的波動,「租金」的波動似乎一直都比較小。也因此,高房價時,「租比買划算」;低房價時,「買比租划算」。這篇不探討台灣的房價高低與租買問題,這篇來看看日本的歷史經驗。

  一般日本人在看房市循環時,都將其分成四個時期。

  「回復期」→「過熱期」→「冷卻期」→「消沈期」

  從谷底爬升時的「回復期」,開始飆漲接近頂端的「過熱期」,漲到一定的程度大家都開始縮手不買的「冷卻期」,接下來就是建商賣不掉降價賣的「消沈期」。等到價位落到自住客願意進場的價位,又會再度從谷底爬升,進入下個循環階段的「回復期」。

  最近一次的日本房市循環「回復期」,就是從2002~2003年開始起漲。接下來的2005~2006年則是「過熱期」。2006~2007年價格到了頂。而2008~2010年則是金融海嘯爆發後的「冷卻期」。2010來到了谷底的「消沈期」。就在這時,價位其實也下來了,按照正常的房市循環,應該要進入「回復期」了。不過好死不死又在2011年遇到311大地震,使得原本已經進入「回復期」的房市,再度跌回「冷卻期」。直到2013年的安倍經濟學,才又再度進入目前這個新的房市循環「回復期」。

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  那,至於怎樣的價位,會讓房市從「過熱期」,乃至於從山頂,進入起跌階段的「冷卻期」呢?根據以往的經驗,價位最高就是在「房屋貸款還款金額是房租的1.5倍」時(以零自備款全額貸以及35年貸款為計算前提)。根據日本房市專家櫻井幸雄在自己的著作「不動産の法則」中提及,自住客能夠忍受的房貸最高金額,大概就是房租的1.5倍。也就是說,假設購屋與租屋的產品等級跟地點相同,如果原本租房租10萬日圓的人,如果是為了買自己的房屋,他們吃苦耐勞繳房貸的忍耐極限,大概就是在月付15萬日圓左右。也就是說,如果房價漲到每月房貸必須還到16~18萬日圓,他們可能就付不出來,只好繼續租屋了。而到了這樣的價位,建商(賣給一般自住客)的房屋就會滯銷,賣不掉只好降價賣,讓房市進入「消沈期」。

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  看完山頂跌下來的指標,那...房價要跌到怎樣的地步,才會從谷底的「消沈期」,再度爬升至下一個房市循環「回復期」呢?也有一個指標。就是「租金投報率5%」。投報率大家都知道了,我也不再廢話解釋。租金不變的前提之下,「房價高,投報率就低;房價低,投報率就高」。也就是房市要從「消沈期」進入「回復期」,房價至少要跌到其「租金投報率5%」以上。為什麼是5%這個數字呢?因為房價跌到了這個地步,自住客就會認為「買比租划算」,而且投資客也會因為投報率變高,有利可圖而開始進場投資。也就是,在歷史經驗上,大概房價跌到了這個地步,就會有支撐。自住型以及投資型的買房就會進場。

  當然啦,如果因為一些經濟因素,讓它跌到投報率高達8%~9%,換個角度想,若以剛才那個租屋10萬日圓的例子來說,購屋者償還的房貸可能只要7萬到8萬日圓。比起剛才的1.5倍便宜許多,自住客一看也知道「買比租划算」,本利攤還繳的房貸,還比房租便宜!投資客也知道這麼高的投報率等於是「叫房客幫你繳房貸」,重點是繳完房貸後,還有找!也就是因為這樣的邏輯,房價不可能會無量下跌到什麼剩三成的這種誇張地步。

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  稍微來舉個實例試算好了。假設一間3LDK都心的房屋,租金為22萬日圓來說好了。他的房價漲到哪裡,可能是「頂」呢?若以租金是房貸的1.5倍,也就是33萬日圓的話,回推房價(35年貸款利率2%)就是大約一億日圓,再漲上去自住客就很難支付了。

  那它房價跌到哪裡,可能是「底」呢?若以投報率5%來計算的話,房價就是5280萬日圓(22萬×12個月÷5%=5280萬)。也就是如果低於這個價位,買進,大概風險已經相對很小了。

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  那目前2015年底呢?大概是位於什麼階段?其實現在是房價的谷底還是山頂,這都要事後回顧才會知道。不過最近的房市的確高漲,因此處於稍微價漲量縮的局面,且從上面的公式來看,已經有部分物件快要接近1.5倍了,不過大部分的物件,目前還是1.2倍~1.3倍左右而已,看來離歷史經驗值,還有一段距離要爬。

  不過歷史經驗只能借鏡,上面的公式,是基於房市專家長年來的經驗。但房地產價格其實跟總體經濟,全球經濟情勢有很密切的關連,影響漲跌的要素其實很多。因此也不能說,以前是這樣,以後也一定是這樣。上面的歷史經驗,僅供各位參考,僅提供一個投資時,可以衡量的尺。祝投資愉快。

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