房仲女王大逆襲(第二季),也演到了第三集。反正最近沒有什麼梗可以寫文章,只好一邊追劇,一邊找梗。這一集的主題,除了濃濃的LGBT味以外,劇中賣的房子,有一間就是屬於今天的主題「旗竿地」。

 

  而至於什麼是旗竿地(はたざおち)呢?就是像圖一當中屋代課長所介紹的這間房子這樣,土地的入口部分,是長長的細道,整體看起來就像是一面旗子,因此稱作「旗竿地」。

2019.01.24 何謂「旗竿地」圖一.jpg

 

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而為什麼會有這樣的旗竿地?主要原因有二。

 

第一個情況:新成屋迷你開發案

當一個地主將自己的土地賣給建商蓋房時,如果這塊土地是位於住宅區,本身的容積率不夠多,基地又不夠大的話,自然它無法規劃成RC造的集合住宅型的大樓型產品(マンション)。像這樣的土地,說大不大,說小不小,日本建商最常見的做法,就是像圖二這樣,把它基地切得更小,來蓋成木造透天分售(俗稱迷你開發)。但這樣的做法,切到最後勢必會有幾戶的基地是在後方,就只好規劃成像旗竿這樣的基地。

2019.01.24 何謂「旗竿地」圖二.jpg

第二種情況:老舊建築當時亂蓋

東京本身算是個很老舊的城市,都市計畫法以及建築基準法也是近幾十年才有的觀念,因此早期會有許多房子是旗竿地,是因為早期建築時就亂蓋,根本沒有想到車子能否出入,防災安全等問題。而在往後,建築基準法實施後,就規定,所有想蓋房子的土地,基地一定要有2米以上的寬度,然後鄰接4米以上的道路(圖三),這土地才可以蓋房子。就因為這樣建築基準法上的規定,導致很多老舊建築旗竿地的房子,因為基地沒有達到這個標準,就變成了「再建築不可」的物件(也就是打掉後就不能再蓋房子了)。也因此,在第一種情況,建商在做這樣的迷你開發時,一定得讓旗杆部分有兩米以上的寬度,才可以蓋房子。

2019.01.24 何謂「旗竿地」圖三.jpg

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一般而言,旗竿地因為採光不佳,又被周邊住戶包圍,又因為土地有很多部分是死的空間,只能做停車場跟通道,因此旗竿地比較不受青睞,價位都會比較便宜。迷你開發案賣到最後賣剩的,也幾乎都是旗竿地的房屋,因此這種的基地最有殺價空間。

 

但你說它不好嗎?因為它興建時就已經符合建築基準法了,所以並不是再建築不可,房屋老了,以後也還是能重建,反倒是有價格優勢。而且聽說還有些藝人,特別喜歡這種旗竿地,因為有隱私,狗仔不易偷拍。

 

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劇中這間1800萬日幣的房子,之所以會這麼便宜,主要就是因為它屬於第二種情況,也就是「再建築不可」的情況,圖片上也有寫。我們可以從屋代課長解釋的圖面上,看到它旗杆的部分只有1.2米,這就不符合建築基準法的接道義務了。也就是說,這間房子,要是將來老舊拆掉了,就不能再建了。況且,大部分的銀行對於這種再建築不可的房子也是退避三分,不太容易融資到,想買的潛在客戶也只能全額付現,這也是為什麼它會這麼便宜的原因。

 

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至於這房子有沒有辦法解套?當然有。只要你有本事把它旁邊的白色房子(圖四)買下來,整合土地,整個基地就有超過兩米以上面道路,就可以再建築了。日本其實很多精通這個道理的投資客,專門買這樣再建築不可的旗竿地,然後再想辦法去跟隔壁的屋主買下來。如果順利整合成功,你原本的旗竿地就會從便宜的再建築不可土地,搖身一變成基地方正的高價土地。這就是日本俗稱的「地上げ(じあげ)」。但很可惜,劇中就有提到,因為白色房子這個老人,死也不賣,因此,這個旗竿地房子並沒有辦法因此解套。

2019.01.24 何謂「旗竿地」圖四.jpg

好。如果你今天是白色的屋主,而你並不知道這個道理,你就很有可能會因為房子老舊了,賣別人,別人也不想買。這樣,你可能就會很便宜地把你的房子就賣給了這個旗竿地的投資客,然後他就會因為你而發大財!

 

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這裡再告訴各位一個道理。不動產的價格有分成「正常價格」(一般市場交易價)、「限定價格」、「特定價格」以及「特殊價格」四種。這裡針對「限定價格」來說明。請看一下圖五:假設A是旗竿地,1200萬日幣;B是那個白色的房屋,500萬日幣。如果A+B合併後,變成完整的土地C,那麼土地C就可以賣到2000萬日幣。如果今天白色屋主賣給第三者等不相關人士,就只能賣500萬日幣。但如果白色房屋B的屋主將土地賣給了A的地主,這兩塊地會因為土地合併後變方正,而從1700萬升級到2000萬,升值300萬!

2019.01.24 何謂「旗竿地」圖五.jpg

因此如果你是B地主,你賣給A屋主時,就不要只賣他500萬,記得要獅子大開口,賣他個700萬,或許他都會接受。更何況劇中的那個旗竿地,還是再建築不可,兩個土地合併後,增值甚至可能超過一倍!如果我是白色房屋的屋主,我一定很便宜地去買下那個旗竿地來加值!

 

聽說台灣是緯來日本台,星期六晚上播,祝各位追劇愉快!

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