日本的觀光客人數,日益成長,2011年才不到600萬人,2017年去年已經突破了2800萬人大關,日本政府更是訂出了希望在2030年時,觀光客人數達到6000萬人的目標。現有的旅館設施已經無法應付暴增的觀光客。

而自從民泊新法上路後,原本可望解決觀光客住宿問題的民泊,也因為適法性的問題,大幅減少了80%,使得觀光客的住宿問題更是雪上加霜。

也因此,現在日本各地都掀起了一股飯店建設潮。也因為飯店有賺頭,因此不僅侷限於原本的飯店業,就連無印良品、餐飲業以及服飾業的不同業種,也紛紛加入搶食這塊飯店商機的大餅。

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昨天走在路邊,看到了圖片這棟透天。看起來就覺得不像是一般住宅,想必是蓋來當作是高檔民泊的。

這個地點,鄰近車站。但是小巷弄內,又是在河邊,土地還是寬扁型的,還沒辦法設計停車位。也就是說,如果這當作一般的住家使用,會是非常沒有人氣的一塊地。

如果以以往的鑑價方式來估算,這個土地其實價值很差,應該是丟在路邊都沒人想買吧。

但回家後,查詢了都市計畫圖,這裡屬於「一住居」的用地,的確可以經營「簡易宿所」,因此在這樣的條件下,這塊土地所能產生出的效用就多出了許多,收到的回報可能也會是原本正常出租時,收益還原法的三倍。因此,這塊土地「現在這個時空下」的價值,就不能以原本的方式來估算。因為它有了全新的效用,這些效用的收租效果,就應該還原到地價上。

我是不知道地主到底是用原本的市價來買,還是用高價買。但光看這個建築,加上最近建築成本高漲,就知道他蓋這個應該也花了不少錢。當然,這樣的房屋作為高檔民泊,自然就可以收取更高的房價。順利經營的話,造價要在幾年內回本,或許也不是難事。

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只不過,這樣的「簡易宿所」的效用,究竟可以維持多久?如果真如日本政府樂觀的預估,在2030年時,可以成長到6000萬人觀光客,那這個投資就是大賺錢。

但我一直有一個疑問,現在日本觀光客這麼多,是因為奧運嗎?我想不是的。因為奧運又還沒到,而且關西又沒有奧運,還不是一堆觀光客。

那究竟維持日本觀光客人數高成長的原因究竟是什麼?或許「相對便宜的日圓」就是一個很重要的因素。

也就是說,當日圓高漲時,會不會導致觀光客人數下滑?又或者是,再發生一個天災時,會不會像311時,觀光客人數再次跌到谷底?

好吧,或許天災,我是杞人憂天。但日圓的匯率,可難保不會再回升。若日圓回升後,是否會影響觀光客來日本玩的意願,這恐怕也是一個要思考的問題。

圖中的這間民宿,當它失去了「簡易宿所」的效用,價值還剩下多少?還可以賣個好價錢嗎?這就是投資困難的地方,也是投資必須面臨的風險。祝各位投資順利賺大錢。

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