TiN's Blog

  根據不動產經濟研究所發表的6、7月份的市場動向，我們可以知道東京都23區的新成屋發售量比起去年同期，分別減少了23.2%以及35.2%。如果只侷限看首都圈的超高層塔式住宅的話，則今年的供給量更少，減少的幅度分別為45%與87.2%，推案量居然可以縮了將近九成。還依稀記得，去年2015年的超高層，還有好幾個指標超高層大案在推，像是東京建物Brillia的目黑以及八重洲，三菱地所的西新宿60樓，三井的赤坂檜町案...等，不過今年的超高層卻沒什麼有看頭的案件。其他正常的大樓型住宅房產品也是供給量變少許多。

  照理說房價漲到了一定的地步，到了現在已經是價漲量縮，買盤萎縮，也有許多近郊個案連續調降發售價格，但整體上卻沒有太沈重的賣壓，導致東京的房市大幅度下滑。原因如何？有人就推估，是因為建商從源頭就控制住了供給量，因此雖然現在需求變少，但建商供給也給你縮了起來，因此東京的新成屋，就這樣維持在一定的價位上。據說這些建商是打算等到2019年10月的增稅前，再來大量推案。因為屆時會因為增稅話題，而使得自住型買盤在增稅前再度熱起來，為了節省消費稅。最近不推，是因為近一年國際經濟情勢不明，日本的經濟來到了分水嶺，日圓回漲，沒有了外國人買盤撐盤，日本本地的節稅買盤也差不多冷卻了，因此如果現在就大量推案，會讓好不容易上漲上來的房價又掉了下來，那豈不是得不償失嗎。因此建商打的如意算盤，就是等到增稅前，確定會有自住客大量出籠時，再來大量推，至於這一兩年，只要守住已經上來的房價就好，屆時再來大撈一票。

  反正現在利率都負了，建商要撐住很容易。也就是因為這樣，現在東京許多近郊的新成屋，開出來的價錢都會讓你瞠目結舌，比起一、兩年前的價格，多加個20%~30%。雖然賣不掉，有些識相的建商會適時調降價格，不過也只是個3%~5%，並不會調降到合理的20%~30%。

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  建商總是使用話術，告訴客戶，因為現在建築費用高漲，人事成本高漲，所以房價要調高多少多少。但，現在的開價真的合理嗎？我們不妨可以試著拆解一下這棟大樓的建築造價，來看看建商有沒有「賺很大」。

  一間房屋的價值，分成「土地」以及「建物」兩個部分，而建物部分又分成你自己的「專有室內部分」跟「公共區域部份」。因此只要釐清這些造價成本跟地價成本，加上建商應有的利益及管銷成本，我們就知道建商這樣的開價到底是不是很過分了。

 今天以一個知名建商的杉並區的某低層住宅為例。只要你去賞屋，建商都會給你物件的詳細資料，我們要的資料，大部分都可以從這裡面找到。

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【土地取得成本】

  先來算算建商取得土地的成本：這一塊大樓是四層樓的低層住宅，土地的面積為3420.57平米。每塊土地由於用地區分都不同，容積率也不同，因此價位都不一樣。不過我們屆時會將土地面積分配到每個住戶裡面，因此可以不用去管這塊的容積率。根據「平成28年度東京都実勢地価図」，不動產估價師所估出來的土地成本，一平米為37萬日圓。這是這一塊土地的合理價位，建商可能取得更低或更高。不過不管他，因為成本是他家的事，行情才是我們大家的事。取得成本過高，建商虧本是他們自己活該。

  因此這一塊土地的成本行情價為3420.57平米 × 37萬日圓＝12億6561萬日圓。

 PS：「平成28年度東京都実勢地価図」一本38800日圓，有興趣的可以去購買。或者可以參考國土交通省公告的地價公示。

http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

http://toushi.homes.co.jp/owner/

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【建物建造成本】

  再來，我們來看看整體大樓如果蓋起來，要花多少建築費用。一般RC造的住宅大樓，造價大約為一平米日幣20萬~25萬。我們對建商好一點，因為他們都會哭夭說建築費用很貴，所以我們佛心一點以25萬來計算。實際上如果是大建商，他們應該建築成本可以壓更低。

  建物多大？我們可以看建商給你的物件資料裡面，有一個叫做「延床面積」的地方，總共是4989.13平米。不能只計算「專有面積」，因為公設部分也要錢。也不能只計算「容積對象面積」，因為很多不用容積率的地方，也是要建築成本。

 而所謂的「延床面積」，指的就是「容積對象面積」＋「容積對象外面積」。而雖然陽台以及房間外的樓梯跟走到等公設建造也要錢，但這些不屬於「延床面積」。沒關係，這些建築成本比較低，資訊上也找不到，剛剛又已經佛心來的給建商用較高價的25萬估算了。真正的成本本來就只有建商知道，我們這裡使用「延床面積」就相去不遠了。

  因次這一棟建築物的建造成本為4989.13平米 × 25萬日圓＝12億4728萬日圓。

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【可供銷售的建物面積】

  日本的房子不像我們台灣，可以把公設灌進去賣給你，只能賣你真正室內的使用坪數。不過公設建造也要錢，所以屆時還是得把這些公設的建造成本回灌到你的房屋內。來，接下來我們來計算一下，這一整個個案，建商真正可以賣錢的面積有多少。真正可以賣錢的面積，就是整棟大樓裡的每間房間面積的總和。

  是的，接下來的這個步驟很累，你必須把建商給你的價位表上，所有房間的面積，全部加起來。像這個個案總共62戶，你就要把62戶都加起來。當我按了62次計算機後，得到了所有室內面積（也就是建商可以賣錢的面積），總和為4369.5平米。這個數字建商不會給你，你要自己慢慢加。

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【可供銷售的建物部分，每平米的建物成本】

  剛剛我們算出了，整個建物包含公設的造價，約為12億4728萬日圓，而我們也算出了可以賣錢的面積總共為4369.5平米，因此我們只要把造價除以可以銷售的面積，我們就可以得知每一平米建商實際需要的成本是多少。12億4728萬日圓 ÷ 4369.5平米＝28.5萬日圓

  28.5萬這個數字，就是建商把公設的建造費用，灌進去可銷售面積內時的成本。

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【可供銷售的建物部分，每平米的土地成本】

  剛剛算出來的28.5萬只是建物的成本，土地要不要錢？當然要啊。土地的錢，當然也是由這4369.5平米來分。所以我們只要把土地的成本12億6561萬除以4369.5平米，就可以知道你買到的每平米，需要負擔的土地成本是多少。12億6561萬 ÷ 4369.5平米＝28.9萬日圓（算29萬好了）

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【每間房間的成本】

  好拉，我們都知道房間內，每平米的土地與建物的成本了，兩個加起來，就是28.5萬日圓＋29萬日圓＝57.5萬日圓。

 假設你要買的房間，是圖片中的209號房，大小為70.68平米，這樣你就會知道這間房間的成本為57.5萬 × 70.68平米＝4064.1萬日圓。

 這個數字，就是這間房屋的成本價。

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【利益抓多少？】

  當然，建商也要賺錢，就跟一般的製造業一樣，4064.1萬只是材料錢。稅金算不算成本？銷售人事算不算成本？借貸利息算不算成本？當然都算啊。「一般」聽到的是，建商會抓20%~30%的「毛利」，這毛利裡面當然就包含了人事費，其他固定費用，利益（淨利）等。

  如果建商抓毛利30%，則這一間的合理房價應該為4064.1萬 ÷ (1-0.3)=5,805萬。如果建商佛心來的，毛利只抓20%，則價位就可以壓到則這一間的合理房價應該為4064.1萬 ÷ (1-0.2)=5,080萬。

  看來這個建商，開價不會太過分，至少一樣大小的107號房，開價5998萬，就蠻接近我們估算的5805萬了。

  當然，樓層越高，建商當然想賣貴一點。看看頂樓411號房，建商不把數字打出來，用手寫的，就是想要共潘仔。

  以上述的計算方式，這間房間 85.4平米，成本價當然就是57.5萬 × 70.68平米＝4910.5萬日圓。毛利抓30%，合理房價也只不過是4910.5萬 ÷ (1-0.3)=7014萬。頂樓嘛，要賣貴一點，不過賣你8990萬，這...不要理他。