TiN's Blog

  川普當選，或許對於日本不動產的影響有限。如果有，應該就是「匯率」因素。

  日本房市，受到匯率波動而影響的層面甚廣。匯率的高低除了影響外資投資不動產的意願外，進口原物料也決定了房屋造價的成本。同時，日圓升值代表市場不好的避險模式，經濟差，自然影響房屋的購買意願，同時，日股下跌，則是會讓投資者來賣房救股，無形中為不動產市場帶來賣壓。而日圓貶值則是相反，代表資金投資意願強烈，房市自然會受到股市等金融市場的鼓舞，也開始活絡。

  原本川普的當選，被市場解讀為核爆彈，因此開票當天，日圓才會急漲，股市才會急跌。若按照原本市場的想法，日圓就會這樣一直漲下去，股票就這樣一直跌下去。如果是這樣的走勢，這篇文章下結論就簡單多了，就可以直接說：「日本不動產危險了」。當全球進入避險模式，日圓高漲，日本的不動產別想有起色。但似乎情勢一反預期，在川普發表就職演說後，市場心態整個改觀，認為川普的基礎建設政策，有機會帶動美國經濟的發展，因此選後隔天開盤，各國股價應聲齊漲，日圓硬是從高點101圓暴跌至今日的108圓。可見市場認為川普的政策有可能會為美國帶來正面的效益。

  但，對美國經濟好，不見得就對日本好。川普明言只管美國，不管其他國家。對於日本而言，最傷的，應該就是美國可能退出TPP，甚至揚言叫日本自己出美軍的錢，自己去發展核武...這對財政吃緊的日本而言，無疑是一大的利空。但，川普也曾說過要把升息牛步的葉倫給fire掉，也就是說，基本上接下來美國升息的機率大增。美國升息，代表美元看漲，日圓看跌，這對一直想要用貨幣政策壓低日圓的安倍經濟學來說，則是一大利多，當然日圓跌，就像冒頭提及一樣，對東京不動產是有正面的助益。

  像是這樣多空夾雜，往後金融市場可能也會隨著川普每走一步，屢屢劇烈震盪，日圓也會高高低低，（看來今後賺波段財的機會不少）。但就目前為止，實在很難看出川普的當選，對於日本的不動產市場會有怎樣的影響。JLL日本リサーチ事業部長赤城氏，就認為「若美國政策奏功，美國經濟走揚，日圓貶值，對於日本企業有正面的助益。屆時可望喚起日本企業對於設備及商辦的投資。雖然未來不確定性很高，但對於川普的當選，採取歡迎的態度。」

  JPモルガン・チェース銀行市場調查本部長佐佐木融，認為「即使川普當選，日圓的震盪幅度還是有限，就是介於120~99區間」。不動產不像其他金融商品與匯率，不會一、兩天之內急漲急跌，因此只要匯率還是維持在一定的區間，不要升破前高99日圓，短期內對於房市的影響應該是相當有限，不會怎麼跌價。只要不要跌破前低120日圓，不動產應該也不會因為匯率因素漲到哪裡去。

  也就是說，若排除匯率因素影響，大概今後日本不動產的漲跌，就與川普當選的直接關係不大，還是回歸看國內的供需市場，以及購屋者對於房價的認知。若漲過頭了，自然房價會修正，像是最近幾個月，房價的漲幅就趨緩，新建屋的開價態度就轉趨為保守。