TiN's Blog

  2022年，不只是郊區，甚至是連東京近郊的世田谷區、練馬區等，將會有農地「爆大量」式地釋出變為建地。屆時東京都內可能會瞬間多出3,296公頃，相當於701個東京巨蛋球場的土地，被拿來興建透天或出租公寓，恐怕會嚴重衝擊地價！是的，這可不是恐怖小說，而是近期在日本不動產圈內蔚為話題的「2022年問題」。「東洋経済」與「週刊ダイヤモンド」也都相繼做了相關的專題報導。

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  所謂的「2022年問題」，指的就是2022年「生產綠地」的指定解除大限。而到底什麼是「生產綠地」呢？就讓我們來了解一下事件的始末。

  約莫在40多年前，日本還是處於經濟成長期的時候。這時候的日本，人口增加，住宅供不應求。日本政府為了讓土地能夠有效利用，增加房屋供給，因此於1974年制定了「生產綠地法」。這條法律，就是將「市街化區域（想要優先發展成市街處的地方）」內的農地，比照「建地」來課稅！

  我們都知道，建地的稅金比農地高出許多，因此，如果地主還是呆呆地在他的土地上繼續務農，不做更有效的利用，不蓋房子的話，可能到最後種田賺的錢，都繳不起稅金。日本政府當初用這招，目的就是要逼得這些地主把土地拿來蓋房子。

  但到了1992年後，有許多人認為，即便是在都市部，還是需要有一些農田跟綠地，對環境比較好（也有可能也是因為泡沫破裂，不再需要蓋這麼多房子）。因此1992年時，日本政府就實施了「生產綠地法」的改正。也就是將市街化區域內特定的農地，指定為「生產綠地」。這樣，地主就可以不必繳相當於建地這麼重的稅，只需要繳農地的稅即可。但條件是：地主必須在這塊土地上「持續務農」耕種，且不能興建房屋。

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  但其實生產綠地法，可以在指定的30年後，所有者就可以解除指定，並請政府來收購自己的土地、或自行賣掉、或自行蓋房屋利用。如果是自行運用蓋房子，當然就要回復到原本建地的高額稅金。當然，地主也可以選擇繼續務農，繼續享受便宜的稅率。但有許多不動產專家預測，應該絕大部分的地主，都還是會傾向將土地出售。

  專家們之所以會預測地主將會出售土地，原因就是這些地主們年紀也老了，再也不能「持續務農」了，而且他們的兒子，應該也沒幾個會想繼續種田的。也就是說，如果不能「持續務農」，就無法繼續享受生產綠地的稅金優惠。再加上最近日本稅改，之後還得面臨高額遺產稅的問題，因此專家們才會認為，將會有很多地主會在30年的期限一到，就將土地釋出。而因為生產綠地法是在1992年改訂的，因此大概有80%左右的生產綠地地主是在這一年提出申請的。也就是說，2022年，30年的大限一到，很有可能光是東京都，就會有3296公頃(等於3296萬平米)的建地釋出。

  而這些建地的釋出，如果不是拿來蓋木造透天，就是拿來蓋出租公寓，屆時一定會對於市場上的房屋供給造成一定的衝擊。光是東京都的生產綠地面積，就可以興建約26萬戶的木造透天（2016年度東京都的透天供給量也才1,880戶）。也因此，日本政府也積極在想辦法制訂政策，以免五年後的大限一到，引發房市的過大衝擊。

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  日本的自住型產品，分為「電梯大樓型」與「木造透天型」。一般來說，都心精華區（蛋黃區），由於寸土寸金，因此供給的住宅產品大部分都是屬於「電梯大樓型」的。而近郊部分，就是「木造透天型」的主力市場。

  仔細看一看東京都的生產綠地圖，我們就可以得知，在都心的中心部，幾乎沒有任何生產綠地，而大部分的生產綠地都是集中在「木造透天型」的地區。換句話說，即便往後這些生產綠地釋出，變成了建地，也會因為受限於容積率等因素，而是拿來興建「木造透天」型的產品。因為容積率及都市計畫的限制，這些土地大概也蓋不了「電梯大樓」型的產品。因此很有可能屆時2022年，受到衝擊的，會是近郊的「木造透天型」市場，而不是都心的「電梯大樓型」市場。

  就有如前幾天的PO文「新成屋的一極集中，漲聲不斷？」中所提及，現在都心精華區的「電梯大樓型」產品供不應求，許多人也都「都心回歸」、「職住近接」，因此我個人認為屆時2022年，即便有大量的生產綠地變成建地釋出，但對於都心精華區的房價，應該影響也有限。倒是近郊，在投資上可能就要審慎而為了。