TiN's Blog

  不知道各位有沒有在網拍買過東西的經驗。網拍，就是出價最高價者得標。也就是說，一樣東西，如果你的對手出了5000元，你就必須要出5250元（系統設定250元加價）才有機會得標此樣產品。但如果你不出到5250元，其實你的對手只要5000元，就可以標得此物。換句話說，你等於是「買貴了」。這在經濟學中，就叫做拍賣與勝者的詛咒（Auctions and the winner's curse）。

  買房時，其實也是相同的道理。一間開價1億日圓的房子，你如果向房東殺到9500萬日圓，有可能就會因此而成交。但如果這間房子條件很好，不只你一個人想要，同時有兩個人以上向屋主出價斡旋，這時，如果你們兩個都出價9500日圓，也許到最後買到的，就不是你，而是你的競爭對手。因為有可能對方看起來比較帥，剛好是屋主的菜，也有可能對方上班的公司聽起來比較好。當然也有可能對方不用貸款，你要貸款...等。也就是說，你可能就得加價到9650或9700才買得到。也就是說，你會買得比市價貴。

  投資不動產，最重要的就是取得的成本。假設說這一帶的行情，大概就是9500萬，但實際上，你卻無法用行情價9500萬買到，但如果你不買，對方就可以用9500萬的行情價買到，也就是說，屆時轉賣時，對方至少會比你多賺個100多萬（因為取得成本較低）。這個問題還真的是惱人，究竟這樣的情形，應不應該買下來？當然，如果你篤定將來可以賣到更貴的價錢，例如1億2千萬之類的，那何必拘泥於少賺100多萬？你沒進貨，將來就沒貨可出，就賺不到啊！但，如果這個區域，其實供給量很大，這間沒買到，之後你也篤定一定會有相同等級的產品再釋出，那或許不去硬用高價買，才是理智的判斷。

  講個例子。前幾天跟一個老闆吃飯，他在2013年，以36億日圓買下涉谷區的一整棟大樓，但換算單坪價，卻比市價貴了10%，當時同業都笑他笨，但他知道，如果沒有溢價10%取得這個物件，將來這樣的物件是買不到的。結果，2017年，他以45億元的價位賣掉了。當初笑他笨的人，全部跌破眼鏡。

  但也不是所有的情況都這樣。2013年，有些台灣的散戶投資客，在新宿區買下一間3800萬日圓的收租小套房。然而這樣的產品，在當時其實頂多就是3200日圓的市價，而且小套房其實也不具有稀少性。結果，到了現在，當然就是繼續套著賣不掉。

  如何判斷一個產品，是否該加價買入，這其實也是投資困難的地方。祝各位投資愉快。