【外國人逃回國?租給外國人的房子,空了90%

          〜武肺危機下的日本房市,新聞分享 #4

 

  有在日本租過房子的朋友應該知道,外國人在日本租屋不易。除了需要找肯做外國人的保證公司外,有時候租到的物件價格還高於市場行情價。因為,許多日本人房東,聽到是外國人都不願意租。

 

  不願意租的理由有很多,除了擔心語言隔閡溝通不良外,也會擔心外國人的生活習慣是否無法遵守日本的規則,而導致其他房客不滿,又或者導致室內裝潢劣化、破壞。雖然這可能是刻板印象,但的確有許多外國人丟垃圾的習慣不好,大型垃圾直接扔在門口,不打電話請區公所回收(需付費)。此外,外國人有些是留學生,這些人可能租個兩年後就畢業回國,不會更新契約。對於房東而言,當然是希望能夠租給一個「長期飯票」,每年或每兩年就要重新招租、重新整理室內也是挺耗神的。就是因為這樣,許多日本人房東都對於外國房客敬而遠之。

 

  而就是因為外國人房客對於日本房東而言,屬於「較高風險」的族群,因此租給外國房客自然也就可以獲得「較高投報」。在供需法則下,因為想要租給外國房客的房東少,因此願意租給外國人的房子,就可以收取比較高的租金報酬。

 

近幾年,因為日本政府所推行的留學生30萬人計劃,再加上觀光、奧運、以及本國缺工等紅利,使得來日本留學或是工作的人大幅度增加。當然,也就多出了許多房東專門做出租物件給外國人,獲取高報酬。這些房東當中,有些人只考慮到眼前的「高投報」,但卻忽略了「高投報代表高風險」這個基本道理。他們使用了高槓桿,購買了價格有點不合理、地點有點不太好、屋齡舊到日本人不租(但外國人不挑)的房屋。這樣的投資方式往往會在你最想不到的時候,讓你挫屎。

 

沒錯,武漢肺炎爆發後,日本眼看疫情壓不住,許多外國人直接拍拍屁股逃回國。有些直接辭掉工作,留學生則是根本無法開學。在這樣的情況下,當然會發生大量的退租解約潮。新聞中提及的例子,甚至12間房屋被退租了9間,剩下的3間當中,甚至有兩間的房客,連解約都沒解約,直接房租不繳聯絡不到人間蒸發。而按照日本的借地借家法,這種情況是最麻煩的。在合約尚未解約的情況下,屋主無法擅自入內清掃整理、無法立即招租,只能走法律程序,曠日費時。可能整個程序走下來,又得空屋個半年。更慘的是,日本現在仍然處於限制外國人入境的狀態,你想要用一樣的價錢,租給其他外國人,是不可能的。而想要用便宜一點的價錢租給日本人,恐怕物件本身競爭力不夠。

 

其中有些房東想說乾脆物件賣一賣算了。但,除了一開始就買貴,現在賣掉慘賠以外,這個時機你要找到買主實在也不容易。大家也都在觀望,要買的也都是想「趁你病,要你命」,殺價殺到你見血。看來目前只能咬緊牙根,每個月拿出大把鈔票來補房貸。海水退了,就知道誰在裸泳。外國人退了,地雷物件就一一現形。

 

其實外國人突然從日本消失,這已經不是第一次了。當年311地震時,也發生過相同的情形,才短短不到十年,歷史就重演。才短短不到十年,投機客們就忘了十年前曾發生過的教訓。當然,不是說絕對不要投資這種高報酬/高風險的物件,只是要做這樣的投資時,一定要將這類風險納入考量。沒發生,就是你賺到。不幸發生了,也不會措手不及直接斷頭。但像是房地產這種長期投資,還是建議盡量不要過度依賴單一族群,也忌諱因為單一紅利(例如外國人、觀光客等)而投入大把鈔票,甚至過於樂觀評估報酬。祝各位母親節快樂。

 

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新聞連結:

https://www.rakumachi.jp/news/column/259991?uiaid=sitx1hvigg&d=20200506

 

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