這幾天日本不動產業界,吵得最沸沸揚揚的,莫過於Leopalace 21的出租公寓(アパート)瑕疵住宅,違反建築基準法事件了。Leopalace 21這間公司我想台灣的朋友應該很熟悉,許多人到日本遊留學,都是租借他們的公寓。然而,這間不動產公司,卻爆發了他們所建造的房子違反建築基準法的事件。他們所興建的公寓偷工減料,屋頂上面並沒有做好每間房間的防火壁。除了很有可能在火災發生時,波及隔壁住戶,導致災情慘重外,也因為沒做防火避,導致平時就連隔壁的聲音都很容易傳遞到隔壁住戶,嚴重影響居住品質。

 

  原本以為只是單一房屋施工不良事件而已,但經過屋主爆料、日本的記者追查後發現,這間公司所蓋的房屋居然高達1萬件以上瑕疵事件。目前該公司已經開始請其中641棟公寓中,共7782人,希望他們能夠在三月底之前搬遷出去,以便補修。

 

  這間公司可惡至極,雖然口頭說是會幫忙支付搬家的禮金、押金以及仲介費,但似乎又傳出僅能搬遷到自家公司的其他公寓。且並沒有具體告知租客,屆時應該如何請款,如何請公司協助搬家。這間公司使用這種打馬呼眼,四兩撥千斤的手段,很明顯地就想要一拖再拖,讓租客自行搬遷後,自認倒霉。而且又「刻意」選定二、三月,恰巧碰到日本人搬家的高峰期,這時候要預約到搬家公司困難重重,找到適當的新居所也沒那麼容易,其心可議。看來接下來會出現許多「搬家難民」。

 

  Leopalace 21公司不只對住客打馬乎眼,甚至連對購買他們公司所建造房屋的房東也極為不負責。當初新聞被踢爆時,Leopalace 21被迫不得不招開記者會,答應清查旗下所建造的所有公寓是否符合標準。但事後經過記者的明查暗訪,發現許多房東並沒有接收到Leopalace 21要來檢查公寓的通知,只是簡單行文一張公文,說「經查,此公寓沒問題」。但房東實際請市公所的建築課來檢查,卻發現事實不是這樣,許多瑕疵在公所的專業人員鑑定下,一一現形。可見Leopalace嘴上說一套,私底下做一套,想要含混帶過的心態。

 

--------------------------------------

 

  這間公司的商業模式,其實就跟兩年所爆發的「南瓜馬車」(Smart Days)公司是一樣的(我的新書P44以及之前的文章有寫)。也當然啊,系出同門啊!南瓜馬車公司的社長就是Leopalace 21公司「調教」出來的。Leopalace 21是師祖,南瓜馬車是徒弟,黑心手段當然一樣。其手段都是公司去買下便宜的建地(或者去煽動地主,叫地主的土地給他們蓋房子),然後為了節省成本,蓋出很廉價,甚至違反建築基準法的瑕疵出租公寓。然後再串通銀行,高價將這些公寓賣給笨蛋投資客。

 

  然而,投資客為什麼要高價去買下這種爛公寓?就在1.銀行配合、以及2.玩弄投報率數字。

先來談第一點。銀行與不動產公司內神通外鬼,故意竄改客戶財力證明,導致資產狀況不佳的客戶都可以高額貸款。且銀行端不確實審核物件的擔保價值到底值多少錢,隨不動產公司任意開高價賣給散戶投資客(搞不好中間還有回扣金流)。例如土地+建物+建築成本可能大概是5000萬日圓的物件,他們就賣給客戶1億日圓,大賺黑心錢。且銀行忽略客戶的還款能力以及房屋真實價值,故意高額貸款1億給屋主。這點,其實跟日本現在量化寬鬆以及負利率政策有極大的關係。因為熱錢無處去,銀行手中爛頭寸一堆,死了命想辦法也要把錢借出去,銀行樂得將錢貸出去給這些呆瓜投資客。就這樣,黑心建商就成了最大得利者。

 

屋主願意高額買下的第二個理由,簡單而言就是屋主「放棄思考」。不動產公司高價租回自己所建造的物件,簽訂30年的房屋租金保證契約。藉由這種玩弄數字遊戲,做高投報率,給房東虛偽的安心感。自然而然,放棄思考的房東就成了業者眼中的肥羊,任憑宰割。

 

----------------------

 

  長期追蹤我粉絲頁或者是看過我書的讀者,應該都知道我很反對人家去投資這種公司所建造的木造公寓。除了價位不合理、產品不良以外,這樣的租金保證系統都很容易出事。先是賺了你一大筆,再保證你一段期間的租金,之後再來調降。說難聽點,多賺你5000萬,再分期吐回個1000萬給你之後再宣布解約,你還是白白送給人家4000萬。而且這樣的物件,當你自行招租時,租金價格絕對不會有當初Leopalace21保證給你的這麼高。也就是說,如果你是貸款的,到時現金流轉一定會不過來。

 

還不出房貸,可不是兩手一攤,物件直接拋給銀行斷頭就可解決的。像是南瓜馬車以及Leopalace這種瑕疵物件,即便法拍,極有可能都無法清償你的負債。現在只是這兩間公司爆了出來,但我相信日本做這一類事業的業者大概都是一丘之貉,手段如出一轍。投資不動產絕對不是一件簡單的事,放棄思考一定會賠錢。要經營出租木造公寓,最好自己還是了解一下建築、勤做功課、慎選業者,才不會落入萬劫不復的深淵。

 

post_26635_20190208.jpg

RS=%5EADB..jpg

RS=%5EADBWQ1xeYHxHbrJZljnf6z4C.jpg

RS=%5EADBX1dxmGInmkkpyKKNozzkQft3Q70-;_ylt=A2RivbyVhmNcwWwAZCWU3uV7;_ylu=X3oDMTAyN3Vldmc1BDAD;_ylc=X3IDMgRmc3QDMARpZHgDMARvaWQDQU5kOUdjUTc3TFVOMWExeU5tcFp4Qm1MNHYwVjhuTHR1R0hqa1JCSjRfUDFuT0YteC1aWkhUY29LcXNfVGcEcAM0NE9zNDRLcTQ0.jpg

全站熱搜

TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()