TiN's Blog

  日本國整體進入高齡、少子化的社會，已經不是新聞。而即便現在雖然是房市的上漲期，但其實除了東京都心以及大阪、京都等較知名的地方都市以外，可以說是絕大部分的地方的房價都還在持續下跌。

  不動產的價值取決於它本身的效用以及需求。人口減少，外流相當嚴重的一些地區，也因為沒有人口，而失去了原本有的生活機能。因此這樣的地方，房價再便宜都沒人要買。當然，政府也不能一昧地為了這種偏鄉地區的少數人，浪費納稅人大把的稅金來做這些偏鄉地區的公共建設。也因此，日本在2014年實施了「都市再生特別措置法」的改正。

  這個計畫就是希望可以將人口集中於市街區的附近，而不是散居在外圍的各處。也就是Compact City的構想。說白話，這個計畫就是讓各個自治體，自行決定區域內，哪個地方要「繼續發展」，而哪個地方要「直接放棄讓它死」。

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 原則上，要「繼續發展」的地方，又分成圖中的紅色部分：「都市機能誘導區域」、以及藍色部分：「居住誘導區域」。

  紅色部分的「都市機能誘導區域」，主要集中在車站周邊。這些地方原本就是有商業機能、生活機能的地區，醫院、市公所也都集中於此，因此計畫讓主要的都市機能可以繼續集中於此。

  而在紅色的地區旁邊，緊鄰著藍色的「居住誘導區域」，也就是盡量讓民眾能夠集中到「都市機能誘導區域的附近」，生活上，採買上也比較方便。而這以外的地區，就是政府要「直接放棄讓它死」的地區。即便是黃色的「現在的市街地」，以後也不進行發展，就是期望整個城市能越來越縮小，以達到人口集中於中心區域的目的。

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  當然，為了讓住在較外圍的民眾住到中心一點來，並不是一朝一夕可以達成的。因此為了誘導居民住進「居住誘導區域」，政府會對於這裡的土地進行容積率的放寬以及稅金的優惠，甚至還有房租以及住宅建設的補助金…等。這樣的計畫，就叫做「立地適正化計畫」。

  換句話說，如果你今天的房子是位在「居住誘導區域」以外，那恭喜你，你的房子將來「暴跌」跌定了。因為這樣的區域，就是政府直接跟你掛保證，以後不再投入任何的公共建設，因此這些地方的人口只會越來越少，生活機能只會越來越不便。

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  當然，如果你的房子是在東京都23區，或者是大阪、京都等人口聚集的地方都市，基本上不會有這個問題。目前東京都大概就只有日野市、福生市那種鳥到不行的地方才有發表這樣的計畫。另外，札幌、仙台與名古屋也有部份區地區有這樣的計畫。如果你是在地方都市購屋，不妨可以自行上去各個自治體的官方網站查詢，才不會買到地雷區。

  而現在大部分的自治體，對於「立地適正化計畫」多半都還是在規劃階段，因此很有可能現在買的房屋並沒有被畫在居住誘導區域外，但過了幾年，就會被排擠在外。而且即便現在是被劃為「居住誘導區域」內，將來也有可能會因為人口減少，而直接被劃到「居住誘導區域」外也不一定。因此到地方都市購屋時，務必自己判斷，自己購買的地方會不會有人口流失嚴重的問題。另外，地盤不穩以及豪雨集中的地方，本來就不太適合人居住，因此這些地方將來被劃為「居住誘導區域」外的可能性極高，像這樣的地方最好就不要考慮了。