TiN's Blog

  不動產的「價」，有三種方式估算。第一種「成本法」是估算一間不動產蓋出來時，所需花費的建築費用（若是估算中古屋，還要扣除折舊）；第二種「比價法」則是比較周遭類似不動產的成交價格；第三種「收益還原法」則是計算對象不動產將來期待的純收益其現在價值的總和，也就是計算租金投報率的方式。

  在日本，中古屋的價格構造跟新成屋的價格構造有些不同。中古屋出售時，從早期的周遭行情「比價法」，一直到最近幾年漸漸被大家熟悉的「收益還原法」，都是決定中古屋價格的重要依據。尤其是前一陣子景氣不好的時候，買中古屋的人，會很重視「收益還原法」所計算出來的投報率，才進而決定要以多少錢才向屋主購買。因為當時，買中古屋還必須承受通貨緊縮所帶來的房價下跌風險，所以高投報率顯得格外重要。不過由於最近景氣好，轉向通膨，因此買中古屋的人，已經出現了許多比較不那麼重視收益還原法所計算出來的投報率，反而更重視物件本身的漲價幅度的買方。也就是現在的買盤，似乎有些無視於「收益還原法」的存在。前一陣子我也跟大家分享說，應該要買東京都心五區內的高級住宅，甚至是有節稅功能的Tower Mansion。不過這樣的大方向似乎有了改變。

  新成屋的價格構造，在建商準備發售時，鮮少以「收益還原法」或「比價法」來計價，因為新成屋或預售屋，不同於一般的中古屋，它多了「全新未使用」的特點，以及「期貨」的特性，因此多半欲購全新屋的日本人，會比較願意接受建商以自己計算出來的「成本法」＋「利潤」所出售的價格購買，因為這也是一種獨佔市場，只有建商，才有「全新屋」可以賣。加上建商發售時，因為量大，金額高，因此也有錢做出美輪美奐的樣品屋，跟上億元的宣傳費用，這些都是中古屋屋主出售時無法比擬的規模。因此在日本，「新成屋＆預售屋」所處的市場，跟「中古屋」所處的市場是截然不同的。

  當然，像是最近地價漲很大，這就代表了建商取得建地（麵粉）的成本變高，這提高的成本，當然是會有相當層面反映在新屋的售價當中。而雖然東京地很多，多到世田谷還有一堆人住透天，但是容積率跟建蔽率夠讓你拿來蓋大樓型產品的地，其實取得已經相對困難許多。而對於建商而言，不能因為成本高，或者取得不易，就不買地來蓋房子。因為只要他們不蓋，就不能跟銀行借錢。不能借錢，公司沒有金流，體質比較差的公司，甚至就不能借舊債來還新債，資金無法週轉就會倒閉。而日本現在實施大規模的量化寬鬆，市場資金從原本的140兆日圓，增加到了270兆日圓，足足多了快一倍的熱錢在市場亂竄，也難怪會被稱為「異次元量化寬鬆」。多了這麼多錢，銀行沒有尋找資金出口怎麼行，因此當然，對於建築業的建築貸款，放款寬鬆了許多。對於建築業者來講，雖然用地取得的金額變高，但是錢也很容易借得到，且利息低ㄝ因此就算現在地價高，取得不易，許多建商還是盡量去標地來蓋，大樓建築用地，就這樣越標越高。

  同時，也因為大規模量化寬鬆，對於要購屋的一般老百姓來講，低利率，加上借錢也來得比以往容易，因此如果新屋的銷售價格只是上漲個10幾%，對於每月的本利攤還，其實多不了多少。但一旦土地價格繼續上揚，日圓續貶導致原物料繼續高漲，建商若是繼續依自己的「成本法」＋「利潤」來當作是銷售的房價，可能價格會反映高達30%~40%之多。10幾％時，購屋族可能還可以負擔，但因為一般薪水階級，是通膨及景氣回溫受惠的最後一隻老鼠，而且不見得有機會受到多少的恩惠，因此當房價負擔變成原本的130%~140%，可能本利攤還下來的房貸，他就無法繳出來了。

  當然，一旦房價超過了一般上班族購屋客的負擔，日本人買不起，是不會像台灣人這樣硬去買的，他們會乾脆以租待變，不買。這樣建商沒有銷售量，自然會死得很慘。根據最近的統計資料，其實這兩年，建商的營建成本的確提高了超過30%，因此若硬是將這30%轉嫁給消費者，建商只會讓自己走進死胡同。因此建商為了讓自己興建的新成屋可以在市場上順利銷售，只好想辦法壓低售價。壓低售價，從剛剛提到的價格構造（「成本法」＋「利潤」）來看，只有兩種方式，不是削減「成本」，就是削減「利潤」。削減了「利潤」，薪水當然就發不出來，且賠錢的生意沒人做，因此現在建商所發售的新成屋，只剩下一條路可以走了：就是Cost Down...「削減成本」。將原本可以用好一點設備的，就改用差一點的設備。例如地板木材用差一點，不要牽瓦斯管線，全部使用電，又或者是硬是將50幾平米的空間隔成三房來當作3LDK出售。這些都是讓不動產本身的等級以及價值下滑的主要因素。而等到這樣子的房子變成中古屋出售時，若周邊有其他中古屋，是房價沒這個高檔時候所蓋，且設備比較好的房屋，你這間被建商偷東偷西的中古售價，就一定會比設備好的那間售價低。當然啊，你新，也頂多屋齡年輕個三、四歲，但人家的設備比你好，格局比你棒，又有瓦斯，平平是中古，你價格怎麼贏人家呢？

  很諷刺地，你買的這間明明是比較貴，但就因為它設備不好，到中古市場時，反而會輸給了其他更舊的物件。因此現在買到這樣的新屋，「賠錢的機率頗高」。祝投資愉快，情人節快樂！