不知道各位有沒有在網拍買過東西的經驗。網拍,就是出價最高價者得標。也就是說,一樣東西,如果你的對手出了5000元,你就必須要出5250元(系統設定250元加價)才有機會得標此樣產品。但如果你不出到5250元,其實你的對手只要5000元,就可以標得此物。換句話說,你等於是「買貴了」。這在經濟學中,就叫做拍賣與勝者的詛咒(Auctions and the winner's curse)。

  買房時,其實也是相同的道理。一間開價1億日圓的房子,你如果向房東殺到9500萬日圓,有可能就會因此而成交。但如果這間房子條件很好,不只你一個人想要,同時有兩個人以上向屋主出價斡旋,這時,如果你們兩個都出價9500日圓,也許到最後買到的,就不是你,而是你的競爭對手。因為有可能對方看起來比較帥,剛好是屋主的菜,也有可能對方上班的公司聽起來比較好。當然也有可能對方不用貸款,你要貸款...等。也就是說,你可能就得加價到9650或9700才買得到。也就是說,你會買得比市價貴。

  投資不動產,最重要的就是取得的成本。假設說這一帶的行情,大概就是9500萬,但實際上,你卻無法用行情價9500萬買到,但如果你不買,對方就可以用9500萬的行情價買到,也就是說,屆時轉賣時,對方至少會比你多賺個100多萬(因為取得成本較低)。這個問題還真的是惱人,究竟這樣的情形,應不應該買下來?當然,如果你篤定將來可以賣到更貴的價錢,例如1億2千萬之類的,那何必拘泥於少賺100多萬?你沒進貨,將來就沒貨可出,就賺不到啊!但,如果這個區域,其實供給量很大,這間沒買到,之後你也篤定一定會有相同等級的產品再釋出,那或許不去硬用高價買,才是理智的判斷。

  講個例子。前幾天跟一個老闆吃飯,他在2013年,以36億日圓買下涉谷區的一整棟大樓,但換算單坪價,卻比市價貴了10%,當時同業都笑他笨,但他知道,如果沒有溢價10%取得這個物件,將來這樣的物件是買不到的。結果,2017年,他以45億元的價位賣掉了。當初笑他笨的人,全部跌破眼鏡。

  但也不是所有的情況都這樣。2013年,有些台灣的散戶投資客,在新宿區買下一間3800萬日圓的收租小套房。然而這樣的產品,在當時其實頂多就是3200日圓的市價,而且小套房其實也不具有稀少性。結果,到了現在,當然就是繼續套著賣不掉。

  如何判斷一個產品,是否該加價買入,這其實也是投資困難的地方。祝各位投資愉快。

 

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