TiN's Blog

也因此，現在日本各地都掀起了一股飯店建設潮。也因為飯店有賺頭，因此不僅侷限於原本的飯店業，就連無印良品、餐飲業以及服飾業的不同業種，也紛紛加入搶食這塊飯店商機的大餅。

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昨天走在路邊，看到了圖片這棟透天。看起來就覺得不像是一般住宅，想必是蓋來當作是高檔民泊的。

這個地點，鄰近車站。但是小巷弄內，又是在河邊，土地還是寬扁型的，還沒辦法設計停車位。也就是說，如果這當作一般的住家使用，會是非常沒有人氣的一塊地。

如果以以往的鑑價方式來估算，這個土地其實價值很差，應該是丟在路邊都沒人想買吧。

但回家後，查詢了都市計畫圖，這裡屬於「一住居」的用地，的確可以經營「簡易宿所」，因此在這樣的條件下，這塊土地所能產生出的效用就多出了許多，收到的回報可能也會是原本正常出租時，收益還原法的三倍。因此，這塊土地「現在這個時空下」的價值，就不能以原本的方式來估算。因為它有了全新的效用，這些效用的收租效果，就應該還原到地價上。

我是不知道地主到底是用原本的市價來買，還是用高價買。但光看這個建築，加上最近建築成本高漲，就知道他蓋這個應該也花了不少錢。當然，這樣的房屋作為高檔民泊，自然就可以收取更高的房價。順利經營的話，造價要在幾年內回本，或許也不是難事。

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只不過，這樣的「簡易宿所」的效用，究竟可以維持多久？如果真如日本政府樂觀的預估，在2030年時，可以成長到6000萬人觀光客，那這個投資就是大賺錢。

但我一直有一個疑問，現在日本觀光客這麼多，是因為奧運嗎？我想不是的。因為奧運又還沒到，而且關西又沒有奧運，還不是一堆觀光客。

那究竟維持日本觀光客人數高成長的原因究竟是什麼？或許「相對便宜的日圓」就是一個很重要的因素。

也就是說，當日圓高漲時，會不會導致觀光客人數下滑？又或者是，再發生一個天災時，會不會像311時，觀光客人數再次跌到谷底？

好吧，或許天災，我是杞人憂天。但日圓的匯率，可難保不會再回升。若日圓回升後，是否會影響觀光客來日本玩的意願，這恐怕也是一個要思考的問題。

圖中的這間民宿，當它失去了「簡易宿所」的效用，價值還剩下多少？還可以賣個好價錢嗎？這就是投資困難的地方，也是投資必須面臨的風險。祝各位投資順利賺大錢。