就在今天,台幣兌日幣的匯率又漲破了0.29,似乎半年多前的0.245已經是遙不可及的夢想。但對於半年多前,買日本房的,或者是半年多前將日本房貸清 償的朋友而言,可以說是賺翻天了。除了房價漲了,匯率也漲了。最開心的是,因為你的東京屋收進來的租金是日圓計價,所以等於你的房租換回台幣後漲了18% 以上。

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但2015年下半年後,由於國際情勢改變,油價又直直落,連帶使得股市也不太好。日圓又是屬於避險貨幣,因此熱錢再度流進日幣來避險也就不足為奇了。當然,後續會怎樣?我也不知道。日圓先生榊原英資認為會漲到兌美金110,若台幣美金的匯率一樣維持在目前的33.7不變,很有可能台幣兌日幣就會漲到 0.3左右。若台幣也跟著競貶到市場上所說的34.5,那麼兌日幣就會漲到0.313。

當然,市場也有另一派,認為美國今年開始的升息步調,同時又因為日本的通膨目標2%難以達成,因此日本的低利率政策將會持續,不會跟隨美國升息。同時,也 預測日銀將會持續、或者是更猛烈的量化寬鬆。因此也有專家認為有可能日圓兌美元跌至135區間。若台幣仍然在33.7不動,兌日圓就是會跌回之前的 0.249。不過就現在台幣也在跌的情勢來看,要回到當初了0.249,似乎有難度。

無論哪種說法,都只是預測。專業的財經專家都有正反兩種不一樣的聲音了,更何況是我們一般人,更難抓準匯率變動。

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這次有幸接受本期壹週刊,Sway大哥的『專家帶看房』簡短的訪問。就有提及,現在確實不是個將台幣換日圓,來買日本房的時機點。若以5000萬日圓的房價,前後就差了225萬台幣,動輒3~4成的自備款,在匯差上也是一筆不容小覷的數目。也因為近期日本房價上漲,日幣又回漲,現在以台幣換匯購日屋,價位 上變得已經不是那麼「親民」了。

兩年前0.29時,因為日圓處於下跌趨勢,同時房價也還沒現在這麼高,因此可以藉由融資的方式來避險,匯差房價兩頭賺。但今年的0.29,並不像兩年前的 走勢那麼明顯,日圓究竟是往上,還是往下,很難看得準。房價往上或往下,也撲朔迷離。因此若以融資的方式,很有可能弄巧成拙,若是日圓反彈強升,你將會付 出比現在全額付清要更大的代價。而如果房價是續漲的,你放空日圓所賠掉的匯差還沒這麼痛,但現在根據日本的不動產報導,因為價位高漲,導致銷售鈍化,因此 價位還有沒有續漲的力道,這也很難看得準。就怕到時賠了匯差又賠了房價。

買海外屋,除了房價等大環境的因素,還有許多功課要做,例如匯率問題。再容我置入行銷一下,新書《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》已經上市,請大家多多支持。做好功課,才有機會買屋發大財!

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